בדיקת "גלובס": מחירי הנדל"ן בישראל - לקנות, למכור או לחכות?

מעולם לא היתה הכלכלה הישראלית במצב של חוסר ודאות הדומה למצב הנוכחי. אנחנו מכירים ימים שבהם יודעים שהמצב גרוע ועומדים בפני מיתון עמוק; לעיתים רואים אור בקצה המנהרה או צמיחה מהירה; אבל תמיד עד כה היה מושג כלשהו לגבי הצפוי לקרות - גם אם זה לא תמיד התגשם.

אבל נראה שהיום עומדים ראשי המשק, הכלכלנים, הבנקאים, האנליסטים וגם אילי ההון והציבור הרחב ומנסים לחשוב מה צופן העתיד הקרוב. התקשורת עוסקת בהרחבה במשבר הפיננסי, שמשפיע על כל כיס וכיס במדינה, גם על כאלה שלא יודעים את הקשר בין שוורים או דובים למשבר, או מה הקשר בין אג"ח לזבל.

אולם, הנושא המעסיק כל אדם, בין אם הוא בעל דירה (או יותר מכך) ובין אם הוא שוכר אותה או מתכנן לשפר דיור, הוא מה צופן בחובו העתיד ביחס לנכס היקר ביותר שלו, וכנראה גם היקר ביותר ללבו, שעליו הוא משלם מדי חודש אלפי שקלים במשכנתא או שכירות לבעל הדירה.

האם מחירי הדירות הגיעו לשיא? האם כדאי למכור כעת ואולי אפילו לעבור לשכירות לתקופת ביניים, עד שירדו המחירים? או אולי דווקא הפוך, וכעת, בהיעדר אלטרנטיבות, אנשים יחזרו להשקעה הישנה והטובה של דירת מגורים?

צריך להגיד את האמת: בניכוי אינטרסים, המצב לא מאפשר לתת תשובות חותכות ואמיתיות. מעולם לא היה נכון יותר המשפט כי בימינו הנבואה ניתנה לשוטים. אף על פי כן, "גלובס" ממפה את הגורמים השונים שעשויים להשפיע על ירידה או עלייה במחירי הנדל"ן או על כדאיות רכישת דירה או מכירת דירה.

חודשי החורף נחשבים בשנים האחרונות למועד הרכישה העיקרי של דירות בידי משפחות המתכננות לעבור אליהן בחודשי הקיץ. כך שלאחר שהסערה הראשונית תשכך, דומה שדצמבר וינואר הקרובים יהוו חודשי מפתח בהבנה לאן הולך השוק.

משכנתאות

התרחיש האופטימי: הבנקים ימשיכו לספק משכנתאות זולות

מרבית רוכשי הדירות נזקקים למשכנתא כשהם עומדים לרכוש דירה. גם כאלה שהפרוטה מצויה בכיסם מעדיפים להשתמש בהלוואה הנחשבת זולה יחסית. המשבר הפיננסי נולד ממשכנתאות ללווים גרועים (סאב-פריים) בארה"ב, סוג משכנתאות שאינו קיים בארץ, אך ללא ספק הזהירות והחשש יחלחלו גם לבנקים הישראלים.

בטווח הקצר, הבנקים אמנם ייקרו את הלוואות המשכנתה, אך הורדת הריבית של סטנלי פישר בערב יום הכיפורים ב-0.5% משמעותה כי הכיוון של ריבית המשכנתאות בהחלט יכול לחזור עד מהרה כלפי מטה. הלוואות הפריים שהוזלו באופן ישיר מהורדת הריבית של פישר עשויות להיות סמן ראשון לחזרת השוק לרמת הריביות הנמוכות שבסביבתן שהה בתקופה האחרונה, מה שיעודד רכישת דירה.

הקלישאה החבוטה, בה משתמשים יזמים רבים, אומרת כי הבנקים לא יכולים להפסיק להלוות, כי זה העיסוק שלהם, ולכן ייתכן כי גם בעידוד הממשלה והרגולטורים ימשיכו להעמיד הלוואות אטרקטיביות במיוחד, שימריצו ויאפשרו רכישת דירות בשוק החרד מפני מיתון. ירידת הריבית בארץ ובעולם כמעט תכריח את בנקי המשכנתאות להמשיך ולספק הלוואות זולות.

