תקדים: חוכר קרקע מהמדינה לא יקבל היתר בנייה בלי הסכמת המינהל

בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב קבע, בפסיקה תקדימית, כי ועדות התכנון והבנייה אינן רשאיות לדון בבקשה להיתר בנייה או להיתר לשימוש חורג שהגיש חוכר של קרקע מדינה, בלא הסכמת מינהל מקרקעי ישראל (בעל הקרקע). בכך הוכרעה לראשונה השאלה שהעסיקה רבות את ועדות הערר, שלרוב פסקו כי אין צורך בהסכמת המינהל.

תקנות התכנון והבנייה קובעות כי בקשה להיתר תהיה חתומה, בין היתר, על-ידי "בעל זכות בנכס". בתקנה 2א נאמר כי די בחתימת אחד מבעלי הזכויות בנכס (חוכר הוא בעל זכות), אך יש ליידע את יתר בעלי הזכויות. תקנה נוספת קובעת כי על אף האמור, אם מדובר בנכס שבבעלות המינהל - הבקשה טעונה את חתימתו.

חתימה או יידוע

במשך שנים ארוכות נהגו מוסדות התכנון, ובכללם ועדות הערר, לדרוש את חתימת המינהל (או לפחות הודעה שאינו מתנגד לבקשה), כתנאי להוצאת היתר. אלא שלפני מספר שנים הכריזה ועדת הערר במחוז צפון כי "המלך הוא עירום", וקבעה כי ניתן להסתפק ביידועו של המינהל בלבד אודות הגשת בקשה להיתר, בדומה לכל בעל זכות אחרת. בעקבותיה הלכה ועדת הערר מחוז מרכז, שקבעה במספר מקרים כי למינהל אין זכות וטו על בקשות להיתר שהגיש חוכר.

במקרה זה, ביקש אדם שחכר מהמינהל קרקע חקלאית במושב ירקונה היתר לשימוש חורג כדי להפעיל במקום גן אירועים. המינהל סירב לחתום בשל מדיניותו למנוע הפעלת גני אירועים בשטחים חקלאיים. הוועדה המקומית קבעה כי יש צורך בהסכמת המינהל, אך ועדת הערר הפכה את החלטתה, והורתה לה לדון בבקשת ההיתר לפי שיקולים תכנוניים בלבד.

זכות וטו

באמצעות עו"ד קרן יוסט (דון-יחיא) מהפרקליטות עתר המינהל כדי לקבל פסיקה עקרונית בסוגייה, והשופט נסים ישעיה קיבל את העתירה. מהעובדה שבתקנות יוחדו סעיפים נפרדים לעניין קרקעות של המינהל למד ישעיה כי מדובר בהסדר ספציפי. "מחוקק המשנה הסתפק בדרך-כלל בחתימת בעלי זכות חכירה בנכסים שונים לסוגיהם שאינם מקרקעי ישראל, ולא עמד על הדרישה כי הבעלים של הנכס, והוא בלבד יחתום", קבע.

לעומת זאת, "מצא המחוקק לנכון לקבוע דין ספציפי שונה כשמדובר ב'מקרקעי ישראל', המוסדר בתקנה 2א(6), שם דרושה חתימת המינהל, בין שנכסים אלה רשומים במרשם המקרקעין ובין אם לאו. אין כל הבחנה בהוראה ספציפית זו, בין נכסים 'בבעלות רשומה' או בחכירה, כפי שהיא קיימת לגבי נכסים שאינם מקרקעי ישראל".

לדבריו, ההסדר הכללי בתקנות נוגע למצב שלא כל בעלי "הזכות באותו נכס" חתמו על הבקשה להיתר, והוא קובע מנגנון להמצאת הבקשה לשאר בעלי הזכויות כדי שיוכלו להתנגד, אם ירצו. ישעיה סיכם כי למינהל יש זכות וטו לבקשות היתר, וזו "נתונה, כמובן, לבקרה שיפוטית בתחום המשפט המינהלי". (עת"מ 1662/07).