לי זה עולה יותר

שנים רבות לא ראה שוק המשכנתאות שנה סוערת כמו 2007. מגמת הפיכת המשכנתא למוצר 'לוס לידר', המשמש לחיזוק מעמדו הקמעונאי של הבנק ולמשיכת לקוחות חדשים, הגיעה השנה לשיא. לצד הפועלים ומזרחי טפחות, המשתמשים באסטרטגיה זו מזה מספר שנים, פרץ דיסקונט עם מבצע סבסוד אגרסיבי ששבר את השוק ופתח מלחמת מחירים קשה. במקביל, הריבית הנמוכה והדולר הקורס הגדילו את כדאיות המחזור, את היקף העסקאות ואת השוק כולו. כפועל יוצא משני אלו, הצטמקו המרווחים לשיעורים שנחשבו עד לאחרונה להפסדיים. הנה חמשת המספרים של השוק ב-2007.

27 מיליארד שקל

היקף שוק המשכנתאות מכספי בנק, הציג קפיצה של 40.3% בהשוואה לשנת 2006. אך בל נתבלבל, לא מדובר בגל ביקוש פתאומי לדירות שגרם לעליה חדה בנוטלי משכנתאות לרכישת דירות, אלא בעיקר במחזור משכנתאות שנלקחו בשנים קודמות והמרתן למשכנתאות חדשות בריבית טובה יותר.

על פי הנחיות בנק ישראל, מחזור פנימי בתוך הבנק נספר בנפרד אך כאשר לקוח עובר מבנק לבנק ומשדרג את תנאי המשכנתא שלו, מבחינת הבנק המלווה נרשמת הלוואה חדשה. שיעור העלייה במחזורי משכנתאות עמד בשנת 2007 על 75%. סך המחזורים בתוך אותו בנק עמד על 4.3 מיליארד שקל בהשוואה ל-2.5 מיליארד שקל בשנת 2006. עדיין רחוק מהשיא של 10.6 מיליארד שקל שנרשם בשנת 2005.

בתוך כך, ההלוואות לזכאי משרד השיכון (כספי אוצר) ממשיכות לרדת ולהפוך ללא רלוונטיות לרוב האוכלוסייה, כאשר המדינה יוצאת לאט לאט מהשוק. היקף ההלוואות מכספי אוצר עמד ב-2007 על 2 מיליארד שקל, ירידה של 10.8% בהשוואה לשנת 2006. בשנת 2004 עמדו ההלוואות מכספי האוצר על 3.1 מיליארד שקל. מזרחי טפחות המשיך בשנת 2007 לחלוש על שוק הזכאים וריכז מחצית מההלוואות.

670 מיליון שקל

הרווח של הבנקים מפעילות המשכנתאות, המהווה עלייה של 35.4% בהשוואה לשנת 2006. נשמע מרשים, אבל יחסית להיקף האשראי שמעניקה המערכת, לא ממש.

התשואה על ההון, הפרמטר הבנקאי המקובל לבדיקת כדאיות מראה את האמת המרה - בדיסקונט עומדת התשואה על ההון על 5.1%, ובהפועלים על 4.1%. המספרים הללו משקפים כשליש מהתשואה הממוצעת בפעילות הבנקאית. שאר הבנקים לא מדווחים על התשואה להון במשכנתאות והם כנראה יודעים למה.

עוד צריך לזכור, כי הקפיצה ברווח משקפת הטיה מובנית בנתונים לטובת 2007. ברבעון הראשון של שנת 2006 ביצעו הבנקים הפרשה חד פעמית גדולה לחובות מסופקים, בהתאם להנחיות המפקח על הבנקים, שנבעה משינוי באופן חישוב ההפרשות לחובות מסופקים לאשראי לדיור. בנוסף, בשנת 2006 עדיין זקף מזרחי טפחות את הוצאות המיזוג עם טפחות.