התרחיש הפסימי: הבנקים יערימו יותר קשיים על נוטלי משכנתאות

אם עד לאחרונה היינו עדים למלחמה מתוקשרת על הלווים, להצעות מפתות, למשכנתאות מסובסדות ולריביות בשפל היסטורי באמצע 2008, הרי שהשבועות האחרונים שינו את הכיוון והבנקים החלו לייקר את ההלוואות בחדות. מלבד ייקור הריביות, הרי שהבנקים צפויים להחמיר את הבדיקות של הלווים, למרות שהם לא מוכנים להצהיר על כך. גם שיעור ההלוואה המקסימאלי יחזור שוב ל-70% ומטה משווי הנכס, ועם הערמת קשיים על מי שיבקש לקחת שיעורי מימון גבוהים יותר באמצעות ביטוחי משכנתאות.

הפחד מפני מיתון במשק, פיטורים ואבטלה, יביא את הבנקים להיות עם יד קפוצה יותר על הברז, מחשש שמא הלווים לא יעמדו בהחזרים החודשיים של ההלוואה. הדולר המטפס בחזרה ייקר משכנתאות הצמודות למטבע האמריקני, לא מעט מהן הלוואות שלקחו אנשי היי-טק וענפים שמשכורתם ננקבת בדולרים, אך דווקא בענפים אלה מתגברים הסיוטים מפני פיטורים המוניים.

הצניחה בשוקי ההון גרמה להתייקרות עלויות גיוס ההון עבור הבנקים, ואלה מגלגלים את העלות, במהירות, על המלווים. קפיצת התשואות בשוק האג"ח תרמה (ותתרום) אף היא להתייקרות המשכנתא - ותרחיק את החלום לקנות או להחליף דירה.

היצע וביקוש

התרחיש האופטימי: היצע הדירות יצטמצם - המחירים יעלו

אין ספק, מלאי הדירות העומדות למכירה ומספר התחלות הבנייה נמצאים בשפל. הכלל הבסיסי של כלכלה אומר, כי כאשר ההיצע מצטמצם והביקושים קיימים, המחירים עולים. היזמים מספרים על הדירות הספורות המשווקות באזורי הביקוש כי הן נחטפות כלחמניות חמות, למרות העלייה המרשימה של עשרות אחוזים במחירן בשנתיים-שלוש האחרונות.

במקביל, אין ספק שרק פרויקטים מעטים צפויים לצאת לדרך, בשל מצבם של היזמים וקשיי המימון, כך שבאזורי הביקוש מספר הדירות הפוטנציאליות עלול להמשיך ולקטון ולגרום ללחצי מחירים. גם ההחלטה הממשלתית על הפסקת שיווק קרקעות במרכז תתמוך בעליית מחירים. עוד מליצה נדושה מדברת על כך שזוגות מתחתנים, מתגרשים, ומשפחות מתרחבות, כך שהגידול הטבעי במספר המשפחות מחייב דירות נוספות, ואלו לא יבואו על סיפוקן בהיצע הדירות הקיים.

התרחיש הפסימי: היצע הדירות יגדל ותחול האטה משמעותית ברכישת דירות

הדיבורים על ההיצע הנמוך של דירות, והאזהרות כי אלו יספיקו לחצי שנה בלבד, שוכחים שמשהו השתנה. האווירה בשוק בהחלט אינה מעודדת כעת רכישה של דירות בקצב אליו התרגלנו בעבר, זאת מבלי להביא בחשבון את המצב הבעייתי של דירות היוקרה שיסבלו מהפגיעה בכיסם של רוכשים פוטנציאליים רבים והעובדה שדירות בישראל כבר אינן בגדר מציאה.

מי שחשב על רכישת דירה או שדרוגה לפני חודשים מספר (וסקרים גילו כי אחוז המתעניינים היה גבוה באופן יחסי) צפוי כעת להיכנס להמתנה ולשבת על הגדר במקרה הטוב, או לבטל את תכניותיו לחלוטין במקרה הרע.

היצע הדירות החדשות הנמצאות בבנייה אמנם הגיע לשפל, לא הרבה מעל ל-8,000 דירות, אולם ההיסטוריה מלמדת כי לחלק מהיזמים המזהירים מפני התייקרות והידלדלות המלאים יש פוטנציאל קרקעות לא ממומש, שישוחרר לשוק במידת הצורך. למרות הגידול באוכלוסייה, מספר העסקאות בישראל יציב, עם עלייה מתונה בשנים האחרונות (92-93 אלף עסקאות יד ראשונה ושנייה ב-2007) ורחוק מאוד מימי העלייה העליזים של שנות ה-90.

