סולידי:
דיירים ברמה של A פלוס, כמו מוסדות פיננסיים, חברות ביטוח, קופות חולים, ממשלת ישראל או רשויות מקומיות, נחשבים דיירים מאוד סולידיים, כאלה שבהכרח לא יתמוטטו.
"גם הבנקים שמממנים עסקאות כאלה", אומר עמוס גלזר, מנכ"ל אנגלו סכסון תל אביב, "רואים בעסקאות עם סוג זה של דיירים עסקאות סולידית שקטות, נוחות ויותר פיננסיות מאשר נדל"ן".
דוגמא לכך היא עסקה שנחתמה לאחרונה ברחוב ראול וולנברג ברמת החייל בתל אביב, בה הדייר הוא משטרת ישראל באמצעות ועדת הדיור המרכזית שבפיקוח האוצר, בחוזה שכירות של מעל 20 שנה בתשואה של 8%. את הנכס הזה קנתה כלל ביטוח לפני שנה וחצי עבור הפוליסות המשתתפות ברווחים מידי הקבלן, כשהמשטרה נשארת דיירת. גלזר: "אפשר להגיד שב-20 השנה שבהן מדינת ישראל היא הדייר, בעלי הנכס לא יהיו חשופים לדיירים אחרים שלא יעמדו בתנאי ההסכם, יפגרו בתשלומים או ינסו תוך כדי התקופה לעשות כל מיני תרגילים משפטיים שאינם כתובים בחוזה. זה המינימום של התשואה אבל אפשר לישון בשקט. כלל ביטוח שקנתה מהקבלן מקבלת בין 8% ל-8.25%".
ישנן היום קרנות שרוכשות נכסים מניבים איכותיים בתשואות נמוכות, באזור תל אביב, בבורסת היהלומים ברמת גן או באזורי ביקוש אחרים. ענת רוטמן-ויזל, מנהלת השיווק של חברת השתתפויות בנכסים, מדגישה שלא מדובר רק בקופון הנמוך יחסית שמבטיחים חוזי השכירות של אותם נכסים, אלא בצפייה שנכסים אלו ישביחו עצמם במהלך השנים הקרובות, בעיקר עם פתיחת החוזים מול השוכרים.
עופר שחטר, מנכ"ל חברת ניהול הקניונים אריאל פרומול מקבוצת נכסי אריאל, טוען שבקניונים שממוקמים באזורים מרובי אוכלוסין, שמסיבות של ניהול ארכאי לא התעדכנו בשינויי תמהיל או שהתמהיל לא עודן לפי צורך, ניתן בעזרת שינויים קטנים להעלות את התשואה באחוזים קטנים.
"הכוונה למשל לקניון מוצלח אבל לא מספיק מוצלח", הוא אומר, "דוגמא להצלחה היא רכישת קניוני ישראל את הגרנד קניון בחיפה, שלאחר תקופה של שנה הצליח לשדרג את ההכנסות בצורה משמעותית ולעשות מימון מחדש עם עוד 200 מיליון שקל. קניון שאפשר להצליח בו יותר הוא למשל קניון סי-מול באשדוד, שהוא קניון פעיל אבל בעבודה טובה יותר ובהבנה טובה יותר של צרכים ניתן יהיה להגדיל את התשואות ב-10% עד 15% ולשפר את השכירות בלמעלה מ-20%".
מסוכן:
"עסקאות שלא נותנות את התשואה הרגילה בשוק הישראלי, שהיא היום בין 8% ל-8.5% באופטימאלי, צריכות להדליק זרקורים אדומים בפני המשקיע", אומר גלזר. לדבריו, "בניין משרדים ישן בשכונות הדרומיות של תל אביב, שמבקשים עליו מחיר של 3,000 דולר למ"ר, ואומרים שהדיירים משלמים מחיר של 25 דולר למ"ר, הרי זה נכס שעל פניו מניב 10% תשואה. אין שום ספק שבפריפריות של תל אביב עדיין לא משלמים 25 דולר למ"ר וסביר מאוד להניח שאם הדייר ייצא או ייפול כלכלית אז המחיר באזור יהיה ברמה של 15 דולר למ"ר, ואז המשקיע קנה נכס ב-6% ולא ב-10%. לכן חייבים לעשות את שיעורי הבית, לאסוף מודיעין ולהתייעץ עם מומחים".
בקטגוריה של השקעות מסוכנות נופלים גם קניונים מתים או קניונים כושלים. הפוטנציאל להפוך אותם למרכז שוקק חיים ומלא סוחרים וקונים הוא נמוך, אבל בהחלט קיים.
