הגיע תורה של חיפה

ה הפריחה והשגשוג הנדל"ני שאפיינו ערים רבות לאורך השנים האחרונות הסתיימו בשבועות האחרונים על רקע המשבר הכלכלי. רק שכעת, מתבלטים רבים מה יקרה דווקא בערי הפריפריה, שלא ממש נהנו באותן שנים מגידול בעסקאות או במחירים. אחת השאלות המרכזיות היא האם סימני חיים ברורים (מכירות דירות חדשות ועסקאות יד שנייה) שלא נראו מזה זמן רב בחיפה, עיר שרבים עוד לא הבינו שהיא חלק מהפריפריה הגוועת, הם בגדר התאוששות והתעוררות אמיתית, או שמא מדובר בהצטברות מקרית.

מי שמסתכל על מדורי הנדל"ן בשנים האחרונות יתקשה לזכור כי זוהי העיר השלישית בגודלה בישראל, עם 265 אלף תושבים, אך עם פעילות נדל"נית דלה. לא אחת כבר נשמע ונכתב כי חיפה על סף יציאה מהתרדמת, אולם לבסוף התברר כי היא עדיין שקועה בבוץ. מלחמת לבנון השנייה הגיעה בעיתוי אומלל, כאשר במרבית הארץ ובעיקר באזור המרכז ובירושלים המחירים זינקו, וההזדמנות של חיפה לחזור לרמת מחירים גבוהה יותר התפספסה.

האם דווקא המיתון המסתמן יביא את הערים שמחיריהן צנועים, לעלות על מפת הנדל"ן הישראלית? תלוי את מי שואלים.

קצב מכירות טוב

בני קרן, מנכ"ל חברת ב.קרן המשווקת מספר גדול של פרויקטים ברחבי הצפון בכלל ובחיפה בפרט, אומר כי למרות הצמיחה הטבעית של האוכלוסיה בחיפה, העיר מתאפיינת במיעוט בולט של התחלות בנייה זה שנים רבות. "בשנים האחרונות מתמעטים בשטח הפרויקטים החדשים למגורים, במיוחד האיכותיים שבהם, ולכן התחושה בקרב התושבים הנה שלמרות המשבר הכלכלי הגיעה העת לקנות, לאחר תקופת הקיפאון של מלחמת לבנון השנייה".

שרה אילין, סמנכ"לית חברת שרביב (מותג מוכר בחיפה), הבונה כיום בעיר את פרויקט היוקרה מגדלי שרביב הכולל שלושה מגדלים ופארק בציר שבין השכונות רמת אלון ודניה, אומרת כי "חיפה לא השתתפה בחגיגת זינוק מחירי הנדל"ן שבלטה בשנים האחרונות בערי המרכז, ולכן המחירים בה נותרו סופר אטרקטיביים". לדבריה, בחיפה לא היתה בועת נדל"ן ולכן גם לא התפוצצה, ומחירי הדירות שומרים על יציבות יחסית לאורך זמן ועמידות גבוהה לטלטלות כלכליות.

קרן מציין, שבחודשים האחרונים יש מכירות יותר טובות בחיפה ובקריות. "חיפה היא סטבילית. אין בחיפה טירוף של התחלות בנייה, ולכן אין גם הרבה אפשרויות". לדבריו, בפרויקטים החדשים נמכרות דירות 4 חדרים ב-1.2 מיליון שקל ויותר, ו-5 חדרים ב-1.4-1.6 מיליון שקל. פנטהאוז בשרביב נמכר ב-3 מיליון שקל. "מדובר במחירים בהם קונים ליד תל אביב, אבל כאן יש נוף של יערות וים. מה שבולט יותר מעליית המחירים הוא קצב המכירות משביע הרצון, בניגוד למרבית המדינה", מפתיע קרן.

