מנהלת המימון הבינלאומי של חברת אזורים: "מסתבר שנותנים גם היום מימונים"

בזמן שמשבר האשראי העולמי לא מראה סימנים של סוף, הופכים אנשי המימון לצלע הכי מרכזית בקרב חברות הנדל"ן, הזקוקות כל העת להון חדש ולטיפול בחובות ובכספים שעוד נותרו להמשך הפעילות. רוית הוברפלד (בן שחר) הקימה כבר לפני מספר חודשים חברה פרטית לייעוץ בתחום המימון ולאחרונה מונתה למנהלת המימון הבינלאומי של חברת אזורים. בעבר שימשה הוברפלד כמנכ"לית EFC (המרכז למימון אירופאי) המשמש כנציג הבלעדי של קבוצת הבנקים האירופאית OTP בישראל.

גלובס: האם הבנקים במזרח אירופה נותנים היום בכלל מימון?

הוברפלד: "מסתבר שנותנים גם היום מימונים. יש בנקים אמריקנים ובנקים אירופאים שבאמת הושפעו ישירות מכל הנושא של הסאב פריים, אבל למרבית הבנקים המרכז אירופאים לא הייתה שום השפעה ישירה. הם לא היו מושקעים באותם מכשירים פיננסיים ובינתיים היה פה רק אלמנט פסיכולוגי מאוד חזק. גם ככה בשנים האחרונות בחלק מהמדינות, כמו רומניה, התחילו להביע חששות בגלל התפתחות מאוד מואצת. כולם דיברו על הבועה ולכן לראות פתאום שווקים מתמוטטים בצורה כזו, זה יוצר השפעה פסיכולוגית מאוד חזקה על הבנקים".

איך זה השפיע?

"השפעה ממשית הייתה יותר בנושא של נזילות מאשר בנושא אמיתי. היו בנקים שלקחו את העניין הזה מאוד קשה וקודם כל עצרו פעילות שזה לא היה לגמרי הגיוני. לא הייתה סיבה עקרונית כי יש עדיין עסקאות מאוד רווחיות וטובות שעדיין יכולות גם עכשיו להיות רווחיות ליזם ולהצדיק את התמחור הגבוה יותר בגלל עלות הכסף לבנק. הבנקים נקטו באקט מאוד דרמטי, שלדעתי יש בו אקט של היסטריה, אך לא כולם כך והיום רואים התאוששות מסוימת".

יש לבנקים עדיפות להשקעה בנדל"ן מסוג מסוים?

"יותר הולכים על מימון של מגורים, אבל מניב יעניין אותם יותר, כי במניב הם לא מתעסקים עם משכנתאות שזה מכניס אותם לסיכון, בטח אם אתה מדבר על הלוואת "קרוס בורדר". השאיפה של הבנקים היא לא להגביר את הסיכון, שממילא מבחינתם קיים, אלא להקטין חשיפת אשראי. יש עסקאות: עדיפות ראשונה למניב, שנייה למגורים, שלישית לקרקעות ואולי בכלל לא לקרקעות.

"צריך להבין שגם בעבר בנקים לא הלכו בשמחה על מימון קרקעות - זה לא דבר שבנקים מאוד אוהבים. ברומניה כבר לפני יותר משנה הבינו שזה הדבר הראשון שהם הולכים להשמיט מפרופיל ההשקעות, כי זה הרבה יותר ספקולטיבי, במיוחד במדינות בהן היזמים מנסים לעשות אקזיטים מהירים. הבנקים מאוד חוששים לתת מימונים ולהישאר אחרי זה עם קרקע שלא שווה הרבה".

איזה שינוים את מרגישה ביום יום כמלווה במזרח אירופה?

"לפני שנתיים שלוש יכולתי בהונגריה, והיום זה נשמע חוצפה, להגיש טבלת אקסל פשוטה עם תקציב ל-10 בנקים, להגיד להם תתנו לי הצעות מימון בלי כמעט אינפורמציה מעבר, והייתי מקבלת מסמך הבנות שכתובים בו התנאים הפיננסיים. היום לוקח הרבה יותר זמן והבנק מבקש הרבה יותר אינפורמציה גם בשלב שקודם לקרדיט אפליקיישן, מה שמאט את התהליך.

"וכאמור, התמחור גבוה יותר. בנקים שיש להם סניפים במספר מדינות שינו את אפיקי ההשקעה שלהם ורובם העדיפו ללכת למקומות בהם הם יכולים להמשיך לעשות עסקאות גם בתמחור גבוה יותר, למשל כמו אוקראינה ורוסיה, כי שם תשואות היזמים הן מאוד גבוהות. זה אומר שגם אם אתה בא ו"אוכל" לי עוד 2% יש לי פרויקט מספיק רווחי שאני לא אסטה מזה. ברומניה זה היה אחרת וגם בהונגריה היום זה אחרת".

איך מתמודדים עם זה?

"מי שנפגע פה בעיקר הם הגופים הקטנים והבינוניים ופחות חברות רציניות בשוק, עם דרוג גבוה, חוסן כלכלי, פרויקטים איכותיים ולא ספקולטיביים מדי. אם אתה עובד נכון וחכם ומנהל מו"מ מושכל אתה יכול עדיין להשיג תנאים מאוד טובים. בסופו של דבר, זה לא תמיד הנושא הכספי שהכי חשוב בפרויקטים, אם זה יהיה אחוז יותר או פחות. הרבה פעמים דווקא באלמנטים המשפטיים אתה יכול להתקיל את עצמך במהלך חיי הפרויקט".