שופכים את התינוק עם המים

כאילו לא די בצרות שיש לבנקים מהמשבר הפיננסי העולמי, מצאו לנכון כונס הנכסים הרשמי של חברת חפציבה, עו"ד שלמה שחר והמנהל המיוחד מטעמו, עו"ד יצחק מולכו, להאשים את הבנקים בקריסת חפציבה, ״תחת עיניהם הפקוחות״. בעקבותיהם, גם המחוקק לא נשאר אדיש לאחריות הבנקים. אל החלל אליו נכנס לכאורה בועז יונה, הבעלים והמנכ"ל של חברת חפציבה, החליטו חברי הכנסת להיכנס. מאז התפוצצות הפרשה הועלו שלל הצעות חוק שמטרתן להגן על האזרח מול הקבלן ומול הבנקים.

הח"כים ראובן ריבלין (ליכוד) וסטס מיסז'ניקוב (ישראל ביתנו), הצליחו להביא בשבוע שעבר לאישור מליאת הכנסת את הצעת החוק שלהם, שזכתה לכינוי "חוק חפציבה". בנוסף, אישרה המליאה הצעת חוק ממשלתית של שר השיכון, זאב בוים.

אלא שבעקבות השינויים, מזהיר חיים פרייליכמן, מנכ"ל בנק אגוד ובעבר מנכ"ל בנק טפחות, שמבול החקיקה "הפופוליסטי", כדבריו, יפגע בסופו של דבר באזרח הקטן.

"מה זה אחריות פלילית? עד איזה רמה הבנק צריך להשגיח על הקבלן?", שואל-טוען פרייליכמן, "הבנק מחויב בשירות שהוא נותן לקבלן וללקוח, במסגרת עסקה פיננסית. להשגיח עד גבול מסוים שהוא יכול להשגיח. אם בנק עשה פעולה של גניבה אז תאשים אותו על הגניבה שהוא עשה, אבל בתהליך השוטף שהוא מתנהל כשורה על פי פרמטרים קבועים על פי נוהלי בנק ישראל, אז מדוע צריך להטיל עליו אחריות?

"יש מודל מאזן שהייתי קורה לו מאזן אימה. הבעיה היא שמאזן האימה הזה התפרק כשרובד אחד ממנו ייצא החוצה. יש פה שלושה צדדים: קבלן בנק ודייר ואם מישהו מהצדדים האלה לא מקיים את הדברים כמו שצריך אז יש פה בעיה".

גלובס: המדינה מנסה להגן על האזרח.

פרייליכמן: "אני חושב שחברי הכנסת, עם כל הרצון הטוב, צריכים לדעת איפה לעצור. אם מכופפים את הברזל לגמרי שוברים אותו לחלוטין. מערכת יחסים שיש בין בנק ללקוח היא מערכת יחסים מאוד רגישה ואני חושב שאסור ללכת ולזרוק את כל הביצים בסל אחד, ולקבוע כללים כאלה שהבנקאים לא יוכלו לעמוד בהם.

"אני אומר לחברי הכנסת שיתנו לגורם שהוא מפקח על הבנקים שיעשה את העבודה שלו והוא עושה אותה כראוי. צריך לקחת את הדברים בפרופורציות ואי אפשר תמיד לבוא ולהגיד 'הבנק צריך לשאת בנזק'. בסיכומו של דבר, מטילים תמיד את האחריות על המערכת הבנקאית שהיא זו שצריכה לפתור את כל הצרות של כולם. אני חושב שיש גבול עד כמה המחוקק יכול להתערב בהליכים שבין בנק ולקוח. בשביל זה יש את חוק הבנקאות והוא זה שקובע את הכללים. שמה מעוגנים כל הכללים ורמת הפיקוח והבקרה שצריכה להיות על הבנקים".

- הביטחון הנוכחי שמספקים הבנקים לפרויקטים מספיק?

"קבלן שרוכש קרקע, עושה פיתוח ומקבל היתרים לבנייה מגיש לבנק "דו"ח אפס", על פיו בוחנים את שווי הקרקע שנרכשה ואת כל העלויות. בדו"ח יש מצד אחד את כל העלויות - קרקע, פיתוח, אגרות בנייה שונות וכולי, ומצד שני ההכנסות שצפויות מהפרויקט. בודקים מה יחס ההכנסות וההוצאות, בדרך כלל זה נע בין 15%-20% ההכנסות מהפרויקט, ונקבע שיעור הון עצמי שבו הקבלן צריך לשלם או להפקיד בבנק בין 20%-40% או בין 25%-35%, תלוי בטיב ובמהות הפרויקט. לכל בנק יש את הכללים שלו. הדו"ח הזה מתעדכן אחת לחודש ויש רמת פיקוח ובקרה שוטפת. כאשר כל ההזרמות האלה, הן מצד ההכנסות והן מצד ההוצאות, מתקיימות הלכה למעשה כשורה, אין שום סיבה שבעולם שפרויקט כזה או אחר יצא מפסיד".

