נתניה עשתה את איקאה

"נתניה ועוד 15 קבוצות" זה כינוי שהדביקו העיתונים לקבוצת הכדורגל של מכבי נתניה בשנות ה-80 בהובלת עודד מכנס, בני לם, ואחרים, שדרסה את המתחרות וזכתה באליפות הליגה הלאומית. בפרפראזה על ענף הנדל"ן אפשר להדביק את אותו הכינוי גם לעיר נתניה שרושמת בשנים האחרונות את הצמיחה המהירה ביותר בענף הנדל"ן.

על פי נתונים מעודכנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שפורסמו רק באחרונה, נתניה הובילה במספר הדירות החדשות שנמכרו במחצית הראשונה של שנת 2007 וכן בעלייה במחירי הדירות. חלק מהצמיחה נזקפת כמובן לתיירים ותושבי החוץ שבשנים האחרונות בילו את נתניה, אם כי אטרקציה תיירותית והן כאופציה להשקעה בדירה, אולם במקביל חלק גדול מהשינוי בעיר נובע מההשקעה ההולכת וגדלה בתחום התשתיות שאותה מובילה החברה לפיתוח נתניה שבראשה עומדת ראש העירייה, מרים פיירברג המכהנת במקביל כיו"ר החברה.

החברה לפיתוח נתניה, בניהולו של אלי דלל, אחראית בין השאר על ניהול, פיקוח ותכנון פרויקטים בתחום התשתיות העירונית בנתניה. במקביל מבצעת החברה עבודות תשתית מתקציבה העצמאי לפרויקטים בתחום הבנייה והתשתיות.

התקציב של החברה לפיתוח נתניה בשנת 2008 עומד על 250 מיליון שקל. לשם השוואה מדובר בתקציב הפיתוח והתשתיות השלישי בגודלו בארץ לחברות עירוניות לאחר ת"א וירושלים.

לדלל יש חזון מעניין לגבי המשך פיתוחה של נתניה, "נתניה צריכה להיות המטרופולין של אזור השרון, כמו שת"א היא המטרופולין של אזור המרכז. מבחינתי ראשון לציון ונתניה הינן דומות. נתניה היא לא עוד עיר לוויין, אלא עיר מרכזית בכל התחומים. אנחנו שואבים כיום את התעשייה מת"א ומחיפה. באים אלינו מכל האזורים ואני מעריך שהמגמה הזו תימשך", אומר דלל.

הפעילות של החברה לפיתוח נתניה שהתבטאה בגידול בהשקעה בתחום התשתיות היא אחת הסיבות שקבלנים מעוניינים מאוד בהקמת יחידות דיור חדשות בנתניה בשנים האחרונות. במכרז האחרון שפרסם למשל מינהל מקרקעי ישראל לשיווק יחידות דיור באזור חדש ויוקרתי שנקרא "אגמים" התמודדו 58 קבלנים.

המודל של החברה לפיתוח נתניה שונה משאר הערים בארץ, ולא מטילה על הקבלנים או על משרד הבינוי והשיכון את עבודות הפתוח. קודם כל מממנת החברה מתקציבה את כל עבודות התשתית (כבישים, ביוב, מדרכות וכו') ובמקביל נעשה שיווק הקרקע בשיתוף מינהל מקרקעי ישראל לקבלנים.

לדברי דלל, החברה לא רק שלא מפסידה מהקדמת עבודות התשתית, אלא מצליחה לגבות היטלי השבחה ופיתוח גבוהים יותר, נתניה כיום היא העיר המובילה בארץ בכל נושא הבנייה.

762 דירות בחצי שנה

"במחצית השנייה של שנת 2007 מכרנו 762 יחידות דיור חדשות, ובמספר התחלות הבנייה היינו במקום השני אחרי ירושלים. בהתאם למדיניות של ראש העיר, המטרה שלנו היא להפחית את חוסר הוודאות בקרב הקבלנים. אנחנו מקימים להם את כל תשתיות המים, הביוב והמדרכות, ושהתשתית מוכנה מראש אז הרבה יותר קל לקבלנים למכור את הדירות. התוצאה היא שדירות בנתניה כיום נמכרות 'על הנייר' עוד לפני שהבנייה החלה, ואז לקבלן הרבה יותר קל לממן את הפרויקט. ברגע שהקבלן הוא גם מרוויח אז גם יותר קל לו להשקיע גם באיכות הבנייה וגם בדרישות נוספות".

דלל מוסיף, כי החברה לפיתוח נתניה מממנת מהלוואות מבנקים את הקדמת עבודות התשתית, אך במקביל, החלה גם לבחון אפשרות לצאת בהנפקת אג"ח למימון פרויקטים עתידיים, "כרגע אין לנו כל בעיה לקחת הלוואות מהבנקים, אבל גם גיוס אג"ח זה בהחלט משהו שאנחנו בוחנים אם נידרש להרחבת הפעילות העתידית".

