שעת המס

ההאטה העולמית תתבטא ללא ספק בשורת ההכנסות של חברות הנדל"ן השונות כבר בדו"חות לרבעון השלישי שיתפרסמו בקרוב. לאור זאת, כשההכנסות מתכווצות, צפויים שני גורמים - משני צידי המתרס - לבחון בעיון את שורת המס של כל החברות. חברות הנדל"ן יעשו כמובן הכול כדי להקטין לכל הפחות את חבות המס בצוק העיתים הנוכחי. מנגד, רשויות מס הכנסה, שכבר הודיעו שהם נמצאים בגרעון של 2 מיליארד שקל מול צפי ההכנסות לשנת 2008, יעשו הכול כדי לגרד עוד מעט הכנסות ממיסים. מיסים נדחים

אחד הסעיפים המרכזיים בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן הוא סעיף המיסים הנדחים. החברות, במיוחד הגדולות שפועלות בחו"ל ואשר שערכו בשנים האחרונות את ערך הנכסים בסכומים הגבוהים משמעותית מעלותם ההיסטורית (גם אם הרכישה לא היתה כל כך היסטורית), רשמו בספרים, במקביל לעליית הערך, גם את המס העתידי שישלמו על הרווח שיראו מהנכס.

זהו המס הנדחה. ליתר דיוק, זהו סעיף "עתודה למיסים נדחים" שמוצג בהתחייבויות שבמאזן. הסעיף נוצר מחישוב שעושה החברה בגין המס שיחול עליה, במידה ואכן תממש את הנכס. הסכום תלוי כמובן בעליית ערך הנכסים ובשיעור המס העתידי (ביום המימוש).

המס מופיע בשני מקומות בדו"חות - כהוצאה בדו"ח רווח והפסד וכהתחייבות במאזן. לכאורה, סוגיית המיסים הנדחים פשוטה וברורה, אבל בפועל זה רחוק מכך. אחרי הכל, זהו מס תיאורטי בלבד. יכול להיות שהוא לא ישולם מסיבות שונות ומגוונות, לרבות העובדה הפשוטה שאין כוונה לממש אותו או מכיוון שרווחיו יתקזזו מול הפסדים עתידיים. במילים אחרות, הוא אמנם מופיע במאזן כהתחייבות עתידית, אבל לא בהכרח שישלמו אותו.

החשבונאות אמנם דורשת לרשום את המיסים האלה, מכיוון שהנחת הבסיס היא שמתישהו הנכס ימומש. אם רושמים עליית ערך בגין שערוך, הרי שהגיוני ונכון גם לרשום את המס הצפוי על עליית הערך הזו. אבל זה אחד מהמספרים הפחות מוצקים במאזן החברה, שמתבסס על מספרים עוד פחות מוצקים ממנו - הערכות שווי הנכסים.

כתוצאה מאומדני השווי בשנים האחרונות ורישום הנכסים לפי התקינה הבינלאומית (ה-IFRS) לפי ערכם ההוגן, העתודות למיסים נדחים במאזנים של הפירמות הלכו וגדלו בשנים האחרונות. כך למשל, לדלק נדל"ן יש בדו"חות לרבעון השני התחייבות בגין עתודה למיסים בסכום של קרוב ל-2 מיליארד שקל. בדו"חות הרבעונים אין חלוקה למקורות העתודה הזו, אבל הרוב הגדול מיוחס כעתודה בגין עליית ערך הנכסים. בדו"ח השנתי אגב, העתודה עמדה על כ-2.3 מיליארד שקל.

גם לכלכלית ירושלים יש עתודה גדולה למיסים נדחים - כ-1.6 מיליארד שקל (בדומה לעתודה בדו"ח השנתי), כשאחריהן בהיקפי העתודה למיסים - אפריקה עם 729 מיליון שקל (כשמנגד, יש לחברה נכס מס נדחה גבוה), נכסים ובניין עם עתודה של כ-550 מיליון שקל, בריטיש ישראל עם 413 מיליון שקל וחברות נוספות.

העתודות האלו, צפויות באופן חלקי לרכך את הירידה בערך הנכסים הצפויה ברבעונים הקרובים. למעשה, לא כל ירידת ערך הנכס תירשם בספרים, אלא ההפסד נטו בקיזוז חלק מהעתודה למיסים.

הקפאת המס

על רקע המשבר הכלכלי, חוזרים כעת הקולות המדברים על הקפאת הפחתת המיסים על יחידים וחברות. פשוט, מחפשים מקורות מימון לפעילות ב-2009, והקפאת הפחתות מיסים נראית דרך טבעית לכך. אולי זה יעזור, אבל מאוד יכול להיות שפחות מהמצופה, בעקבות המשבר המתפתח.

