עונת הדו"חות: לא מה שהכרנו

המעבר לתקני החשבונאות הבינ"ל (ה-IFRS), מייצר השפעות לא מבוטלות על הפירמות הציבוריות, כשסקטור הנדל"ן מסתמן כזה שעובר את השינויים המשמעותיים ביותר באופן שבו מוצג מצבן של עסקי הפירמות. רגע לפני מבול הדו"חות השנתיים, ולפני האימוץ הרשמי של תקני ה-IFRS החל מדו"חות הרבעון הראשון של 2008 (והצגתם המתחייבת כבר בדו"חות הללו), בחרנו להעיר מספר נקודות מפתח בדו"חות חברות הנדל"ן - הצריכות להדריך מעתה והלאה כל מי שפותח דו"ח כספי.

1. למי שייך הרווח הנקי?

אחד השינויים בדו"ח הרווח והפסד בעקבות התקינה החדשה הוא שינוי המיקום של חלק המיעוט ברווחי הפירמות בדו"ח. בעבר, נוכו רווחי המיעוט (או הפסדי המיעוט) מעל השורה התחתונה, קרי הרווח הנקי של הפירמה, שייצגה עקב כך את הרווחיות האמיתית שלה.

בהתאם לתקינה החדשה, מנוכים רווחי המיעוט מתחת לשורת הרווח הנקי, כך שהרווח הנקי, כהגדרתו בדו"ח הרווח והפסד, אינו מייצג את הרווחיות האמיתית של הפירמה.

המשמעות של השינוי היא שהרווח הנקי בדו"ח הרווח והפסד מייצג כיום את הרווח שצברו הן בעלי המניות של הפירמה והן בעלי זכויות המיעוט בה. מצב של זכויות מיעוט פופולארי במיוחד בסקטור הנדל"ן, שכן עסקאות רבות מתבצעות בשותפות בין פירמות, כך שכל אחת מכירה בחלקה היחסי בדו"חותיה. עקב כך, נוטים דו"חות של פירמות נדל"ן להבליט שוני די מהותי בין רווחי הפירמה לבין הרווחים בניכוי זכויות המיעוט (המצוינים כאמור מספר שורות מתחת), שמשקפים את תוספת ההון האמיתית לבעלי המניות.

2. האם מחלקים את רווחי השערוך?

אחת הסוגיות שנידונה מאז האימוץ המדורג של התקינה החדשה הוא האם צריך וכדאי לחלק את הרווחים שנוצרו לפירמות בעקבות שערוכי הנכסים שביצעו בשנים האחרונות.

מהלך השערוך הציף לחלק ניכר מהפירמות ערך רב, אם באמצעות רווחי שערוך גבוהים בדו"ח הרווח והפסד ואם באמצעות גידול ישיר שנרשם בקרנות ההון במאזן. לאחריו, החלו לשאול את עצמם רבים מבעלי הפירמות מה כדאי לעשות אם רווחי השערוך שהצטברו לפתע, כשהדילמה התנקזה לשאלה האם לחלק רווחים אלו כדיבידנד לבעלי המניות או להותירם לימים שחונים במאזן.

ובכן, נכון להיום אין חקיקה מסודרת בנושא ורוב הפירמות בוחרות שלא לחלק את רווחי השערוך. אבל יש לעקוב אחר הסוגיה, שכן מדובר בפוטנציאל גבוה לקבלת דיבידנדים מחד, אך זהו גם פוטנציאל ופתח לצרות במקרה של חלוקת יתר, של רווחים שהם חשבונאיים ושמאיים בלבד.

3. לאיזה כיוון משערכים?

תופעת השערוכים היתה אבן הדרך המרכזית באימוץ תקני החשבונאות החדשים והבליטה במיוחד את חברות הנדל"ן.

נזכיר, כי מאז אימוץ התקינה שוערו נכסים במאזניהן של פירמות הנדל"ן הישראליות במיליארדי שקלים. נכסים אלו נרשמו בעבר בספרים לפי עלות היסטורית, והתקינה היא שאפשרה לפירמות להכיר בהם לפי שווי ריאלי יותר - השווי ההוגן.

אבל מאז השערוכים, יש יאמרו האגרסיביים מדי, שביצעו הפירמות, השווקים שינו כיוון וכעת מחירי הנדל"ן ברוב השווקים המפותחים נמצאים במגמת ירידה די מובהקת. בהתאם לתקינה, ניתן גם לצפות לשערוכים כלפי מטה של הנכסים שישקפו את התקררות השווקים, וסביר שעדות לכך תירשם כבר בדו"חות הפירמות לסיכום 2007.

ביתר שאת, נוכל כנראה ללמוד על התופעה בדו"חות של תחילת 2008, אך בכל מקרה נראה שמדובר בסוגיה למעקב צמוד.

4. כמה מרוויחים הקבלנים?

אחד הסיגמנטים בסקטור הנדל"ן שחווה את השינוי המשמעותי ביותר בעקבות השינוי בתקני החשבונאות הוא קבלני הביצוע והיזמים. אלו התרגלו לדווח עד היום בהתאם לשיעורי השלמה ידועים מראש של ביצוע ושיווק הפרויקטים שביצעו, אך לפי ההתקנים החדשים נאלצים לנקוט גישה שמרנית יותר ולדווח רק עם סיום הפרויקטים ומסירתם לדייר. מצב זה, מקטין כמובן בשיעור ניכר את הרלוונטיות של דו"חות הרווח והפסד של הקבלנים, שעד היום היתה נמוכה ממילא.

לכן, סביר להניח שדו"חותיהם הקרובים של הקבלנים יהיו לרוב מנותקים מהביצועים האמיתיים של הפירמות, או לפחות יציגו באיחור את המגמות שמשתקפות בביצועיהן בבורסה. ברמה הטכנית, ניתן לצפות בקיטון חד-פעמי בשיעורים ניכרים במספרים שיציגו הקבלנים בדו"ח הרווח והפסד, ולקוות שעל אף הקושי ללמוד הביצועי, ימשיך הסקטור להיות מיוצג בכבוד בבורסה.

5. מה מסתירים המאזנים?

לא רק דו"חות הרווח והפסד של הקבלנים איבדו חלק מהרלוונטיות בעקבות השינוי בתקני החשבונאות, אלא גם המאזנים.

אחת התקנות המרכזיות שהניע שינוי מהותי במאזני הקבלנים היא ההקבלה בין עיתויי ההכרה בעלויות הפרויקטים לעיתויי ההכרה בהכנסות שהם הניבו.

בפועל, ההשפעה שנוצרת לאור תקנה זו מעוותת בעיקר את המאזנים ויוצרת השפעת המשך גם על דו"חות הרווח והפסד. זאת, מפני שהיא מאפשרת לדוגמא להוון עלויות אשראי בגין פרויקט בביצוע לעלות הפרויקט בספרי החברה. המשמעות, הוצאה בגין אשראי נרשמת במאזן כנכס, ונפער פער בין מצבה התזרימי של הפירמה לבין מצבה החשבונאי.

בהקשר זה, נזכיר שלפני התקינה החדשה הכירה הפירמה המבצעת בהוצאות מימון הן בדו"ח הרווח והפסד וכמובן שבתזרים המזומנים, כפי שהיא ממשיכה להכיר גם לפי ה-IFRS. אבל כיום, הוצאות מימון בגין פרויקט שטרם ייצר הכנסות מהוונות והופכות לנכס, ולכן ניתן לפגוש לא מעט פירמות עם מצבות אשראי אדירות והוצאות מימון מצומקות. האמת לגביהן, תתגלה בדו"ח תזרים המזומנים.**