ורטהיימר הבטיח כפר ורדים

חוקרי מבקר המדינה התייצבו בשבועיים האחרונים במשרדי מינהל מקרקעי ישראל במחוז צפון, בהנהלה הראשית וכן במשרדי המועצה המקומית כפר ורדים, ואספו מאות מסמכים הקשורים להקמת היישוב כפר ורדים על-ידי סטף ורטהיימר. הבדיקה עוסקת בעיקר בנסיבות שבהן התוכנית להקמת כל שלבי היישוב בגליל התארכה מ-10 ל-30 שנה, בלי שרואים עדיין את הסוף, ומה התרחש בתחום גביית הוצאות הפיתוח מהמשתכנים.

שני בתים יש לסטף ורטהיימר בכפר ורדים. האחד נבנה בשלב א' של הקמת היישוב, לפני כמעט 25 שנה, והשני, בית ענק, שבנייתו הסתיימה לפני כשנתיים - אבל סטף ורטהיימר לא גר ביישוב כבר 19 שנים.

מגיע לו, לורטהיימר, שאקורד הסיום שלו בכפר ורדים יהיה טקס מכובד ולא מסע האשמות וחקירת מבקר המדינה. אמנם ידידו הטוב אריאל שרון לא יוכל לנאום בטקס כזה, אבל ראש הממשלה אהוד אולמרט, ידידו הטוב של הבן איתן ורטהיימר, צריך להלל בטקס כזה את סטף ורטהיימר, על החזון ועל השלבים הראשונים של הקמת כפר ורדים.

הבעיה היא שהבן, איתן ורטהיימר, מתקשה כנראה לקבל את הדין. יש ביישוב מי שתולה זאת בחיבה שלו לנדל"ן. אחרים חושבים שמדובר באובססיית שליטה או בשמירה על כבוד המשפחה. כך או כך, אם איתן ורטהיימר יצליח לסכל את עמדת היועץ המשפטי לממשלה והדרגים המקצועיים במינהל מקרקעי ישראל, והחברה לפיתוח כפר ורדים של ורטהיימר לא תרפה מכפר ורדים, אביו לא יקבל מהכפר את הכבוד המגיע לו עבור תחילת הדרך. אולי תיפתח אפילו התחשבנות היסטורית, שתותיר טעם מר בכפר ורדים.

פריבילגיה למקורבים

סטף ורטהיימר קיבל בשנת 1979 את מה שאיש לא קיבל לפניו ולא יקבל אחריו. בזכות הלהט, היזמות והדחף שלו, הוא קיבל ממינהל מקרקעי ישראל למעלה מ-7,000 דונם בגליל, עם הרשאה לתכנון, פיתוח והקמת היישוב כפר ורדים. ורטהיימר, במסגרת החברה לפיתוח כפר ורדים בה הוא שולט, מימן את הפיתוח על-ידי גביית הוצאות פיתוח מרוכשי המגרשים שבאו אחריו לגליל לבנות בו את ביתם - מגרשים של כ-600 מ"ר ובתים בשטח כ-250 מ"ר. למעשה, עד לאחרונה הוצאות הפיתוח היוו בעצם את מחיר המגרש, כי מחיר המגרש עצמו היה אפס. לאחרונה, במסגרת שינוי נהלי המינהל, אמורים המשתכנים לשלם לחברה של ורטהיימר את הוצאות הפיתוח, ולמינהל הם אמורים לשלם 31% משווי המגרש.

ורטהיימר קיבל מהמינהל 10 שנים להקמת היישוב, בשלושה שלבים. בשלבים א' ו-ב' הוא אמור היה לשווק כ-2,000 מגרשים ולהקים את מוסדות הציבור. בשלב ג' היה אמורים לשווק עוד כ-2,500 מגרשים, על מנת להגיע ליעד אוכלוסיה של 15 אלף תושבים.