החשש מפני העתיד הכלכלי והביטחון התעסוקתי המתערער עלולים לגרום להאטה משמעותית ברכישת דירות. מי שדואג לשלום מקום העבודה שלו, אינו ממהר לבצע את הרכישה הגדולה של חייו. בנוסף, הזרים מהווים אמנם רק כ-6% מכלל העסקאות מדי שנה, כשהנתח שלהם גדול יותר ביד ראשונה, אך הם עשויים כמעט ולהיעלם. יהודי התפוצות רוכשים לא רק דירות יוקרה אלא גם דירות בינוניות פלוס ודירות להשקעה, ובמספר ערים חוששים מפני ירידת מחירים גדולה. מה גם, שיציאה לדרך של פרויקטי פינוי בינוי עשויה להגדיל אף היא את היצע הדירות.

יזמות ומימון

התרחיש האופטימי

אחרי חגיגות האשראי והגיוסים של השנים הקודמות, ההון והמימון של חברות הנדל"ן צפוי להיות קשה בהרבה ויקר משמעותית. בהעדר שוק הון זמין, האופציה שנותרה למרבית החברות הם הבנקים, אך גם אלה לא מתכוונים לעשות את החיים הקלים. האימה מפני הסתבכות עם חברה קורסת או פרויקט כושל תביא את הבנקים לבדוק היטב כל פרויקט.

מאידך, ייתכן כי לאחר הבדיקות המעמיקות והצבת תנאים מקדמיים, יצליחו פרויקטים טובים ליהנות ממימון בנקאי בריביות אטרקטיביות למדי, בהתאם להתפתחויות במשק. אם המשק ימשיך להזרים ביקושים ערים לדירות והעלות שלהן תעלה (אך מספרן יירד), הקבלנים יוכלו להמשיך ולהעלות מחירים, אם כי בצורה מתונה בהרבה מהעליות של השנתיים האחרונות.

גורם נוסף שיש להכניס למשוואה הוא היזמים הישראליים הרבים שיצאו לחו"ל, מתוך הנחה ששם הרווחים דמיוניים, הבירוקרטיה פשוטה ובכלל, הקיר של השכן לבן יותר. במצב הנוכחי, כשהשווקים במזרח אירופה בעצירה, כשמדינות כמו ארה"ב והונגריה נמצאות במשבר עמוק, הריחוק מהבית נראה כבר פחות אטרקטיבי. זו יכולה הזדמנות נאותה לאותם בעלי ניסיון לחזור ולהרים לא מעט פרויקטים בארץ, חלק גדול מהם גם על קרקעות היסטוריות שחיכו למי שיבוא ויבנה עליהן.

התרחיש הפסימי

אחת הטענות המרכזיות להמשך עליות המחירים היו העלויות והשתוללות המחירים של תשומות הנדל"ן - מוצרים כמו ברזל, דלק והוצאות השכר. אולם בחודשים האחרונים, וביתר שאת עם התעצמות המשבר, מחירי התשומות נחתכים. התירוץ לחוסר יכולת להוריד מחירים התבטל.

בנוסף, חברות ציבוריות שצריכות להחזיר ריבית וקרן על הלוואות עשויות בבת אחת לשחרר מספר רב של יחידות בהנחות מפליגות. גם היזמים ינסו תחילה לראות לאן הרוח נושבת והאם הישראלים ממשיכים לקנות דירות חדשות, אבל אם המיתון יראה נוכחות ושוק הדירות שנעצר לא יחזור לקדמותו, זו כנראה שאלה של זמן עד שמספר חברות, החשודות על מצבן או צריכות להחזיר הלוואות ולשלם אג"חים, ימכרו במחירים מצוינים (לרוכשים כמובן) דירות חדשות ובוהקות.

אלטרנטיבות

בתרחיש האופטימי: ארבעה קירות יותר בטוחים משוק הון הפכפך

כלכלה היא תמיד עניין של עלות הכסף ואלטרנטיבות לשימושים בו. על מצבו הבעייתי והמורכב של שוק ההון אין צורך להכביר במילים. מי שיש לו עדיין כסף פנוי או לחילופין ירצה למכור את דירתו, יגלה כי הבנקים לא מציעים כעת תוכניות אטרקטיביות לכסף והריבית המשולמת בפק"מים ובהלוואות קצרות מועד נמוכה מאוד ואפילו אינה מכסה את העלייה במדד.

לאור זאת, מי ש"יושב" על הרבה כסף יחסית יפנה את משאביו לרכישת דירה בתקופה שכזו, לאור ההנחה המקובלת (עדיין) כי ארבעה קירות יותר בטוחים משוק הון הפכפך וכי שוק הדירות תמיד עולה לאורך זמן (מה שנכון למעשה גם לגבי שוק ההון). אותם רוכשים פוטנציאליים סבורים כי הדירות יוצעו כעת במחירים סבירים הן על ידי קבלנים והן על ידי בעלי דירות קיימות הזקוקים לכסף, וכל אלה יכנסו למעגל עסקאות הנדל"ן ויגרמו להתחזקות השוק. אם עד לפני מספר חודשים גיחכו אנשי ההון ביחס לתשואה המתקבלת מדירות, היום 4% תשואה אינה דבר רע בכלל.

