אפריקה-ישראל במתקפה חסרת תקדים על חברת הדירוג מעלות: "שטחית, חסרת הבנה, לא מיומנת, מתעסקת באופנות, תמוהה ולא עניינית"

לבייב עשוי ללמוד היום על בשרו שצרות מגיעות בצרורות ומגיעות לכותרות, כפי שעולה הבוקר מדיווחה של חברת דירוג האשראי מעלות, אשר הורידה את דירוג כושר הפירעון של אגרות החוב שבמחזור. בנוסף, נסוג דוד עזריאלי, בעל רשת הקניונים הנושאת את שמו, מעסקת הענק לפיה עמד לרכוש את הקניונים שבבעלות אפריקה ישראל, לרבות קניון רמת אביב וקניון סביונים.

התפוצצות עסקת הקניונים

התפוצצה סופית העסקה בין קבוצת עזריאלי וקבוצת אפריקה ישראל בנושא רכישת הקניונים. ל"גלובס" נודע כי קבוצת אפריקה ישראל צפויה להוציא לבורסה הודעה בנושא בקרוב, זאת לאחר שנשיא קבוצת עזריאלי מנחם עינן הודיע למנכ"ל אפריקה ישראל איזי כהן כי הוחלט בקבוצת עזריאלי לסגת סופית מהעסקה.

גורמים המקורבים לעסקה סיפרו ל"גלובס" כי ככל הנראה תנאי העסקה כפי שדובר עליהם אינם כדאים לקבוצת עזריאלי. החלטה זאת התקבלה בקבוצה לאחר שיחות שהתקיימו בין עינן והבעלים של קבוצת עזריאלי דוד עזריאלי ביממה האחרונה.

ביום שני בלילה קוימה שיחה ארוכה בין עינן וכהן, במסגרתה החליטו החליטו לקחת הפסקה בת יומיים, שבסופה הם אמורים היו להכריע האם להמשיך במימוש המשא ומתן על רכישת קניוני אפריקה ישראל או לבטלו סופית.

ביום שני פורסם כי העסקה התפוצצה לאחר שהצדדים היו חלוקים במספר סוגיות הנוגעות למבנה העסקה, בהיבט המיסוי ובהיבטים אחרים. אמש, בשעות הערב המוקדמות הופסק אמנם המשא ומתן, אולם מאוחר יותר במהלך הערב נפגשו כאמור עינן וכהן לדון בנושא.

הסיבה שהביאה את המשא-ומתן לכדי פיצוץ קשורה במכלול פרמטרים שהפכו את העסקה לכזו שאינה כדאית לעזריאלי. זאת למרות שפרט המימון הוא לא שהכריע, מאחר שהבעלים של הקבוצה, דוד עזריאלי, היה אמור לממן את העסקה מהונו האישי.

עזריאלי היה אמור לרכוש את חלקה של אפריקה ישראל (73.4%) בקניון רמת-אביב לפי שווי של 1.9 מיליארד שקל, מחיר שמשקף תשואה של 5.5%. מחירו של קניון סביונים, בו מחזיקה אפריקה ישראל ב-100% מהזכויות, עומד על 200 מיליון שקל. עוד עומדים למכירה בעסקה קניון לב תלפיות בירושלים (40% מהזכויות), קניון סיטי סנטר בחיפה (45% מהזכויות) ומרכז "הבמה" בגני-תקווה (100%). עד כתיבת שורות אלה, לא הוציאה אפריקה ישראל אף הודעה לבורסה בנוגע לסטאטוס בו נמצאת העסקה. ההערכות הן כי לקראת יום חמישי ייצאו הצדדים בהודעה שתצביע על כיוון כזה או אחר במשא-ומתן.

כזכור, "גלובס" חשף כבר בחודש יוני כי עזריאלי מנהל משא-ומתן לרכישת קניוני אפריקה ישראל. ב-10 ביולי אישרה אפריקה ישראל בדיווח לבורסה, כי הגיעה למספר הבנות עקרוניות עם קבוצת עזריאלי למכירת קניוני הקבוצה וכי אפריקה צפויה לקבל מעזריאלי 1.8 מיליארד שקל עבור חלקה בקניונים.

קניון רמת-אביב נחשב לאחד הקניונים המובילים בארץ. הוא כולל 17,819 מ"ר שטחי מסחר ו-9,673 מ"ר שטחי משרדים. פועלים בו היום 167 שוכרים והוא מתחרה בקניוני אזור המרכז כמו קניון שבעת הכוכבים, קניון ארנה ובמידה מסוימת גם קניון עזריאלי.

הקניון הצליח למצב עצמו ברמה גבוהה, בין היתר הודות למותגי היוקרה הנמכרים בו. עם זאת, דמי השכירות בקניון שברו שיאים בשנה האחרונה. לפי הערכות, אין למחירי השכירות אפשרות לטפס יותר, אלא רק לרדת. בשל עובדה זו, מחיר הקניון נראה גבוה במיוחד.

