סולידי:
על רקע הזעזועים שעובר שוק הנדל"ן בכל העולם, בעיקר נוכח מצוקת האשראי המזין דרך קבע את העוסקים בענף, קשה לאתר מדינות שאין בהן מימד של סיכון.
עם זאת, העצה הטובה ביותר, וודאי למי שמחפש השקעה סולידית הנמצאת רחוק מאוד מהעין ומהלב, היא להיצמד לכללים הישנים - חיפוש נכס עם שוכר (או רוכש פוטנציאלי) טוב ויציב, מיקום אסטרטגי בפריים לוקשיין, אבל כזה שיחזיק מעמד גם בימים קשים, ותשואה על ההון שלא יכולה להשתנות מקצה לקצה בכל העלאה או שינוי של שערי הריבית או בהתעטשות קלה של הכלכלה העולמית.
בקבוצת Cushman & Wakefield מציינים שכעת רוב המשקיעים מגדירים את מצב השוק באירופה כמאפשר לצוד הזדמנויות ולא כשוק שעומד בפני קריסה. מרכז אירופה מפגין יציבות יחסית ומדובר בשוק משוכלל ושקוף כמעט לגמרי.
כצפוי - הסיכון הנמוך גוזר את התשואה. התשואות במערב אירופה ובצפון אמריקה בנכסים מניבים נעות סביב 7% עד 8%, בעוד שבמזרח אירופה במדינות הפחות מסוכנות (פולין, הונגריה וצ'כיה) התשואות נעות בסביבות 10% ובמדינות היותר מסוכנות התשואות נעות בין 12% ל-15%.
אלחנן רוזנהיים, מנכ"ל חברת פרופימקס, מצביע על הפוטנציאל דווקא בארצות ה-BRIC (ברזיל, רוסיה, הודו וסין) ובמדינות מתפתחות נוספות במזרח אירופה ובאסיה. "אזורים אלו נהנים משיעורי צמיחה בולטים ומעליות בביקושים ביחס להיצע שכמעט לא קיים לנדל"ן מודרני, בעקבות כניסת חברות בינלאומיות אליהן והתקרבותן לעולם הגלובלי", הוא מוסיף.
גם יו"ר ניהול הנכסים באדמונד דה-רוטשילד העולמית, סמואל פינטו, אמר לאחרונה ל"גלובס" שהשוק בברזיל הוא "שוק אהוד, משום שהוא אינו חשוף להאטה העולמית ונהנה מנתונים כלכליים חיוביים". לדברי פינטו, ברזיל נמצאת בתהליך הבראה והריבית בה אמורה להמשיך לרדת. פינטו הוסיף, כי "השוק בברזיל ירד לא מעט בתקופה האחרונה, מה שהופך אותו לעוד יותר אטרקטיבי, ולטעמי זה אחד השווקים הטובים ביותר לחמש השנים הקרובות".
לדברי רואה החשבון אהרן זהר, שותף מנהל במשרד רואי החשבון זהר את זהר ושות' ויו"ר חברת הנאמנות אורורה פידליטי, "ודאי שארצות יעד ממוסדות בעולם המערבי, כמו אנגליה, שוויץ וארצות הברית מהוות פחות סיכון להשקעות, בגלל ששולט בהן משטר מסודר הן מבחינת חוקי החברות וחוקי המסים והן מבחינת המערכת המשפטית". אלא שכאמור, צריך לזכור שהסיכון הנמוך יגזור תמיד גם תשואה נמוכה יותר על הנכסים.
מסוכן:
כולם מסכימים שהשוק של היום שונה מהשוק שהיה לפני חצי שנה, לפני השפעות הסאב-פריים ומשבר הנזילות בעולם.
רו"ח זהר מציין, כי השוק הצטמצם מאוד ושינה את כל מבנה רמת הסיכון בכל מקום. לדבריו, ארצות שנחשבות עדיין מסוכנות יחסית הן "רומניה, בולגריה, מקדוניה וקרואטיה, ובהמשך אנחנו מדברים על אזורים כמו אוקראינה, רוסיה וגיאורגיה, שהן יותר מסוכנות. אבל ארצות כמו מולדובה ובלרוס הן אפילו מסוכנות יותר, משום שבהן יש עוד השפעה של מאפיה כזו או אחרת".