10.55%

נתח השוק של בנק דיסקונט בממוצע לשנת 2007. מדובר בנתון שאינו משקף את הדרמה שהתחוללה כאן. במחצית הראשונה עמד נתח השוק של דיסקונט על כ-6%. במחצית השנייה, לאחר פתיחת מבצע הסבסוד, קפץ הבנק לכ-13%. בשעה שהשוק צמח ב-40%, זינקו ההלוואות בדיסקונט למשכנתאות ב-126%. מנכ"ל דיסקונט למשכנתאות היא אתי לנגרמן.

השאלה המסקרנת היא על חשבון מי צמח דיסקונט? מהדו"חות עולה, כי המפסידים הם בנק הפועלים, שירד בממוצע לנתח שוק של 21.4% ואף צנח ל-18.5% ברבעון הרביעי. מזרחי טפחות, מוביל השוק, איבד רק 1.13 נקודות אחוז, לאחר שברבעון הרביעי יצא למתקפת נגד שבעקבותיה סיים את 2007 עם נתח שוק ממוצע של 27.6%.

מפסיד נוסף הוא הבנק הבינלאומי שאיחד במהלך 2006 את הבנקים למשכנתאות שלו, בינלאומי למשכנתאות ועצמאות לתוך הבנק. עד עתה האיחוד לא הצליח להביא לשינוי משמעותי בנתח השוק של הבינלאומי. בשנת 2007 אף איבד הבינלאומי נקודת אחוז אחת מנתח השוק, אך יחסית לגודלו מדובר באיבוד של 12% מנתח השוק. זאת ועוד, במחצית השנייה המשיך בינלאומי לאבד גובה ונתח השוק שלו ירד ברבעון הרביעי ל-5.5%.

27.5%

נתח השוק של מזרחי טפחות, בניהולו של אלי יונס, הבנק הגדול ביותר בפעילות ההלוואות מכספי בנק (כולל נתוני בנק אדנים). היקף ההלוואות של מזרחי טפחות עלה בשנת 2007 ב-29.4% והגיע ל-9.6 מיליארד שקל (כולל אדנים). היקף ההלוואות של מזרחי טפחות מכספי בנק עלה ב-35% והגיע ל-7.46 מיליארד שקל. היקף המחזורים במזרחי טפחות עמד על 1.1 מיליארד שקל, עליה של 48.5%, הנמוכה מהבנקים הגדולים.

במקום השני נמצא בנק לאומי למשכנתאות עם נתח שוק של 25.6% בהשוואה ל-24.9% בשנת 2006. לא זו בלבד שלאומי היה הבנק היחיד בשלושת הגדולים שלא נפגע מהסבסוד של דיסקונט, אלא שבלמ"ש גם רושם שנת שיא, עם הלוואות בסך 8.6 מיליארד שקל ועליה של 45%.

בהלוואות מכספי בנק עלה בלמ"ש ב-44% והגיע ל-6.9 מיליארד שקל.

11.8%

התשואה על ההון במגזר המשכנתאות של בנק ירושלים. הבנק היחיד שנראה כי שמר השנה על שפיות ולא נגרר לתחרות מחירים לא רציונלית.

מנכ"ל הבנק היוצא, דוד ברוך, ניסח כך את מדיניות הבנק "זו החלטה מודעת הנובעת ממדיניות ניהול סיכונים מושכלת, במשכנתאות יש היום תחרות מטורפת וכשהמחירים לא הגיוניים אני מקטין פעילות". את ברוך החליף איש בנק הפועלים אבי בזורה.

ההלוואות מכספי בנק של ירושלים עמדו על 1.1 מיליארד שקל, עליה של 31%, והיקף המשכנתאות לתושבי חוץ קפץ ב-57% והגיע ל-402 מיליון שקל. בבנק ירושלים שילמו מחיר על שפיותם ונתח השוק של הבנק ירד ב-6% משיעור של 4.45% ל-4.17%.**

eran-p@globes.co.il