ביהמ"ש העליון במסר לרשויות מקומיות: לא פותחים הסכם פיתוח

הסכמי פיתוח בין יזמים לרשות מקומית הם כלי לביצוע תשתיות עירוניות באופן יעיל ומהיר. הסכמים אלה מעבירים בדרך כלל את ביצוע התשתיות ליזם, אשר מבצע את התשתית במקום הרשות המקומית, ומקבל פטור חלקי או מלא מתשלום אגרות והיטלי פיתוח. לעיתים נקבע כי העבודות יבוצעו בפועל לא על-ידי היזם אלא על-ידי הרשות המקומית או חברה מטעמה. הסכמים כאלה אהובים מאוד על יזמים, מאחר שהם מאפשרים לשלוט בקצב עבודות הפיתוח ולהתאימם להתקדמות הבנייה באתר.

מעשה בשתי חברות אשר רכשו מקרקעין בתחום המועצה האזורית באר טוביה. בסמוך לאחר הרכישה חתמו החברות הסכם פיתוח עם המועצה, לפיו ישלמו סכום של 46,336 שקל לכל דונם קרקע, ובתמורה יבצעו המועצה והחברה הכלכלית שלה עבודות פיתוח כמפורט בהסכם.

לימים ביצעה המועצה עבודות סלילה באזור הסמוך למקרקעין. לאחר העבודות בנו החברות מבנים על המקרקעין, וכחלוף חמש שנים מן הסלילה שלחה המועצה דרישה לחברות לתשלום היטל סלילה.

החברות סרבו, בנימוק שהסכם הפיתוח הסדיר באופן סופי את כל התשלומים בגין המקרקעין. המחלוקת התגלגלה לבתי המשפט, תוך שכל צד אוחז בטענותיו ואף מוסיף להן מן הגורן ומן היקב עם התמשכות ההליכים.

כך למשל, טענה המועצה כי פרשנות החברות לפיה הסכם הפיתוח מונע גביית היטל סלילה בגין עבודות שנעשו לאחר חתימתו, משמעה כי ההסכם מנוגד לדין ובטל. המועצה הפנתה לצו המועצות המקומיות, האוסר ויתור על מסים אלא בנסיבות חריגות שלא התקיימו לדעת המועצה.

בית המשפט העליון בחן הרקע לחתימת ההסכם. בעשותו כן קבע כי הואיל ובשנת 1993 טרם נחקק חוק עזר סלילה בתחום המועצה, ממילא לא ניתן היה להשית היטל סלילה. לאור כך, נהגה המועצה לחתום עם חברות על הסכמי פיתוח אשר יבטיחו תמורה לעבודות שביצעה המועצה. בית המשפט הוסיף וקבע, כי הסכמת בעלי הנכסים לחתום על הסכמים כאלו מקנה להם תוקף.

לאחר קביעה זו בחן בית המשפט העליון את טענת המועצה כי הסכם הפיתוח אינו פוטר בנייה נוספת מחיוב בהיטל. נפסק כי לשון ההסכם, לפיה המועצה והחברה הכלכלית התחייבו לא לגבות כל אגרה או היטל או תשלום נוסף בגין פיתוח המקרקעין הינה גורפת, ואינה מבחינה בין קרקע למבנה, או בין בנייה במועדים שונים שלאחר חתימת ההסכם.

בית המשפט העליון בחן עוד את תכלית הסכם הפיתוח - הרחבת אזור התעשייה של המועצה האזורית באר טוביה, וקבע כי המועצה שקלה צעדיה טרם החתימה. על רקע האמור לעיל, קבע בית המשפט כי הסכם הפיתוח חוקי ואינו נוגד את הדין. בקביעה זו התבסס ביהמ"ש על סופיות ההסכם, על העובדה כי המועצה נעזרה באנשי מקצוע כדי לקבוע שיעור התשלום בו נשאו החברות תמורת הפיתוח, ובעובדה כי ההסכם התייחס במפורש לפטור מהיטלים בעתיד, על סמך תשלום דמי הפיתוח.

בהערת אגב מתח בית המשפט ביקורת על המועצה, אשר חתמה על הסכם פיתוח שנועד להיטיב עמה ולהגדיל תקבולי הארנונה, על סמך מבנים שייבנו באזור התעשייה המפותח, ומנסה עתה להשתחרר מן ההסכם בטענת אי חוקיות: "התנהגות זו אינה התנהגות שיש לצפות מרשות מקומית, אשר אינה מקיימת את חובת ההגינות ותום הלב הנדרשת מגוף ציבורי".

הערעור נדחה והמועצה חויבה בהוצאות בסך 50,000 שקל. (ע.א 11371/05).

הכותבים ממשרד פלג, כהן, דויטש מוסקוביץ', המתמחה בהפחתת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח.