מתוקף היות ענף הנדל"ן אחד המרכזיים במשק, ומתוקף העובדה שעסקאות נדל"ן הן דומיננטיות בעולם העסקים ומרכיבות חלק גדול מהעסקאות הכלכליות בכלל, ברור שישנה השפעה הדדית של שני התחומים זה על זה. אך טבעי הוא שלמשבר הכלכלי תהיה השפעה מפליגה על ענף הנדל"ן ועל עסקאות המבוצעות במסגרתו.
ירידת שער הדולר והתחזקות השקל במקביל, יצרה מצב כאוטי בשוקי המכירה וההשכרה של נדל"ן. נוצר עיוות בשוויים האמיתי של הנכסים: כך, דירה ששווייה 260,000 דולר לפי שער של 4 שקלים לדולר, הופכת לדירה בשווי של 300,000 דולר במונחים של 3.5 שקלים לדולר.
למעבר לתמחור בשקלים השפעה נוספת. מחירי נכסים שתומחרו בדולרים עלו בכ-30%, עלייה בלתי ריאלית בעליל, על מנת לכסות הפסדים עתידיים שייגרמו מהמשך הנפילות בשער הדולר, מה שאכן קרה בפועל. ההשערות והתחזיות שהתממשו גרמו לעליית מחירים חריפה שמאטה את הפעילות בענף הנדל"ן, בתקווה שהעליות ייבלמו. הקונים מעדיפים לשבת על הגדר, ולנכסים רבים לא נמצא קונה ובצדק - מחירם אינו ריאלי.
שוק הנדל"ן מאופיין בתנודתיות ובהתנהגות שניתן להגדירה כ"גלית". עליית מחירים מביאה להאטה, עסקאות מתבצעות בקצב איטי מהרגיל, וכשנקבע סף מסוים, המוכתב מהיצע וביקוש, מתרחשת רוויה והשוק מתאפס. או אז מסתמנת מגמה של ירידת מחירים מתונה, והענף מתעורר ומתחיל לצאת מקיפאונו או משיתוקו. כך היה במשבר הנדל"ן שהחל לקראת סוף שנות ה-90, והמשיך עד התאוששות המשק בשנים 2003-2004. כבר בעיצומה של עליית המחירים של סוף שנות ה-90, ברור היה כי סופה להיבלם, שכן ישנו סף שהשוק מכתיב, שלמעלה ממנו עליית מחירים אינה אפשרית.
בכל מקרה, ברור שלמצב הרוח של המעורבים בשוק הנדל"ן השפעה ניכרת על המהלכים. ההיסטריה והתזזיתיות המאפיינות את המקטע הראשון של הגל (זה המסמן עלייה) נרגעות ומתחלפות בשיקול דעת, הנובע מהתמתנות ומניתוח תבוני ומושכל יותר של התנאים והנתונים.
שוק הנדל"ן מושתת על רמות של ביקושים והיצעים ולכאורה מתנהל כשוק בפני עצמו, אך למשבר יש השפעה עליו, בפרט לאור העובדה שקדמה לתקופת המשבר עליית מחירים הדרגתית אך עקבית. במקרה דנן, מכיוון שהמשבר הכלכלי העולמי מוצא את שוק הנדל"ן הישראלי בעיצומה של מגמה, במסגרתה ערים רבות נהנו מעלייה גורפת במחירי הנדל"ן, טבעי ומתבקש שהגל ישנה את פניו והמקטע הבא יסמן ירידה.
כאן, למרות התנהלותו העצמאית לכאורה של שוק הנדל"ן, מורגשת השפעתו של המשבר הכלכלי. יתכן שלולא המשבר, הירידה הצפויה תהיה פחות תלולה. התרחשות המשבר מחוללת שינויים, לא במגמת הירידה גופא, אלא בקצב שלה, בטווחי הזמן שלה, בהיקפיה ובשיעוריה.
הבנקים למשכנתאות בישראל, בניגוד לדומיהם בארה"ב, נהגו בשיקול דעת ובכובד ראש במתן הלוואות לרוכשים. המשך התנהלות מושכלת מצידם בשילוב צרכנות זהירה של רוכשים פוטנציאליים תביא לניתוח תבוני של מבצעי עסקאות. יחד עם ירידה מתבקשת במחירי הנדל"ן והשפעות המשבר הכלכלי העולמי, תתרחש התייצבות מתונה/הדרגתית במחירי שוק הנדל"ן, והעסקאות ישובו להתנהל בהיקפים נאים.
הכותבת היא עו"ד ושמאית מקרקעין, ממשרד עו"ד יגנס, טויסטר, בירן ושות'.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
