עיסקה משתלמת לכולם

בשנים האחרונות גדל מספר הפרויקטים מסוג פינוי-בינוי והתוכנית אומצה כמדיניות רשמית מ-1998, והיום ניתן לבצע הערכה לגבי מידת הצלחתה, שמטרתה להביא לשיפור רמת החיים בשכונות תוך ניצול יעיל של הקרקע במקום.

אתר האינטרנט של משרד השיכון מציג יותר מ-100 מתחמים המיועדים לפינוי-בינוי בעשרות ערים ברחבי הארץ. ריבוי המקומות בהן מופעלת התוכנית מעיד על הצלחתה והתאמתה למגוון של אזורים עם סוגי אוכלוסיה שונים.

כפי שמציין משרד השיכון, "מטרתו של הפרויקט היא להביא לניצול יעיל יותר של הקרקע, התשתיות ומוסדות הציבור באזורים אלו". הכוונה היא לכך, שהמחסור בשטחים פתוחים לבנייה במרכזי הערים הביא להיווצרות מציאות שבה נוצר צורך לאתר אזורים בתוך הערים עליהם ניתן יהיה להקים דירות חדשות.

הדבר מביא לניצול מקסימאלי של הקרקע - בניית מספר גדול יותר של דירות על אותו שטח - במקביל לשיפור איכות החיים ורמת השירותים המוענקת לתושבים במקום. הרשויות המקומיות מבצעות שדרוג של רמת התשתיות, הוספת שטחי חניה, הרחבת כבישים ושמירה על ריאות ירוקות.

כעשור לאחר שיצאה התוכנית לפועל, ברור לחלוטין כי מדובר בתוכנית שבסופה כל הצדדים הקשורים בה מרוויחים. הדבר נכון בראש ובראשונה לגבי תושבי השכונות, אך לא פחות לגבי היזמים והרשויות המקומיות.

התושבים הם בין המרוויחים העיקריים: הם נהנים מעלייה באיכות החיים, השבחת ערך הנכס ואפשרות למציאת פיתרון דיור גם לילדיהם.

בנוסף הם נהנים מכניסה של אוכלוסיה מרמה סוציו-אקונומית גבוהה, המסוגלת להשפיע בצורה אפקטיבית על הרשות המקומית לשפר את רמת השירותים הניתנים במקום. כך לדוגמא, מאז הוחל בפרויקט בשכונת הקטמונים בירושלים שולש ערך הדירות במקום. ממחיר של כ-1,000 עד 1,500 דולר למ"ר לפני כחמש שנים, זינק ערך הנדל"ן בשכונה ל-4,000 ו-5,000 דולר למ"ר. המחירים לא הושפעו רק מהתוכניות, אלא גם מכניסת יזמים והקמת פרויקטים יוקרתיים, שמשכו אוכלוסיה מבוססת.

מאחר ומרבית הבנייה בשכונה, שנחשבה בעבר כמוקד מצוקה, היא של בתים בני שתי קומות, יש מספר יחידות נמוך על פני שטח גדול יחסית. עיריית ירושלים הציעה לתושבים שיסכימו לפנות את בתיהם, לקבל שכר דירה לדיור חלופי למשך שנתיים ולאחר מכן לקבל בתמורה שלוש דירות בפרויקט החדש, שיבנה על שטח ביתם הישן. היזמים נהנים מהטבות מס, אחוזי בנייה והקלות בהיטל השבחה בנוסף לגישה לקרקע זמינה באזורים ותיקים בלב הערים, שבהם בדרך כלל אין כמעט בנייה חדשה. גם הרשות המקומית נהנית מהקלה באזורי המצוקה ומחידוש התשתיות הישנות. בנוסף, הדבר מאפשר לעיריות להגיע להסכמים עם היזמים שבמסגרת התוכנית יקימו היזמים גם מתקנים לרווחת הקהילה, תוך שהם חוסכים לעירייה את ההוצאות הכרוכות בכך.

לסיכום, ניתן לראות כי התוכנית מציעה פתרון אמיתי לשורה ארוכה של בעיות, תוך שהיא מאפשרת להגדיל את העוגה באופן שניתן יהיה לחלק יותר לכולם.

הכותב הוא מ'מ יו'ר התאחדות הקבלנים והבונים ירושלים, ובעלים של חברת הבנייה אחים חסיד.