נחת רו"ח

אמיתי ובר, ראש תחום הנדל"ן בפירמת רוה"ח דלויט ברייטמן אלמגור, משוטט בעולם: הוא כבר היה בסין, הודו, ווייטנאם ואפריקה, שלא לדבר על מסעותיו ברוסיה ואוקראינה, ובוודאי באירופה ובארה"ב. השיטוט הזה, של רואי חשבון רבים במשרד, הוא במסגרת ליווי צמוד של לקוחות הנדל"ן של הפירמה, וברוב המקרים אלה דווקא לא לקוחות הביקורת. ובר: "הביקורת חשובה, אבל הטרנד החזק יותר, הוא היכולת ליזום עיסקאות. למצוא שותפים עסקיים עבור הלקוחות. אנחנו מתפקדים כיועצים של הלקוח, עולים איתו לטיסה, ונותנים לו את הליווי הצמוד לעיסקה. לפעמים צריך לשדך לו ברוקרים במדינה בה נעשית העיסקה, לבדוק עבורו סיכונים. כל זה אנו עושים עבורו ואנו גם נמצאים בקשר עם קרנות השקעה בעולם".

ובר מצוי בקשר שוטף עם שותפי הפירמה ברחבי העולם. לדבריו, "יש המון משמעות לפלטפורמה הבינלאומית, של 140 מדינות. במישור הזה יש לי המון פגישות אישיות במקומות שמעניינים ישראלים, כמו מרכז אירופה, מזרח אירופה, הודו וסין. בדרך מנסים לראות מהם השווקים העתידיים שאמורים לעניין את המשקיעים הישראליים, לאור מאפיינים כלכליים והתפתחות השווקים. הלקוחות חיפשו התמחות ואנחנו בשלוש ארבע השנים האחרונות נמצאים לצידם".

"ליווי מאוד צמוד"

כל מי שמתעסק בדלויט בנדל"ן, אומר ובר, הוא 'נדל"ניסט', "בין אם זה איש מיסוי לנדל"ן, איש יעוץ לנדל"ן או איש שמכיר את שוק ההון ושמכיר את הסיכויים וגם את הסיכונים של הנדל"ן באותו איזור, באותה יבשת, באותה מדינה. זה קיים גם בתחומים אחרים, אבל בתחום הנדל"ן יש נטוורקינג מאוד חזק. עצם זה שאני מכיר בסין את השותף שיודע לתת יעוץ ליזמויות מסחריות באזורים השונים, או שאני מכיר את השותף בצפון הודו ובבומביי - זה עוזר. בכל התהליך הזה, עוסקים אנשים שההתמחות שלהם והעסק היומיומי שלהם הוא נדל"ן. אנו יודעים לקרוא את השווקים ונוסעים עם יזמים לבדוק את הסיכונים".

הפירמה ליוותה בין היתר עיסקאות נדל"ן של אלביט הדמיה, קנית, אלקטרה נדל"ן, אלוני חץ, אמות, קבוצת אנגל, ואוסיף. חלקן הן לקוחות של הפירמה גם בביקורת. בתחום הייעוץ, מלווה הקבוצה את בסר אירופה, ובתחום ההנפקות, הקבוצה זוקפת לזכותה את הנפקות רבד, סיביל, מדיפאוור, לנוקס, אולימפיה, ואוסיף.

על פי פילוח שביצעה פירמת רואה החשבון המובילה, ארנסט אנד יאנג ישראל, היא חולשת בביקורת על 59% מחברות הנדל"ן הציבוריות המבוקרות על ידי 4 המשרדים הגדולים בישראל. דלויט אחריה, עם 23%; שלישית KPMG סומך חייקין, עם 16%; ורביעית - PwC קסלמן וקסלמן, המטפלת רק ב-2% מחברות הנדל"ן הציבוריות.

אם הולכים לחברות הכלולות במדד תל אביב 100, הרי שכאן יש לארנסט אנד יאנג שליטה על חצי מהחברות; KPMG שנייה, עם 38%; דליוט שלישית, עם 12%. בכל הנוגע להנפקות חברות נדל"ן בלונדון, השוק החם בשנים האחרונות, כאן שליטתה של ארנסט אנד יאנג גדולה יותר: על פי הפילוח, שבוצע כאמור על ידה - היא ביצעה 67% מהנפקות הנדל"ן הציבוריות ב-2007. חן שיין, שותף מנהל תחום הנדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל, עומד בראש מחלקה המונה 7 שותפים ו-120 רואי חשבון. גם שיין, פחות או יותר מחזיק ללקוח את היד בטיסה. שיין: "החברות נזקקו לליווי מאוד צמוד ביציאה החוצה, בעיקר בתכנון המבנה של העיסקאות, השלכות המס, ופה יש מחלקת מיסוי בינלאומי מאוד גדולה שפיתחה התמחויות מאוד ספציפיות בנדל"ן.

"החברות גם צריכות קשרים במדינות האלה, ובנוסף, הן צריכות שירותי ראיית חשבון וגם עזרה בדיו דיליג'נס. כל זה גרם לכך שהרבה לקוחות הגיעו למשרד - כולל לקוחות שאינם בביקורת שלנו".

בין הלקוחות הנדל"ן העיקרים של הקבוצה: גזית גלוב, דלק נדל"ן, אשטרום, מבני תעשייה, כלכלית ירושלים, אספן, גב ים, ב.ס.ר, בוני התיכון, קרן נדל"ן, GTC, קבוצת ארזים, מלונות דן, פארק פלזה, נאנט, ישרס, גיא יזום, מלונות פתאל, א. דורי, אדגר, קבוצת ביג, קבוצת חנן מור, מצלאווי, אלרן נדל"ן.