בתרחיש הפסימי: למכור את הדירה ולהפנות את הכסף להשקעה בשוק ההון

הצד השני בדיוק של המטבע הוא המחשבה של בעלי הממון כי שוק ההון מגלה כעת הזדמנויות חסרות תקדים. ההתרסקות לא יכולה להימשך עוד זמן רב, ושוק ההון לאורך שנים הוא ההשקעה הטובה ביותר והתשואות בו גבוהות משמעותית מדירות להשקעה. אנשים הרפתקנים במיוחד עשויים אפילו להוציא לשוק את הדירות שהם מחזיקים כהשקעה או אפילו את דירת המגורים שלהם בכדי לפנות כסף להזדמנויות השקעה אחרות בתחום שוק ההון או אפילו לנכסים ריאליים אחרים, הנמכרים כעת במחירי רצפה. כניסת דירות רבות לשוק (בעיקר יד שנייה), תביא כמובן להוזלה כללית של מחירן.

מחזוריות

התרחיש האופטימי: השיא עוד לפנינו - המחירים יכולים עוד לעלות

פעילים בשוק הנדל"ן, מתוך נקודת המבט שלהם, מנסים להגדיר את הזינוק במחירים בשנים האחרונות כתיקון היסטורי. במחירים שקליים מדובר לטענתם בהתייקרות הנמוכה משמעותית מהקפיצה במחירי הנדל"ן ברחבי העולם, כך שהמחירים יכולים עוד לעלות.

הכלכלה הישראלית נראית ככזו שהגיעה למשבר במצב אופטימלי ואנשים ימשיכו לשאוף לשפר את מצבם האישי בנכס הכי "בסיסי", המגורים. עמידה בטוחה של הקבלנים, וחוסר כניעה ללחץ לקבל הנחות, עשויה בסיטואציה מסוימת, בה האווירה הציבורית תהיה שהמשבר לא כזה נורא, להוריד קונים רבים מהגדר ולרכוש דירות חדשות, לאור העובדה שאין רבות כאלה. במקרה שכזה, דירות היד שנייה ייהנו בעיקר מתנועה של קונים להשקעה או אותם כאלה שחייבים שתהיה להם דירה "לשים בה את הראש" לאור הסטטוס המשפחתי שלהם.

התרחיש הפסימי: המחירים בשיא - ייתכן שבאזורים מסויימים ייחתכו מחירים ב-10%-20% ויותר

הישראלי הממוצע שמביט בלוחות השונים מרגיש שהמחירים כעת בשיא, לאחר הקפיצה המרשימה בשנים האחרונות. אנשים שרוצים לשפר דיור או לקנות דירה ראשונה יישבו על הגדר ויחכו או ידרשו נמרצות מהיזם או מהמוכר הפרטי שמולם הנחות, "כי הרי כולם אומרים שהמחירים צפויים להתרסק בקרוב". אמירות שכאלה הן פעמים רבות נבואה שמגשימה את עצמה, וייתכן כי לאחר ההלם הראשוני ייחתכו מחירים באזורים מסוימים ב-10%-20% ומעלה.

גם מי שיתגבר על הפחד מהרכישה, ימתין לירידת מחירים. גם אם זו לא תגיע, הסנטימנט השלילי והמיתון החזוי יביא אותו להתפשר - לא חייבים תל אביב, לא חייבים 5 חדרים, ובעצם מה רע בדירה יד שנייה.

היזמים סבורים כי מי שיספגו את עיקר הפגיעה יהיו הדירות הישנות, אולם במצב של חוסר ודאות כלכלי דווקא הדירות החדשות והקשיים של היזמים יחטפו את המכה הקשה יותר. גם בעבר, כאשר מלאי הדירות החדשות הצטמצם, ידע מאגר הדירות הקיימות לענות על הביקושים בצורה טובה והשוק התאים עצמו להיצע. עם זאת, ביד ראשונה עשויות "להיזרק" לשוק מאות דירות (ע"י יזמים לחוצים או בנקים לחוצים), בעוד שביד השנייה ההיצע כמובן יציב יותר.

מה צופן העתיד לחברות הנדל"ן בתחום היזמות והמימון, והאם כדאי להוציא לשוק את הדירות שאתם מחזיקים כהשקעה או אפילו את דירת המגורים שלכם כדי לפנות כסף להזדמנויות השקעה אחרות? כל התשובות - בכתבה המלאה שתתפרסם הערב במוסף הנדל"ן של "גלובס"