הפרויקטים המרכזיים שהוקמו בנתניה בשנים האחרונות הם באזור קריית השרון (למעלה מ-8,000 יחידות דיור שאוכלסו ברובם), בו מעורבים רוב הקבלנים הגדולים במשק, ופרויקט "עיר ימים" הקרוב לים בסמוך לאזור רמת פולג, שנחשב ליעד אטרקטיבי עבור תיירים ותושבי חוץ (הכולל 4,000 יחידות דיור במגדלים, ועוד 3,000 יחידות דיור למלונאות).

דלל שולל את הטענות כי מחירי הנדל"ן בעיר זינקו בעיקר בגלל הגידול בביקושים מצד התיירים ותושבי חוץ, לדבריו, הסיבה העיקרית היא גידול בביקוש מצד הישראלים, "60% מהתושבים באזורים החדשים שניבנו בשנים האחרונות הגיעו או מערי הלוויין של ת"א או מאזור חיפה. גם היום, לאחר עליות המחירים, אפשר לקנות דירה בת 4 חדרים (בשטח של 117 מ"ר) בנתניה במחיר שבין 200-250 אלף דולר, שזה הרבה יותר זול מאשר ת"א ורמת גן. גם המיתוס שתושבי חוץ קונים רק ליד הים הוא פשוט לא נכון.

מהנתונים שלנו עולה שתושבי חוץ, איטלקים וצרפתים, קנו עד 20% מהדירות בחלק מהפרויקטים באזור קריית השרון. לא כל תושבי החוץ קונים דירות להשקעה. חלקם באים להשתקע בישראל ומה שחשוב להם זה נושא החינוך, ההשתלבות בקהילה והספורט", אומר דלל.

גלובס: מה התחזית שלכם לשיווק דירות חדשות בשנת 2008. מתי יחל האכלוס בפרויקט "עיר ימים"?

דלל: "להערכתי בשנת 2008 ישווקו קרוב ל-800 יחידות דיור בנתניה שזה קצב יפה למדי. מבחינת עבודות הפיתוח אנחנו כבר נערכים לכמות הגדולה פי 2 של יחידות דיור. במקביל יש למינהל קרוב ל-200 אלף מ"ר פנויים לתעסוקה שאותם ניתן להוציא למכרז. הערכות שלנו הן שהמינהל יוציא בשנת 2008 מכרזים ל-50-100 אלף מ"ר לתעסוקה.

"לגבי פרויקט עיר ימים, מציין דלל, כי "האכלוס הראשון בפרויקט צפוי כבר באוגוסט 2008. להערכתי מי שקנה דירה להשקעה לפני שנתיים כבר מרווח יותר מ-200 אלף דולר. המחירים באזור עיר ימים גבוהים פי 2 מאשר בקריית השרון בגלל הקרבה לים. מחיר של דירה 4 חדרים יכול להגיע גם ל-500 אלף דולר. אופנת המגדלים לא פסולה בעיני, אני רואה את זה דווקא כדבר חיובי בארץ כמו שלנו. מדינת ישראל היא מדינה מאוד קטנה והיא לא יכולה לאפשר לעצמה שהמגזר העירוני יתפוס את רוב הקרקע. אם במקום שכונה של 1,000 יחידות דיור אפשר לבנות במקום זה במגדל זה דבר מאוד חיובי".

- מדוע הקמת בית המלון באזור המתחם מתעכבת?

"אנחנו כבר השלמנו את שינוי התב"ע במקום. הקרקע כרגע נמצאת בבעלות משותפת של מינהל מקרקעי ישראל ושיכון עובדים. כרגע מתוכנן לצאת מכרז לשטח של 50 דונם שיכלול הקמת 720 חדרים למלונאות. פרסום המכרז קצת מתעכב בגלל שינויים פרסונאליים בהנהלת שיכון ובינוי. אני מקווה שזה ייפתר בשבועות הקרובים ושניתן יהיה לצאת במכרז. אחרי קידום אזורי התעסוקה והמגורים מה שחסר כיום לנתניה זה שדרוג ופיתוח הצד המלונאי. אנחנו מקווים שיבואו לכאן רשתות בינלאומיות".

- יש הטוענים שמה שהביא את השינוי לנתניה היה דווקא הכניסה של איקאה.

"זה נכון שאיקאה היתה טריגר לכניסת עסקים נוספים לעיר, אבל בו נודה על האמת איקאה לא עשתה את השינוי בנתניה, אם כבר המצב הוא הפוך. נתניה היום קרובה מתמיד למרכז הארץ, יש לנו כוח אדם מעולה, מוסדות להשכלה גבוהה וקיצרנו משמעותית את כל הליכי הבירוקרטיה. מבלי להתבייש, אנחנו יודעים גם לחזר אחר חברות, אחרי שהבאנו את חברות הדלק ואת סלקום, אנחנו מדברים היום גם עם בזק ומוטורולה ועם חברות הייטק נוספות במטרה להעביר אותן לנתניה".

