ניתן לחלק את ההסכמים הנערכים בין יזמים לבין רשויות מקומיות לשלושה סוגים עיקריים. הסוג הראשון הוא הסכם פיתוח אשר נוצר מתוך שיתוף פעולה הדדי בין היזם לבין הרשות המקומית. הסכמים מסוג זה רלוונטיים, במרבית המקרים, למתחמים גדולים בהם לשני הצדדים יש אינטרס משותף לפתח את המתחם. הסכם פיתוח מסוג זה הוא בדרך כלל פרי מו"מ ארוך שמתנהל בין הצדדים, במסגרתו מחליטים הצדדים באיזו מתכונת יבוצע פיתוח המתחם. מאחר והמדובר בדרך כלל ביזם גדול ובמתחם גדול, נוצר הבסיס לכך ששני הצדדים מביטים האחד אל השני בגובה העיניים. בכל הנוגע להתחשבנות בין היזם לבין הרשות המקומית, ניתן לזהות שלושה "מוקדי ויכוח".
תחילה צריכים הצדדים לבחון את שיעור האגרות וההיטלים החוקי אותו היה נדרש לשלם היזם, אילולא נכנס להליך של הסכם פיתוח. כידוע, בכל הנוגע לחיוב האגרות מרחב ההתדיינות הוא רב ביותר, ומניסיוננו קיימים אף מקרים ספציפיים בהם כלל לא צריך לשלם אגרות והיטלים.
"מוקד הויכוח" השני הינו אומדן העלויות בפועל. בשלב זה היזם צריך להציג את אומדן עלויות הפיתוח בהן הוא ישא. בתחום העלויות יש ליזם יתרון, מאחר והוא בדרך כלל מכיר היטב את נושא התמחור.
"מוקד הוויכוח" השלישי נוגע לזהות הגורם אשר יישא בהפרש בין חיוב האגרות החוקי לבין אומדן העלויות. במקרה בו עלות העבודות פחותה מהחיוב החוקי של האגרות וההיטלים, אזי מרבית הרשויות נוהגות להטיל הפרש זה על היזם. מאידך, במידה ועלות העבודות עולה על חיוב האגרות וההיטלים החוקי, אזי מרבית הרשויות לא נוהגות לשפות את היזם על ההפרש.
הסוג השני של הסכמי הפיתוח הוא הסכם פיתוח באמצעות חברה מפתחת. במסגרת הסכם זה, עושה הרשות המקומית שימוש בסמכותה ומעבירה את החבות בפיתוח מתחם מסוים לחברה מפתחת מטעמה. בדרך כלל המדובר בתאגיד הנמצא בדרך כזו או אחרת בשליטת אותה רשות מקומית. בחלק מהמקרים עסקינן בתאגיד שהינו מונופול בתחום המוניציפאלי של אותה רשות מקומית.
דוגמאות לכך ניתן למצוא באשדוד ובאשקלון. היזם המבקש להקים נכס באותו מתחם מחויב כתנאי לכל היתר לחתום על הסכם פיתוח מול החברה המפתחת ומול הרשות המקומית. מבדיקה שביצענו עולה, כי במרבית המקרים סכום תשלומי הפיתוח אותם נדרש היזם לשלם עולה על סך האגרות וההיטלים אותו היה נדרש לשלם אילולא הסדר הפיתוח. בנוגע לסוג הסכמים זה, ראוי לבחון את שיעור תשלומי הפיתוח אותם נדרש היזם לשלם וכן את התמורה אותה הוא מקבל בסופו של יום מהחברה המפתחת.
הסוג השלישי הוא הסכם תשלום כתנאי להיתרים. המדובר בסוג ההסכמים הבעייתי ביותר. הסכם תשלום אגרות והיטלים מוצג לראשונה ליזם כתנאי למתן היתרי בנייה, ונהוג ברמת-גן, חולון וגבעתיים. הסכמים אלו בפועל מנצלים מצוקה של היזם בכל הנוגע לקבלת ההיתרים. באמצעות המחויבות הברורה של היזם לקבל את ההיתרים, ניתן לגרום ליזם להתחייב לתשלום מלא של האגרות תוך כדי ויתור על טענות לגיטימיות לתקיפת החיובים. עמדתנו היא שהסכמים מסוג זה ראוי לתקוף בהליך משפטי, שכן מדובר בכפייה כלכלית. *
הכותבים הם ממשרד עו"ד יצחק מיוחס ושות', המתמחה במיסוי מוניציפאלי ומיסוי מקרקעין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