בענף הנדל"ן נראה שתשלומי המס בשנה הקרובה יהיו בכל מקרה נמוכים מאוד. רוב הרווח של חברות הנדל"ן בשנים האחרונות הוא רווחי שערוכים. שווי הנכסים עלה ביחס לעלות הנכסים ורשמו את עליית הערך בספרים. לא שילמו בפועל משהו למס הכנסה בגין עליית הערך הזו, אלא הפרישו למיסים בדו"ח רווח והפסד ורשמו כאמור עתודה למיסים נדחים. אין כאן באמת תשלום למס הכנסה, אלא סוג של דחיית מס שיכולה שלא להתממש. בפועל, הרווחים האמיתיים של חברות הנדל"ן שעליהם משולמים מיסים - רווחים משכר דירה, מימוש נכסים, הקמת פרויקטים למגורים ועוד, היו נמוכים משמעותית מהשערוכים ומהמיסים הנדחים בגינם, ורואים את זה בתשלומים השוטפים למס הכנסה.

במחצית הראשונה של השנה התשלומים האלו עמדו על סדר גודל של 600 מיליון שקל. זה לא זניח כמובן, אבל זה כולל את כל החברות הנסחרות בבורסה, לרבות כמובן החברות הגדולות - גזית, אפריקה, דלק נדלן, אלרוב, כלכלית ירושלים, אלוני חץ ועוד. הסכום הזה, אגב, לא הגיע רק לקופות מס הכנסה בארץ, מדובר בתשלומי המיסים של החברות לכל רשויות המס בעולם.

עכשיו, אפשר לעשות חשבון - שיעור המס על החברות עומד כיום על 27%, אחרי שבשנה שעברה הוא עמד על 29% ובשנה הבאה הוא אמור להיות 26% והחל משנת 2010 לעמוד על 25%. הקפאה בעצם תחסוך לקופה משהו כמו 2% על הרווח לפני מס, שזה באופן יחסי (ל-27%) מעל 7%. בהנחה שהרווחים במחצית הראשונה החייבים במס יישארו כמו שהם, ובהנחה שכל הסכום הולך לקופת המיסים במדינה (ולא במדינות אחרות), אז התרומה של ההקפאה הזו היא משהו כמו 80 מיליון שקל בחישוב שנתי, וזה כאמור בלי לקחת בחשבון את ההרעה הצפויה בתחום. אולי המחצית הראשונה מוטה, מסיבות נקודתיות כלפי מטה, אולי צריך לבדוק את זה על פני זמן ממושך יותר, אבל על פניו, נראה שהקפאת הפחתת המיסים לא תביא הרבה כסף מתחום הנדל"ן.

תוכנית הפחתת המיסים, נזכיר, נולדה לפני כחמש שנים. בסך הכל צפוי שיעור המס לרדת משנת 2003 ועד 2010 מ-36% ל-25%. זאת ירידה מצטברת של 11% בשיעור המס מההכנסה, בערך הפחתה של 30% בנטל המס של החברות.

במילים אחרות זה הביא לגידול של מעל 17% ברווחים - בעבר, על כל רווח של 1 שקל לפני מס שולמו 36 אגורות ונשאר 64 אגורות בשורה התחתונה. החל מ-2010 על כל רווח של 1 שקל לפני מס יישארו בשורה התחתונה, אחרי מס, 75 אגורות. 75 אגורות ביחס ל-64 אגורות זה גידול של 17%. הגידול הזה לא מדויק, כי יש חברות שמשלמות מס מופחת מסיבות שונות, כמו הטבות למיניהן, ויש גם חברות שנרשמות באופן חלקי בחו"ל בשיעורי מס שונים ויש כמובן חברות שלא מרוויחות. ההשפעה הכוללת על החברות היא כנראה פחות מאותם 17%, אבל לא הרבה פחות.

כך או אחרת, בינתיים יושמה כבר רוב התוכנית (רוב הפחתת המיסים) והמשמעות עד כה לרווחי החברות היא תוספת של כ-14%.

מחלוקות מס

לפני כחודשיים דיווחה חברת ארזים כי מס הכנסה קבע שלחברה היו בשנת 2006 הכנסות מדיבידנד רעיוני, לפי סעיף 75ב' לפקודת מס הכנסה, החייבות במס בשיעור 25%, המסתכמות לכ-138 מיליון שקל.

על פי פקיד השומה, הרווחים שלא מחולקים מחברה זרה לחברה ישראלית נחשבים כדיבידנד ובהתאם יש למסותם. נראה שעל זה גם מסכימים בארזים, רק שזה מעט מורכב יותר - ארזים מחזיקה בחברה גילברטרית שמחזיקה בחברה הולנדית שבה נוצר הרווח. החברה ההולנדית לא חילקה את רווחיה, אבל אם היא תחלק את רווחיה יהיה על החברה בגילברטר לשלם מס בשיעור של 25% והשאלה הגדולה איך מתייחסים למס ביניים בגילברטר.

האם יש לנכות מהמס שאמור להיות משולם בארץ את המס הזה, ואז בשורה התחתונה אין חבות במס, או שלא מנכים. לארזים יש חוות דעת שתומכת באי תשלום המס, אבל קשה לדעת כמובן איך זה ייגמר והאם יהיו מכך השפעות רוחביות על חברות אחרות. **