שליטה במלונאות

ומנגד, ראש פורום הנדל"ן ב-PwC קסלמן וקסלמן, שאולי בן-אמוץ, לא אוהב את החלוקה החותכת שמציגות המתחרות. בן-אמוץ סבור, שאין משרד גדול שיש לו התמחות מובהקת בתחום הנדל"ן.

בן-אמוץ: "המשרד שלנו מספק את כל קשת השירותים הנדרשת והאפשרית לתחום הנדל"ן על נגזרותיו: עבודת ביקורת מסורתית, עבודות מיסים מקומיות, עבודות מיסים בינלאומיות, תשקיפים ישראליים ובינלאומיים - המשרד טיפל בהנפקות של חברות נדל"ן באירופה, הערכות שווי מעת לעת וליווי של עיסקאות - בין אם תושבי חוץ שרוכשים נכסים בארץ ובין אם ישראלים שרוכשים בחו"ל.

"אם מסתכלים על תחום המלונאות, אפשר לומר שיש שליטה מוחלטת שלנו בתחום של רשתות ישראליות ובינלאומיות. זה תחום שמסורתית קיים אצלנו. בין היתר אנו מטפלים ברשתות ישרוטל, טאלס, סטארווד, הילטון ת"א ומספר מלונות בירושלים".

האם יש ייחודיות לטיפול בתחום המלונאות? לדבריו, "יש במלונאות מיסוי יחודי, כי זה מוגדר כתעשייה. רוב התעשייה הזו נתמכת על ידי מרכז ההשקעות. יש עוד נושא יחודי, של הסכמים מורכבים בין הבעלים של רשתות המלונות, לבין רשתות הניהול". בין היתר מטפלת קבוצת PwC בחברות הציבוריות אמפל, רבוע כחול נדלן, מליבו, חברות מקבוצת אי.די.בי, סולומון אחזקות וישרוטל. בן-אמוץ מעריך שתחום הנדל"ן תופס כ-20% מפעילות המשרד.

גם הקטנים במגרש

אבל דווקא BDO זיו האפט, שבישראל נחשבת לחמישית בגודלה (ושאינה מופיעה בפילוח של ארנסט אנד יאנג), היא שביצעה את הנפקת הנדל"ן הגדולה ביותר בישראל ב-2007 - ההנפקה של בריטיש ישראל של לואי נואי הבריטי, שגייסה בבורסה של תל אביב 860 מיליון שקל. החברה מטפלת גם במליסרון, מנופים פיננסיים, משהב ובכמחצית מאמות. היא ייצגה החברה את קבוצת ישראלום, של פישר וברונפמן, ברכישה של אולימפיה; את גזית גלוב ברכישת קניונים; בתחום הדיור המוגן, מעורבת הקבוצה ברכישת "עד 120" על ידי הפניקס; פרוייקט משכנות כלל; אחוזת בית של מליבו ומשען.

רו"ח דן אטיאס, ראש תחום הנדל"ן בפירמה, מעריך את חלקה של BDO בתחום הנדל"ן בכלל בכ-30%. בקבוצת הנדל"ן של BDO יש 6 שותפים, שתחתיהם כ-100 עובדים. אטיאס אומר, שהתקינה החשבונאית הבינלאומית, ה-IFRS (המחייבת רק את החברות הציבורית) וכן התקינה הישראלית החדשה שהותאמה לבינלאומית ורלבנטית לחברות הפרטיות, מחייבת את הפירמה להיות בקשר שוטף עם הלקוחות. לדברי אטיאס, "תחום הנדל"ן מטיבו, יש בו הרבה עבודת מיסים. זה יכול להיות בדברים טריוויאליים - למכור מניות או למכור נכס, אך זה עשוי להיות גם בדברים מורכבים בהרבה".

ומה יש לקטנים יותר לומר? רו"ח איל הורוביץ, מנהל פירמת אורן הורוביץ בייקר טילי, התשיעית בגודלה בישראל, אומר כי תחום הנדל"ן דורש מומחיות ייחודית, הן בגלל ההשפעה האדירה שיש לתקינה הבינלאומית החדשה והן בשל היבטי המיסוי הרבים. אורן הורוביץ מטפלת בין היתר בגינדי השקעות, נתנאל, מבני גזית, מון ימית וישראלום.

באשר לתמחור תחום הנדל"ן, אומר הורוביץ כי הוא אמנם זהה, אך חברות הנדל"ן הן עתירות עבודה. לדבריו, "אלה חברות שמגייסות, שצריכות מימון - או בבנקים או מהציבור, והטיפול בהן חורג מתחום הביקורת. זה לא שהן כל כך רווחיות מבחינת הפירמה, כמו שיש איתן פעילות. יש פעילות בינלאומית, יש כסף, יש השקעות. מערכת הנדל"ן מזינה הרבה מאוד מקומות גיאוגרפיים".

בכל מקרה, מציין הורוביץ, "נכון יהיה לומר, שפירמות שאין להן ידע עסקי או חשבונאי מיסויי בתחום הנדל"ן, מן הנכון שיצטיידו בידע הזה לפני שיצללו לעולם הזה. הוא יכול להיות סבוך ביותר". *

hadasm@globes.co.il