עד היום, 30 שנה אחרי ההרשאה, שווקו כ-1,700 מגרשים, וביישוב כ-6,000 תושבים. על מחירי פיתוח המגרשים בשלבים א' ו-ב' לא היה פיקוח של המינהל. עובדי ישקר ומקורבים, כך פורסם, נהנו ממחירים נוחים יותר - זו פריבילגיה שלקח לעצמו ורטהיימר במסגרת ההרשאה המיוחדת שקיבל מהמינהל.

מה שחסר ביישוב באופן בולט לעין הוא השלמת הפיתוח. בתחום מבני הציבור היו אמורים לקום כבר מזמן מרכז מסחרי, פרויקט דיור מוגן ופרויקטים של תיירות וספורט. סיור ביישוב אינו מותיר מקום לספקות: חלק מהתשתיות, בעיקר כבישים, מדרכות וביוב בשלב ב', דרכי גישה (למשל לבית העלמין) לא מושלם או שבוצע ברשלנות. שיווק המגרשים נעצר כמעט לחלוטין, והיישוב איבד לא מעט מהשם הטוב של תחילת הדרך.

ברור היום, שדרושים עוד 40-50 מיליון שקל על מנת להשלים את המחויבויות להשלמת הפיתוח. ממסמכים שבידי "גלובס" עולה, שגם החברה לפיתוח של ורטהיימר הכירה בשלב מסויים במספרים הללו. גם חברת הבקרה של המינהל קיבלה את הנתון. בתחקיר "גלובס" שפורסם במוסף G מאת איתי רום, בנובמבר 2005, פורטו בין השאר השקעות המדינה והחברה של ורטהיימר ביישוב. לאחרונה טוענת החברה לפיתוח, שהיא השקיעה כ-300 מיליון שקל בפיתוח ומגיע לה עוד החזר. עם זאת, השורה התחתונה ביישוב הניבטת מהכבישים והמדרכות היא, כאמור, מצב של תת-פיתוח משמעותי. עד היום לא הושלם הפיתוח הנחוץ. איך זה קרה?

אחרי פטירת אשתו הראשונה, לפני 19 שנה, עזב סטף ורטהיימר את כפר ורדים. איתן ורטהיימר עזב את כפר ורדים לפני כ-10 שנים. רחוק מהעין רחוק מהלב - רחוק יותר מהפיתוח. אנשי החברה לפיתוח כפר ורדים תפקדו בלי בעל הבית בשטח. תושבים העיזו להתחיל להתלונן על עיכובים ורשלנות בפיתוח.

בשנת 1989, שבה אמור היה להסתיים פיתוח כל השלבים בכפר ורדים, הוארכה ההרשאה עד 1991. כשזו הסתיימה, הוארכה ההרשאה שוב עד 1995. כשהסתימה ההארכה הנוספת, הסכים ראש הממשלה המנוח יצחק רבין להארכה נוספת ל-5 שנים, אבל מכיוון שהבין את המצב, החליט רבין ששלב ג' של הפיתוח יעבור לידי המינהל.

בשנת 1992 נכנס אלמנט נוסף לתמונה: חוק חובת מכרזים. החוק החדש נגע באופן מיידי בשיטת שיווק קרקעות ומגרשים על-ידי מינהל מקרקעי ישראל. שיטת השיווק בכפר ורדים, לפיה סטף ורטהיימר קובע למי ישווק מגרש ומה גובה הוצאות הפיתוח שישלם אותו מתיישב - לא התיישבה עם רוח החוק החדש. בפרקליטות המדינה ובמחלקה המשפטית במינהל התגבשה ההכרה, שאת המשך שיווקי הקרקע בכפר ורדים, דהיינו הפיתוח שעדיין לא נעשה והמגרשים של שלב ג' ביישוב, אי אפשר לבצע ללא הליכי מכרז ראויים.

