"תאונות" מע"מ בדירות מגורים

הנושא מסתבך כאשר מדובר ברכישת דירות מגורים לאותה מטרה, כאשר הן מושכרות ומשולמים בגינן דמי שכירות. פורמאלית, יש להוציא חשבונית מס עצמית כבר ברכישה על מלוא שווי הדירות ברכישה, אך לא לנכות את המע"מ בחשבונית העצמית ולשלמו מיידית, ולאחר מכן להיות פטורים בהשכרה ובמכירה, בין אם המכירה תניב רווח ובין אם לאו.

מצב מעין זה מהווה תאונת מס בתשלום מיידי, ממנה ניתן לנסות להימנע במספר דרכים. ראשית, אם הרכישה הינה אך ורק של דירות מגורים ללא חנויות, אזי אם רוכשים את בניין המגורים בגוף משפטי נפרד, הרי שלפי תקנות הרישום במע"מ אין לרשום את אותו גוף משפטי כעוסק, וזאת לאור העובדה שעסקאותיו פטורות לפי סע' 31 (1) לחוק.

במצב זה לא תחול חובה להוציא חשבונית עצמית, אך תוצאה זו תוביל לכך שלא ישולם מע"מ גם במכירת הדירות, כיוון שמדובר בגוף שאיננו עוסק, ויש לקרוא לתוך ההגדרה בתקנה 6 (ב) לתקנות מע"מ את ההגדרה המופיעה בתקנות הרישום.

מובן שדרך פעולה זו איננה מתאימה לרכישה של בניין מעורב של דירות וחנויות, וכאן ניתן אולי לרכוש את הבניין באמצעות גופים משפטיים נפרדים לכל אחד מהייעודים.

אלטרנטיבית, וכדי להגיע לתוצאה הצודקת ביותר מבחנה מיסויית, לפיה ישולם מע"מ רק על הרווח, יש לפעול לפי התכלית החקיקתית ולראות את ההשכרה כאירוע זמני אשר איננו פוגע במהות, אשר הינה לצורך מכירה ולא לצורך השכרה. או אז ניתן יהיה להוציא חשבונית עצמית, לקזז את המע"מ בגינה ובמכירת הדירות לשלם מע"מ רק לפי סע' 5 (ב) על הרווח הנובע מהמכירה, כאילו המדובר היה בדירה ריקה.

ברור לנו שפרשנות זו, שהינה פרשנות כלכלית, מתאימה לתכלית החקיקה, הגם שברמה המילולית לכאורה איננה עומדת באמור בסעיפים 38 ו-41 לחוק.

לטעמנו יש לקרוא את המטרה העיקרית ברכישה, שהינה המכירה ולא ההשכרה, למסגרת סעיף 41 לחוק ולהתעלם מן ההשכרה למגורים. בנסיבות כאלה של השכרה למגורים, לא תחול מיידית לאחר ניכוי מס התשומות תקנה 1(2) לתקנות מע"מ, ולא יוטל מס ערך מוסף על מלוא השווי בגין שימוש לצורך עצמי. זאת כיוון שתקנה 1(2) מטילה מס על שימוש לצורך עצמי אך ורק במקרים של מקרקעין שנבנו ע"י המוכר, ולא במקרקעין שנקנו על-ידיו כמבונים. ברור לנו כי רשויות מע"מ, הפועלות באופן כלכלי, יאמצו פרשנות זאת.

מובן שהאמור ברשימה זו לא יחול במקרה של רכישה לצורך השקעה של דירות מגורים בודדות, שאז ע"פ הדין רכישתן לא תהיה חייבת במע"מ, השכרתן תהייה פטורה ממע"מ ומכירתן לא תהייה חיבת במע"מ בידי המשקיע.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.