- אבל אם יש סטייה בהוצאות, העסק יכול לצאת משליטה.

"גם אם יש סטיות מהותיות בעלויות, הן בדרך כלל מגובות בפער הביטחונות שהועמד או במרווח שנקבע קודם לגבי הרווחיות. גם אם הרווחיות קטנה, עדיין יש מרחב תמרון בו הפרויקט יכול להתקיים ויש את ההון העצמי שהקבלן הפקיד.

"גם אם פרויקט מורכב ממספר בניינים, אתה לא מתחיל בניין עד שאתה לא מוודא שהבניין הראשון עומד בפני עצמו. שהכסף בקופה, בתוספת האשראי שצריך לעמוד ביחס לביטחונות, אמור לכסות את הפרויקט. אם למשל עלות פרויקט היא 10 מיליון דולר והרווחיות הצפויה ממנו היא 15% (11.5 מיליון דולר מכירות צפויות), הקבלן יפקיד בתחילת הפרויקט 2.5 מיליון דולר על חשבון העלויות. יש בקופה 2.5 מיליון דולר במזומן ועוד מרווח של מיליון וחצי, שזו הרווחיות הצפויה. יש לי אפשרות שהמחירים ירדו ב-40% או שהם ירדו ב-20% והעליות יעלו ב-25% ועדיין אגמור את הפרויקט בסדר מבחינת הבנק".

- ובכל זאת ראינו שחפציבה קרסה.

"העסק לא מתערער כשיש סטייה סבירה בעלויות, שקיימת בהרבה פרויקטים גם מצד העלויות וגם ההכנסות. זה מרווח סביר שאפשר לחיות איתו. העסק מתערער כשמישהו לא מפקיד כסף בחשבון או שהוא מוציא ממנו. אז המאזן מתערער.

״הערבות שמוצעת כיום לדייר גורמת לכך שהבנק בוחן את הפרויקט ומשגיח שהוא אכן יתרומם, יעמוד על תילו וכתוצאה מכך הלקוח יקבל את דירתו בסוף היום. זו בעצם המטרה המרכזית והסופית. מעבר לכך, הדרך שקבע המפקח על הבנקים תבטיח שהחל מיולי הקרוב התשלומים שמשלם הלקוח יופקדו בחשבון בדרך של שוברים. כלומר, אי אפשר יהיה להפקיד הפקדה סתמית בחשבון. כל גורם נוסף שיתחיל לבדוק, לבקר ולראות רק יסבך את התהליך וייקר אותו. התהליך יהיה ארוך יותר ויגרום לכך שהעלויות בסוף יושתו על הדיירים. קודם על הקבלן והוא ישית את זה על הדיירים".**

חוק חפציבה: עיקרי הדברים

"חשבון ליווי סגור" - לכל פרויקט יהיה 'חשבון ליווי סגור'. כל סכום שיעביר הקונה יופקד מיידית בחשבון הליווי, וגם הליווי הפיננסי של הבנק ייעשה רק באמצעותו. בנק שיאפשר תנועת כספים מחשבון הליווי ייקנס במיליון שקל.

רפורמת השוברים - הבנק ינפיק פנקס שוברים והמוכר יקבל כספים, כולל אלו שמקורם במשכנתאות, רק באמצעותם, הישר לחשבון הליווי. סטייה תחייב הבנק ב-400 אלף שקל. אי יידוע הרוכש על ההסדר יגרור קנס של 67 אלף שקל.

ערבות בנקאית - כיום, ערבות בנקאית ניתנת רק מעל 15% מהעסקה והחוק החדש מחייב ערבות החל מ-7% מהשווי. פירעון הערבות יתאפשר כבר עם מתן צו הקפאת הליכים, ולא רק בנסיבות קיצוניות, כמו פשיטת רגל או פירוק.

חובת היידוע - המוכר והבנק המספק את המשכנתא חייבים לידע הקונה בדרכים שהחוק קובע להבטחת השקעתו. עורך הדין של המוכר חייב להתריע בפני רוכש שאינו מיוצג שאין הוא דואג לאינטרסים שלו בעסקה.

אחריות הבנקים - הבנק יוודא שכל רוכש קיבל בטוחות מהמוכר. עבירה עלולה לגרור קנס בגובה מיליון שקל.

ממונה במשרד השיכון - במשרד השיכון יהיה ממונה על עסקאות מכר דירות, שידאג לניהול רישום עסקאות מכר, קבלת מידע מבנק מלווה, בירור פניות ציבור ותיקון ואכיפת ליקויים.

סנקציות פליליות ואזרחיות - בנוסף לקנסות הכבדים, קובעת ההצעה שחברות בנייה שיפרו את הוראות החוק לא יוכלו לגשת למכרזים מטעם המדינה. בהיבט הפלילי, מוכר שהפר הוראות הנוגעות להבטחת כספי קונה מסתכן בשנת מאסר. בנוסף, מטיל החוק חבות פלילית על בנק שהפר הוראות הנוגעות לכספי הרוכשים.