סטף ורטהיימר, למרות שעזב את כפר ורדים, לא היה מוכן לוותר על השליטה בהמשך הפיתוח ועל שיווק המגרשים בשלב ג'. כאשר חברו אריאל שרון קיבל את האחריות על המינהל, מצא סטף אוזן קשבת והגלגל התהפך. ב-1998 קיבל ורטהיימר משרון עוד שנתיים להשלמת הפיתוח של שלב ג', אבל בשטח לא קרה כלום. מבחינה מוניציפלית, כאשר היישוב התחיל להתנהג כמו יישוב נורמלי ובשנת 1997 נערכו בו לראשונה בחירות לראשות המועצה המקומית, משפחת ורטהיימר הריצה לתפקיד את אחד הבכירים במערכת העסקית שלהם, אריה ברן. בכך הצליח ורטהיימר לשמר את השליטה בכפר.

בית ענק ריק

בכפר ורדים התעוררה תקווה מחודשת בעקבות נישואיו השניים של סטף ורטהיימר עם יעל שילה. דווקא אשתו החדשה דחפה לחזור לגור בכפר ורדים, ונוצר סיכוי, שקרוב שוב אל העין יגרום לשיפור בטיפול בתשתיות ובפיתוח.

ורטהיימר לא חזר לביתו הראשון הסגור בשלב א', שאותו עזב אחרי מות אשתו הראשונה. בדרך שאיננה ברורה עד הסוף, הוא רכש ארבעה מגרשים בשלב ב' של היישוב, במיקום מעולה, ועליהם הקים בית ענק. על מנת שלא תהיה הפרעה בנוף המדהים, רכש ורטהיימר את הזכויות על 5 מגרשים מול הבית החדש, כדי למנוע בנייה עליהם.

בני הזוג ורטהיימר נפרדו עוד לפני שגרו יום אחד בבית החדש. סטף ורטהיימר לא חזר לכפר ורדים. הבית הענק עומד ריק. הטענות על פיתוח הכפר הלכו וגברו.

היועץ המשפטי לממשלה, אליקים רובינשטיין, החליט ששיווק המגרשים לא יכול להיות יותר בידיו של ורטהיימר, כי יש לכבד את חוק חובת מכרזים. רובינשטיין התייחס גם לאי השלמת עבודות הפיתוח על-ידי ורטהיימר.

כך מתוארים הדברים בחוות הדעת של היועמ"ש: "ניתנה האמת להיאמר, כי ההחלטה על מתן האורכה בידי החברה עד סוף חודש ספטמבר 2000 נתקבלה על-ידי מי שהיה ב-1998 השר הממונה על המינהל, בניגוד לעמדתה המקצועית-משפטית של הנהלת ממ"י, אשר סברה אותה עת כי יש לילך בדרך של מכרז לגבי שלב ג' של כפר ורדים".

עוד נאמר בחוות הדעת: "הארכות ההרשאה הותנו במילוי תנאים מסוימים, אשר דומה כי אין מחלוקת באשר לאי מילויים.. דווקא הארכת ההרשאה בלא קיום מכרז היא שנראית לנו בעייתית, לשון המעטה". ובהמשך נאמר, כי החברה של ורטהיימר לא עמדה בהתחיבויותיה "לביצוע המוטל עליה במועדים אשר נקבעו בחוזה ההרשאה המקורי ואף לא במועדים החדשים, המאוחרים יותר, אשר נקבעו בחוזי ההרשאה הנזכרים".

למרות עמדת היועמ"ש, ב"החלטה שנתקבלה לפנים משורת הדין", קיבל ורטהיימר אורכה של 5 שנים להשלים את פיתוח השלבים א' ו-ב'. בשנת 2003 נבחר ראש מועצה מקומית חדש בכפר ורדים, רון מוסקוביץ', שאיננו מאנשי ורטהיימר. למועצה המקומית לא היו כלים להתמודד עם הטענות הגוברות על היעדר הפיתוח.