45% עלייה בשנה

שיכון ובינוי נדל"ן דיווחה לאחרונה על מכירת 10 דירות בחלומות אלמוגי על רכס הכרמל, במחיר של 1.3 מיליון שקל לדירת 4 חדרים ו-1.45 מיליון שקל לדירת 5 חדרים. שרביב מכרה במגדלי שרביב 2 באותו החודש 9 דירות בגדלים של 3.5-6 חדרים במחיר ממוצע של 1.3 מיליון שקל. בפרויקט כרמל וים בכרמל הצרפתי של גב-ים נמכרו 4 דירות בנובמבר ו-5 דירות בדצמבר, ובחברה תולים את הגברת קצב המכירות בהיצע המדלדל בפרויקט בפרט, ובפרויקטים איכותיים בעיר בכלל.

אופטימיות זהירה מביעה גם ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה. לדבריה, חיפה אינה מממשת עדיין את הפוטנציאל הנדל"ני הגדול שלה. "יש סיכוי רב שבתקופה בה המשק יחזור לפעילות רגילה רמת הביקושים בעיר תעלה, הן מצד ישראלים והן מקרב תושבי חוץ. לחיפה יתרונות רבים, ששניים מהם מן המבוקשים ביותר למגורים: נוף מרהיב וים".

לדברי דגני, מחיר ממוצע של דירה בחיפה עמד בסוף חודש נובמבר על כ-510 אלף שקל, עלייה של כ-10% מאז תחילת השנה. בין החודשים אוקטובר ונובמבר חלה ירידה ממוצעת של 3% במחיר דירה ממוצעת בארץ, כאשר בחיפה המחירים ירדו ב-2% בלבד. הירידה במחיר דירה ממוצעת בחיפה מושפעת מירידה בערכי הדירות הגדולות (4.5 חדרים ומעלה), כאשר מחירי כל שאר הדירות עלו בחיפה במהלך השנה. מחיר דירה של עד 2.5 חדרים בחיפה עלה מתחילת השנה ברציפות, והגיע בדצמבר למחיר הגבוה ב-45% מתחילת השנה, ועומד היום על מחיר ממוצע של 285 אלף שקל, עדיין מחיר מצחיק במונחי מדינת גוש דן.

ההר הירוק תמיד?

מחיר ממוצע של דירות 2.5-3.5 חדרים עלה מאז תחילת השנה בכ-8% ועומד כיום על כ-380 אלף שקל. דירות 3.5-4 חדרים התייקרו השנה בכ-20% והגיעו לכ-630 אלף שקל. מחיר דירות 4.5 חדרים ומעלה דווקא ירד במהלך השנה בכ-2% ל-760 אלף שקל. המחיר הממוצע של דירות אלו ירד בנובמבר בשיעור חד של כ-25% לעומת החודש הקודם, ירידת מחירים אשר מחקה את עליות המחירים במהלך השנה. קרן מסכם את העלייה בהיקף המכירות בשנת 2008 ב-10% לעומת 2007, ואילו רמת המחירים עלתה ב-6%-7% במהלך השנה.

בגיאוקרטוגרפיה מציינים כי במהלך השנה חלה מגמה הפוכה בין דירות מיוחדות (דירות גג, דירות גן, דופלקסים), לבתים צמודי קרקע. בעוד שבדירות המיוחדות חלה עליית מחירים, בבתים צמודי הקרקע חלה ירידת מחירים במהלך השנה, ומחירן הממוצע של כל אלה עמד באוקטובר-נובמבר על כ-1.2 מיליון שקל.

מוטי ויזל, מנכ"ל ובעלים של VCELL חברת ייעוץ המבצעת מחקרים עבור חברות בנייה ברחבי הארץ, דווקא נותר פסימי ביחס לעיר הכרמל. "חיפה סובלת ב-5-6 שנים האחרונות מירידה מאוד משמעותית בתחום הנדל"ן. יש כמה סיבות מדוע חיפה לא מתרוממת, או שאנשים רוצים לעזוב אותה: חוסר מאוד בולט בבנייה החדשה, בעיקר לזוגות צעירים, יש תוכניות ותכנונים אבל אין בנייה חדשה כמעט. הפרויקטים האחרונים יצאו לדרך לפני 5-6 שנים אצל חברות כמו שיכון עובדים ויובל אלון (עוד מותג נדל"ני בולט בחיפה - א' ר'). היא לא מתרעננת, העיר מזדקנת יחד עם אזרחיה".