כך או כך, בכל המדינות האלה יש כבר משקיעים ישראלים. את הסיכון הם בדרך כלל מצמצמים על ידי שותף מקומי בעל מעמד ובעל הון, אם כי לפעמים דווקא השותף לומד לעקוץ מבפנים.
לדברי זהר, הודו וסין סובלות גם מבעיית שפה ומשטר, "שכן מדובר במשטר מסים והתנהגות מטבע שונים. במדינות האלה לא תמיד אתה יכול לשמור לך על ערך המטבע שאתה משקיע מול המטבע המקומי.
במזרח הרחוק קיים חסרון נוסף, שבשונה ממערב ומזרח אירופה, שם אתה יכול לבצע השקעות קטנות בהיקפים קטנים, הרי במדינות כמו הודו וסין ההשקעה הראשונית שלך צריכה להיות בהיקף הרבה יותר גדול".
במקביל לארצות הרחוקות, ציידי מציאות לוטשים היום עיניים למגזר המגורים בארה"ב, עד לא מזמן אחת המדינות הכי יציבות וצומחות בעולם. הדיונים הנמשכים בשאלה האם אמריקה נכנסת או לא למיתון ארוך, והירידות החדות במחירי הבתים ברחבי ארה"ב, מזכירים לרבים את ההזדמנויות הגדולות בהיסטוריה הנדל"נית של ארה"ב. לדברי עו"ד ד"ר צבי טמיר, "האפס אנד דאונס קיימים כמעט בכל מקום בעולם, וכשאתה מדבר על ספקולטיבי או לא ספקולטיבי, אתה מתייחס לתקופות מסוימות. מה שהיה סולידי הופך לריסקי, גם כשמדברים על שווקים מבוססים. מי שמריח את ההתפתחות העתידית ומגיע לשם בין הראשונים יקצור את הפירות".
מעניין:
לאחרונה מגלים המשקיעים, בעולם בכלל ובישראל בפרט, גם מדינות וכיוונים חדשים, כמו במדינות מרכז אמריקה למשל - בפנמה, מקסיקו וקוסטה ריקה, שם יש התפתחות של בנייה על החוף. אלו מדינות שרק לאחרונה עלו על מפת ההשקעות של חברות ישראליות, הן מבחינת מגורים והן מבחינת השקעות בנדל"ן מניב.
השקעות מעניינות נמצאות לא פעם באותן מדינות שבמשך שנים כמעט ולא היו במכ"מ ההשקעות, וודאי לא של החברות הגדולות. מדובר במדינות כמו קפריסין, תורכיה ויוון הקרובות, וויטנאם הרחוקה וכדומה.
במקביל, מי שמחפש השקעה מעניינת יכול כאמור לחפש אותה דווקא בשווקים גדולים וחבוטים. למרות המפולת בשווקים, בינואר עלו מניות הבנייה בארה"ב ב-50%, לאחר שבשנתיים האחרונות המניות הללו התרסקו ב-80% עד 90%, מה שמעיד כמובן גם על הפוטנציאל וגם על הסיכון.
גם בבריטניה, אחרי חודשים ארוכים של חוסר שקט בשוק הנדל"ן למגורים, שחווה צניחת מחירים, מתחילים הנשרים לרחרח אחר הרווחים. עיכובים במכירות וצניחת המחירים כבר החלו לשחק לידיהן של חברות שמתמחות בניצול הזדמנויות, שצצות כתוצאה משוק בצרות.
משקיעים שמחפשים הזדמנויות מעניינות יכולים להציץ גם על השכנות מסביב. במצרים למשל, מדינה עם 79 מיליון תושבים (מהם 17 מיליון בקהיר הבירה), יש עדיין מחסור גדול בשטחי משרדים. הפוטנציאל של הגז במדינה, היותה גשר בין יבשת אפריקה למזרח התיכון והחברות הבינלאומיות הרבות המבקשות לקנות לעצמן אחיזה במצרים מבטיחים ביקושים קבועים, אם כי כמובן שהמציאות הביטחונית יכולה לטרוף את הקלפים בבת אחת.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