הארכה שקיבל ורטהיימר מהיועמ"ש הסתיימה בסוף 2005, אבל הפיתוח של שלבים א' ו-ב' לא הושלם ומבני הציבור לא נבנו. שלב ג', שעליו המינהל צריך לקחת אחריות - תקוע. החל מסוף 2005 קיים ואקום בכפר ורדים. משפחות לא נקלטות, וכדי להחליף בלטה במדרכה צריך לנהל פרוצדורות.

בשלב הראשון היו כאלה שהאשימו את מוסקוביץ' כאילו הוא שפוט של משפחת ורטהיימר. ראש המועצה הנבחר הציע פתרון, לפיו המועצה המקומית תקבל את מניות החברה לפיתוח כפר ורדים של ורטהיימר, ותיכנס לנעליה כאחראית על הפיתוח, עם החובות ועם הזכויות. זאת, מבלי לדעת בדיוק מהו המצב של החברה, אבל בידיעה שיש לבצע עוד פיתוח בגובה כ-50 מיליון שקל.

"היו תושבים וחברי מועצה", אומר מוסקוביץ', "שאמרו לי שאני מתרפס בפני הגביר ואיך אני מעיז להסכים להסדר כזה. הייתי שלם עם המהלך, בעיקר כדי להתנתק ולצאת לעצמאות מוניציפלית, אבל סטף ורטהיימר סירב בסופו של דבר לחתום על ההסכם".

כאשר התברר שהעסק תקוע, התחילה צמרת המינהל להתייחס לעניינים קצת יותר ברצינות, אם כי ניכר היה החשש של המינהל מפני ורטהיימר, כפי שהמינהל חושש תמיד במגעים מול אישי משק בכירים ופרקליטי צמרת. אבל אי אפשר היה להתעלם יותר מהאופציה של העברת הסמכות והאחריות למועצה המקומית.

"באופן מיידי למועצה"

בשנה שעברה הוחלט במינהל, שיש להוציא את המשך הפיתוח מידי החברה של ורטהיימר. ב-22.8.07, אחרי דיון בהנהלת המינהל, בהשתתפות המנכ"ל יעקב אפרתי, סמנכ"ל השיווק רונן כהן, היועמ"ש רחל זכאי ומנהל מחוז צפון גבי ויסמן, הודיע אפרתי לראשי החברה לפיתוח כפר ורדים, היו"ר אריה רבהון והמנכ"ל אורי מסלובטי: "המינהל מעוניין שהאחריות לפרויקטים ולשיווק יעברו באופן מיידי למועצה מקומית כפר ורדים".

ב-23.10.07 נערכה עוד ישיבה של צמרת המינהל עם ראש המועצה רון מוסקוביץ' ועם ראשי החברה לפיתוח של ורטהיימר, להסדרת המהלכים הטכניים של העברת האחריות מורטהיימר למועצה. מוסקוביץ' הבהיר, שהוא "עומד מאחורי ההתחייבות למנהל ממ"י לקבל אחריות להמשך הפיתוח מיידית, לקבל את התשתיות והיעדר התשתיות ומבני הציבור AS IS..".

בהנחה שאין יסוד לטענת החברה של ורטהיימר כאילו חייבים לה כסף בגין הוצאות פיתוח, ובהנחה שהיא אכן חייבת ליישוב פיתוח ב-50 מיליון שקל - איך מתכוון ראש המועצה מוסקוביץ' להתמודד עם הבעיה?

מוסקוביץ': "המועצה מסכימה למעבר מהיר, בלי לתבוע את החברה של ורטהיימר ואת המינהל, תוך שאנו לוקחים על עצמנו את ההתחייבות של 50 מיליון שקל. אפשר לעשות זאת על-ידי שיווק יעיל של מתחמי הנדל"ן המסחרי, עם העמסה של עוד קצת הוצאות פיתוח על 300 המגרשים שנותרו עדיין לשיווק בשלב ב' של היישוב, כך שהוצאות הפיתוח ינועו בין 290 אלף שקל למגרש של כ-300 מ"ר ועד 370 אלף שקל למגרש של כ-600 מ"ר, עם זכויות בנייה של 45%, והמגרשים ישווקו מעכשיו בדרך של מכרזים על ערך הקרקע שישולם למינהל - ונוכל לגשת לפיתוח השלב האחרון של היישוב".