קבוצת עזריאלי לא היתה כל הזמן לבד במגעים מול אפריקה ישראל על רכישת הקניונים. בחודש יוני נודע שאפריקה ישראל ניהלה מגעים גם עם חברת גזית גלוב ישראל ושדלק נדל"ן בחנה אפשרות לרכוש מספר נכסים שהציעה לה הקבוצה.

לפני חודש פורסם ב"גלובס" כי גם איש העסקים האוסטרי מוריס קנדל היה בתמונה בנוגע לרכישת השליטה בקניון רמת אביב וכי הוא נפגש עם יו"ר אפריקה נכסים, צביה לבייב.

הורדת הדירוג

כפי שפורסם אתמול ב"גלובס", S&P מעלות מורידה את דירוג האשראי של אפריקה ישראל בשלוש דרגות מ-"AA" ל-"A". לטענת מעלות, הורדת הדירוג נובעת מהגידול בסיכון העסקי והפיננסי בפעילותה של הקבוצה, הכולל בין היתר: גידול בחשיפה לייזום נדל"ן מסך התיק הנכסים של הקבוצה, ובעיקר ייזום של נכסי נדל"ן מניב.

בנוסף, האטה בשוק הנדל"ן בארה"ב המהווה שוק מרכזי בפעילות הקבוצה, חשיפה למשבר האשראי הגלובלי אשר מקשה על יכולת השגת ליווי בנקאי לפרויקטים בדגש על ארה"ב, הרעה במצבן של חלק מחברות הבנות (הפסדים במיאמי, חשיפה לחפציבה בדניה סיבוס וכן עיכובים בפרויקט 431 - אשר גרמו להפרשות גבוהות בשנת 2007.

עוד סבורים בחברת הדירוג כי התלות במספר מגה-פרויקטים ברוסיה, ארה"ב ומזרח אירופה המשפיעים לשלילה על הפיזור העסקי.

כן מציינים במעלות כי על מצב החברה משפיעים כניסה לפעילות במדינות בעלות סיכון גבוה יחסית (דרום אמריקה, מדינות חדשות במזרח אירופה ואוקראינה), הרעה במיצוב הפיננסי, הבאה לידי ביטוי בירידה מהותית ברווחיות מתחום הליבה בעיקר בפרויקטים בארה"ב וכן הפרשות להפסדים, עליה מתמדת בחוב הפיננסי כתוצאה ממדיניות השקעות אגרסיבית ובמקביל חלוקת דיבידנד וכן גידול מהותי בחוב לז"ק, הרעה ביחסי כיסוי החוב וכיסוי הוצאות המימון.

לסיום מציינים במעלות כי חלו שינויים תכופים בצוות ההנהלה הבכיר בחברה בתקופה בה על הקבוצה להתמודד עם אתגרים ניהוליים רבים.

גורמים בהנהלת אפריקה ישראל אמרו ל"גלובס" שעה קלה לאחר הורדת הדירוג: "הנהלת החברה לא מקבלת את הדירוג. נמשיך בתנופה כמו שעשינו בחודשים האחרונים. איננו רואים כל בסיס לדירוג".

אפריקה מכריזה מלחמה

אפריקה ישראל מיהרה להגיב בהודעה חריגה בחריפותה: "החברה סבורה כי העבודה של מעלות נעשתה באופן שטחי, לא ענייני ולא מקצועי, בלחץ ובחיפזון וזאת, מבלי, שנערכה אנליזה מיומנת, יסודית ועניינית של עסקי החברה. גישתה של מעלות מושפעת, בין היתר, מה"סנטימנט" השלילי בעולם כלפי ענף הנדל"ן, מבלי שמעלות התעמקה בפעילות החברה ומבלי שגילתה הבנה במאפייני הפעילות של חברה יזמית לעומת חברה העוסקת בנדל"ן מניב". על סמך התגובה ניתן להבין כי החברה ההפתעה היתה גדולה מהמהלך של מעלות.

בחברה ניסו להבהיר את התגוננותם מול הורדת הדירוג הקיצונית שנראית כמהלך תמוה בעיניהם.

"התבטאותה של גב' דורית סלניגר, מנכ"ל מעלות, לפיה יש להוריד את דירוג האשראי של כל חברות הנדל"ן הפעילות בחו"ל, מעידה על התייחסות כוללנית העוסקת ב"מגמות" ו"אופנות" ולא על בסיס התייחסות ספציפית ומנומקת. פירוט הסיבות שניתנו לחברה על הורדת הדירוג הינם ברמת מקרו כלכלית, סקטוריאלית וללא התייחסות עניינית לחברה,וללא בדיקת נושא החזר חוב ברמת הפרוייקטים".