לדברי שחטר, "בעבודה סיזיפית וארוכת טווח, מי שיהמר על זה עשוי בסיכון גבוה להגיע לתוצאות נפלאות. דוגמא לכך הוא קניון אשדוד שעומד ריק מזה כשנה, מסתובב בשוק ומוצע למכירה על ידי כונס נכסים. התשואה עליו יכולה להיות אינסופית כי מחירו היום בשוק מוערך בפחות מ-10 מיליון דולר עבור 20 אלף מ"ר של חנויות. דוגמא של קניון נכשל שהצליח הוא קניון מרכזול בעכו, שנקנה על ידי דלק נדל"ן לפני כשנתיים ובזכות ניהול נכון ושינויי תמהיל בסופו של דבר הוא מושכר היום בשכירויות הרבה יותר גבוהות".
תחום מלונות הבוטיק גם הוא נחשב מסוכן, טוען תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר. "הסיכון במלונות בוטיק בתל אביב ויפו, למשל", הוא אומר, "הוא שהמצב הביטחוני-מדיני יחזור למה שהיה לפני ארבע שנים. הייתי קונה גם בנייני מגורים ביפו ובדרום תל אביב כי השוק יילך לשם היות שיפו תהיה ברוז' או סיינה, אבל הסכנה היא שזה יתרחש בטווח הזמן הארוך יותר או שהסכסוך יחריף".
מעניין:
בנתניה, בפתח תקווה, בדרום חיפה וברעננה ישנן עתודות קרקע למאות אלפי מטרים של מסחר, תעשייה ומשרדים.
יורם בלומנטל, מבעלי קבוצת יועצי הנדל"ן אינטר ישראל, מדגיש כי הסיכון באותם מקומות מתבטא בצורך לבנות בהדרגה, כדי לא ליצור עודפי היצע. לדבריו, "באזורים כאלה, בהם הבנייה מאסיבית, קיימת תחרות אדירה ולכן חייבים היזמים לבדל את הפרויקטים באמצעים שונים, כדי ליצור שוני ביניהם לבין האחרים, למשל באמצעות תכנון אדריכלי, איכות הסביבה ואלמנטים של מים וכדומה".
"הייתי קונה חטיבות קרקע גדולות להקמת פארקים לוגיסטיים בכל השוליים של מטרופולין תל אביב", אומר בן שחר, "לאורך כביש 6 ולאורך כבישי הרוחב לא קיים היום היצע של מתחמים גדולים לפעילות ענף הלוגיסטיקה. זהו שוק בהתהוות מחד ושוק שיש בו מחסור בשטחים מאידך. גופי התכנון בארץ לא התייחסו לצורך הזה. על פארקים לוגיסטיים אפשר לקבל תשואה של בין 8% ל-12%".
לדברי שחטר, ייזום באזור שלכאורה כמות המסחר בו איננה מספקת יכולה להיות מעניינת ומשתלמת. "פרויקט אחד שנעשה בהצלחה", הוא אומר, "זה חאן ראש פינה, בבעלות חברת שטיחי שומרון, שמושכר במחירים שעולים על 25 דולר למ"ר. פרויקט מעניין שיש לבצע הוא הקמת קניון בשכונות הצפוניות של ירושלים, שכן בעיר יש למעשה רק קניון אחד במלחה. התשואות יכולות להיות מאות ואלפי אחוזים על היזמות".
ומה בנוגע להשקעה בחניונים? רואה החשבון אהרן זהר מסביר שחניונים הם נכסים מניבים מעניינים, אבל יש להביא בחשבון שבחניון יש השפעה גדולה מאוד על רמת התפעול. אם אתה יודע לתפעל אותו בצורה יעילה, התשואה שלך תהיה יותר גדולה. חניונים שאינם נחשבים נכסים מסוכנים הם החניון של בתי המשפט והחניון של ביה"ח איכילוב - הם גם ממוקמים טוב וגם מתופעלים היטב.
זהר מציין כי היתרון הגדול של חניונים הוא שהם פחות מושפעים מהמצב הכלכלי, כי הצריכה שלהם היא פחות או יותר קשיחה ברמה מסוימת. יותר מסובך לדבר על תשואות בחניונים, אבל האחוזים נעים כמו בשטחים המסחריים, בין 7% ל-8% באזורים הטובים. באזורים הפחות טובים זה נע סביב 10%.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