מחכים להרחבת הכביש

- יש הערכות פסימיות לפיהן רמת המחירים הנוכחית בנתניה היא מעין "בועה" שנוצרה בגלל תושבי חוץ, שעשויה להתפוצץ בגלל הכניסה למיתון.

"אכן הייתה השפעה חיובית של תושבי חוץ, אבל כמו שציינתי קודם היא לא היתה המרכזית. המחירים עולים קודם כי יש ביקוש. אני חושב שההשקעה המאסיבית שלנו בתשתיות עשתה חלק מההבדל. גם ראשון לציון יודעת להשקיע בתשתיות והיא עושה זאת לא רע, אבל עדיין מחירי הקרקע שם לא זינקו כמו אצלנו או כמו בת"א וזה משקף את רמת המחירים הגבוהה. אני חושב שבשנת 2008 נראה התייצבות במחירי הנדל"ן והדירות, וזה הרבה יהיה תלוי במחיר של הדולר".

- אחת הבעיות העיקריות בנתניה כיום היא הפקקים ביציאה מהעיר.

"יש באמת כיום צוואר בקבוק ביציאה מהעיר באזור וינגייט. המדיניות שלנו היא לא לחכות לתקציבים מהממשלה, ואיפה שהיה אפשר מימנו את הקמת הכבישים בעצמנו ובהצלחה רבה. אנחנו לא מסתירים את דעתנו שצריך להרחיב את כביש החוף באזור נתניה לפחות לארבעה מסלולים לכל כיוון וכן לשפר את החיבור של נתניה לכביש חוצה ישראל (כביש 6), בין השאר באמצעות הקמת מחלף בצומת בית ליד.

"בעיה נוספת היא שאזור התעשייה והתעסוקה החדש עדיין לא מחובר כיום לרכבת. התחנה היחידה של הרכבת נמצאת רק בפאתי אזור התעסוקה. אנחנו מקדמים כיום יחד עם רכבת ישראל הקמת תחנה באזור התעסוקה כבר במהלך השנתיים הקרובות. לגבי המשך סלילת נתיבי איילון צפונה עד נתניה, העמדה שלנו היא שהתוואי של נתיבי איילון (כביש 20) באזור נתניה יהיה תת קרקעי כדי שלא יבוא על חשבון קרקע יקרה לפיתוח ולבנייה".

אצטדיון ל-25 אלף איש

חלק מהמיתוג החדש שעוברת נתניה מתמקד בפיתוח תשתיות הספורט. אולי כמעין מחווה להיסטוריה המפוארת של קבוצת הכדורגל של העיר שגם היום עושה קאמבק לצמרת ליגת העל.

בשנים הקרובות צפויה החברה לפיתוח נתניה לבצע השקעות גדולות בהיקף של 150 מיליון שקל בתשתיות ספורט. בין הפרויקטים שאושרו: הקמת פארק אופניים ראשון מסוגו בישראל בשטח של 40 דונם, בעלות של 5-10 מיליון שקל, הקמת ספורטק בשכונת קריית השרון בהשקעה של 15 מיליון שקל, הקמת מרכז טניס השקעה של 15 מיליון שקל והקמת היכל ספורט שיכיל 2,000 צופים במסגרת מכרז שייצא ב-2009.

גולת הכותרת של הפעילות בתחום הספורט היא פיתוח האצטדיון החדש בנתניה שיכיל 25 אלף צופים ובהשקעה הנאמדת ב80-100 מיליון שקל."ההשקעה בספורט מבחינתנו היא חלק מאיכות החיים לתושבים. אחרי סיום ההשקעות נתניה תהיה מהערים המובילות בארץ בתחום הספורט".

- האם זה נכון שצפוי עיכוב בבניית האצטדיון, בעקבות הקשיים שהיו בחברת רמט שנבחרה כקבלן המרכזי לפרויקט?

"אנחנו אכן נתקלנו בקשיים. הקבלן שבונה מפגר כרגע בלוח הזמנים שעליו סוכם. נכון להיום יכול להיות שיהיה עיכוב בלוח הזמנים שדובר עליו. אנחנו החלפנו חלק ממנהלי העבודה של הקבלן וגם דרשנו להחליף חלק מהאנשים בניהול הפרויקט. כל זה קרה בחצי השנה האחרונה ואנחנו מקווים שנדע להתגבר על הפיגור בלוחות הזמנים. צריך לזכור שבפרויקט לא מועסקת רק רמט אלא מספר קבלנים נוספים".**

lior-b@globes.co.il