"הודעתה של חברת מעלות על הורדת הדירוג הינה, לכל הפחות, תמוהה וזאת, על רקע השינוי הדרסטי שחל בעמדתה מינואר 2008 , מועד בו הודיעה על דירוג אשראי של החברה ברמה של AA".

"לפי מיטב ידיעת החברה", מצוין, "לא חל מאז ועד היום שום שינוי בפרמטרים על בסיסם קובעת מעלות את הדירוג ולא התקבלה על ידי החברה שום הודעה על שינוי המתודולוגיה העומדת בבסיס האנליזה של מעלות. החברה דורגה בינואר השנה ע"י מעלות ב-AA. מאז, בשונה מהאמור בדוח מעלות, חל שיפור במרבית האינדיקטורים".

בשלב זה מפרטת אפריקה את השינויים וכיצד הם לא אמורים להשפיע על דירוג החברה: "בניגוד לאמור בדוח מעלות, לחברה הנהלה בכירה מנוסה ומקצועית, בכל מוקדי פעילותה בעולם, בראשותו של מר איזי כהן, מנכ"ל מנוסה ומוערך, בעל עבר עשיר בניהול מערכות פיננסיות גדולות".

"הון החברה ליום 31 במארס מסתכם בכ-10 מיליארד שקל. סך המזומנים ומסגרות פנויות של החברה להיום עומד על כ-6.2 מיליארד שקל. בניגוד לאמור בדוח מעלות, חלה ירידה בחוב לזמן קצר מ-7 מיליארד שקל ל-5 מיליארד שקל וזאת במסגרת האסטרטגיה של החברה להגדיל את מרכיב ההלוואות לזמן ארוך על חשבון מרכיב ההלוואות לזמן קצר".

"בניגוד לאמור בדוח מעלות, בהתאם למדיניות שקבעה לעצמה, החברה מפזרת סיכונים על ידי פיזור גיאוגרפי ואיזון בין תחומי פעילותה השונים. בניגוד לאמור בדוח מעלות, החברה מגדילה באופן עקבי את מרכיב הנדל"ן המניב בהקמה לעומת מלאי הקרקעות".

"בניגוד לאמור בדוח מעלות, קיים ליווי פיננסי סגור למרבית הפרוייקטים של החברה, בכל האיזורים, עד לתום חיי הפרוייקט. בניגוד לאמור בדוח מעלות, החברה הינה אחד הגופים היחידים אשר השיגו וממשיכים להשיג ליווי פיננסי לפרויקטים בתקופה זו, כ-4.5 מיליארד שקל".

"בניגוד לאמור בדוח מעלות, לחברה אין כל קשיי מימון בארה"ב ולכל הפרוייקטים ליווי פיננסי סגור לטווח בינוני ומעלה. בניגוד לאמור בדוח מעלות, מאז פרסום דוח מעלות בינואר, לא נכנסה החברה לפעילות יזמית באף מדינה חדשה".

"בניגוד לאמור בדוח מעלות, לפיו לחברה ישנה "חשיפה" לדרום אמריקה - לחברה אין חשיפה לדרום אמריקה. חשיפה זו מסתכמת בפרוייקט ספציפי אחד בפנמה ובהשקעה של כ-10 מיליון דולר מתוך סך נכסים של כ-10.5 מיליארד דולר ברחבי העולם (פרומיל אחד)".

"כמו כן ציינה החברה כי מעלות לא שיתפה פעולה עם החברה במהלך פגישות שנערכו בין הצדדים, סרבו להצעתה של החברה לבקר באתרי החברה בעולם ולא ירדה לעומקם של הפרוייקטים השונים של החברה. כל אלה מעידים, שוב, על ניתוח סקטוריאלי כללי בלבד והיעדר התייחסות עניינית לעסקי החברה".

"כל האמור לעיל עומד בניגוד לדוח של חברת מדרוג, אשר ערך אנליזה יסודית של עסקי החברה, תוך ניתוח מעמיק של פרוייקטי החברה ואשר הביאו להשארת דירוג החברה ב AA2 והכנסת החברה לNegative Outlook".

"בכוונת החברה לפנות להנהלת S&P על מנת לקבל הבהרות לגבי אופן ההתנהלות של הסניף הישראלי והעומדים בראשו, זאת לאור שורת ההחלטות התמוהות, אשר עלולות להסב נזק בלתי מוצדק לעסקי החברה".

למעשה סבורים בחברה שישנה הורדה קיצונית ללא ביסוס מעשי לדברים והם שוללים מכל וכל את ההורדה שהתבצעה. יש לציין כי להבדיל מעובי דו"ח הדירוג של חודש ינואר שמנה כ-60 עמודים, הדו"ח הנוכחי מונה ארבעה עמודים בלבד.