איתן ורטהיימר, שעל-פי מסמכי רשם החברות אין לו מעמד פורמלי בחברה לפיתוח כפר ורדים שהקים אביו, מתקשה כנראה לקבל את ההחלטה שהמשך הפיתוח בכפר ורדים ייעשה על-ידי המועצה המקומית. הוא נפגש לאחרונה עם סמנכ"ל השיווק של המינהל, רונן כהן, כדי לשכנע אותו לא לאפשר למועצה להמשיך את הפיתוח. כהן לא השתכנע.

מנכ"ל החברה לפיתוח של סטף ורטהיימר, אורי מסלובטי, דרש בעקבות הפגישה הזו עוד ארכה, איים ב"הליכים משפטיים יקרים, ארוכים ומיותרים", ודרש ממינהל מקרקעי ישראל, ש"בהתכתבות בנושאים אלו לא תערב את המועצה המקומית, שאינה צד לעניין".

לשאלת "גלובס" בעניין חילוקי הדעות בנושא הוצאות הפיתוח וההתחשבנות בין החברה לבין התושבים, אמר מסלובטי: "יש פגישה בקרוב עם המינהל, ושם ניתן את תגובתנו. לא ניכנס מעל דפי העיתונות לנושאים האלה".

"החברה לא תמשיך"

מבקר המדינה מסר, כי מתקיימת בדיקה ראשונית בכפר ורדים בכל הקשור להרשאות שניתנו לחברה לפיתוח כפר ורדים ולאופן קבלת ההחלטות על פיתוח היישוב, ו"בעקבותיה יוחלט האם יש בסיס להמשך בדיקה בהיקף מלא".

מהמינהל נמסר בתגובה: "בתאריך 7.4.08 אמורה להתקיים ישיבה בנושא שיווק יתרת המגרשים של שלב ב' על-ידי מינהל מקרקעי ישראל, כאשר הגורם המפתח יהיה הרשות המקומית. לא היה סיכום בין המינהל לבין החברה לפיתוח כפר ורדים של ורטהיימר בנושא המשך עבודות הפיתוח, למעט ביצוע יתרת העבודות על בסיס גביית הוצאות פיתוח מעיסקות עבר, כלומר - החברה לא תמשיך לבצע את עבודות הפיתוח ביתרת יחידות הדיור שישווקו. המינהל תומך בבקשת המועצה בנושא המשך העבודות על-ידי המועצה, בהתאם להוראות החוק. בהתייחס לגביית הוצאות הפיתוח בעיסקות עבר, המינהל הנחה את חברת כפר ורדים לתאם את כל העבודות עם המועצה. רמת הפיתוח בפרויקט הינה סבירה, ולא זיהינו בעיות מיוחדות ברמת הפיתוח ובאיכותם".

מי שחושב שהחברה של ורטהיימר תתנדב לשתף פעולה עם המועצה המקומית, הוא אדם אופטימי. יש כאן אגו, שליטה ואהבת נדל"ן.

מי שרוממות פיתוח הגליל בגרונם, צריכים היו מזמן לצאת מהמצב התקוע, לנתק את הקשר בין החברה של ורטהיימר לבין המועצה, ולזרז את הטיפול של המועצה המקומית בכפר ורדים, כדי לקלוט בו עוד 2,500 משפחות, וביניהן עוד מהנדסים שיעבדו בישקר.

במקום להיגרר לעימותים, להאשמות ולבדיקה של מבקר המדינה, זה היה צריך להסתיים בטקס מכובד לכבוד סטף ורטהיימר. **

lichtman@globes.co.il