מאידך מציין ויזל, יש אלטרנטיבות אטרקטיביות בסביבת העיר. בעיות נוספות בהן נוקב ויזל הן זיהום האוויר, תחושת קו עימות והטראומה שיצרה המלחמה, המצב התעסוקתי ועסקים שהולכים ונעלמים. "נקודת האור היחידה היא שבחצי השנה האחרונה לא מעט משקיעים מתל אביב קונים דירות להשקעה, או לפחות בוחנים את האפשרות, בגלל רמת המחירים הנמוכה".

בסקר שביצעה VCELL לפני שנה, שיעור גבוה של למעלה מ-30% מתושבי העיר הביעו כוונה לעזוב את העיר, אך לדבריו אם יהיו פרויקטים חדשים, יהיו חיפאים שיקנו.

מקרה אחד יכול ללמד אולי על ההתנהלות של העירייה מחד, וחוסר הרצון או הפחד של היזמים מפני הוצאת פרויקט גדול לדרך, מאידך. לחברות אוסיף שבשליטת ישרס וגב-ים שבשליטת נוחי דנקנר יש מקרקעין בשטח של 60 דונם במתחם רמת חביב בכרמל המערבי. הקרקע מיועדת להקמת שכונת מגורים שנחשבת הגדולה בתולדות חיפה, עם 1,063 יח"ד במורדות דרך הים, כאשר בפרויקט כבר נבנו 204 יח"ד.

אולם, מחלוקת על היטלי השבחה עם פערים בלתי ניתנים לגישור עד כה בין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חיפה ובין החברות מעכבים את המשך ההקמה. ניצן שמואלי, אחראית התקשורת השיווקית בגב-ים, אומרת שברמת חביב אין כרגע שום שינוי במצב הסטטוטורי מול העירייה. "לא נראה שהפרויקט יצא לשיווק בזמן הקרוב, עד שתיפתר המחלוקת בין החברה לעירייה".

שוק דירות היד השנייה התעורר לאחרונה, אך מרבית העסקאות התופסות את העין הן לדברי ויזל באזור הדר הכרמל, קרית שפרינצק, שער העלייה, קרית אליעזר ונווה דוד. מדובר בדירות הזולות, עם טווח מחירים שנע סביב 2,500-3,500 שקל למ"ר, או 200-250 אלף שקל (שקל!) לדירה. קרן אומר, כי מי שמשפץ דירות אלה ומשכיר אותן בכ-350 דולר לחודש משיג תשואה יפה של כ-7%.

"אין מספיק מאסות"

לפי ויזל, בנווה שאנן רמת המחיר היא 4,300-5,300 שקל למ"ר, ברוממה בין 5,000-6,000 שקל למ"ר, ובסביוני דניה (המאופיינת במגדלים) 8,000-9,000 שקל למ"ר ומעלה. ברמות גולדה ואלמוגי 7,500-10,000 שקל למ"ר, לפי סוג הדירה. לדבריו, רמות המחירים בעיר נמצאת ברמת נסיגה, והמחירים לא יעלו. "החברות המעטות שבונות כיום תמיד מכרו בזכות מיקומן ושמן. יש קצב מסוים של מכירות, אבל אין מספיק מאסות כדי לעורר עיר. חיפה דורשת ניעור רציני, וזה יקרה רק אם תוכניות ייצאו לפועל. תיאורטית, יש לה את הפוטנציאל הגדול ביותר בארץ", אומר ויזל.

קרן חושב ורוד יותר ואומר, כי פארק מת"מ והקמת הפארק הטכנולוגי הופכת את חיפה לבסיס תעסוקה מרכזי. אנשים ראו שהם יכולים לקנות דירה עם נוף איכותי, והחליטו לחזור הביתה. "חיפה יכולה לפרוץ, יש כמה פרויקטים בקנה שנמצאים בהליכי אישור, ויש פיתוח אדיר של חינוך והשכלה גבוהה. הצעירים עזבו את חיפה כי חשבו שתהיה תעסוקה במרכז. היום המצב שונה, ולכן זו הזדמנות למפנה ולנקודת זינוק, יחד עם מענקים והלוואות האזור יכול לעלות על דרך המלך. שר השיכון ומשרד האוצר חייבים להתגייס".

ביחס לתושבי חוץ רוסים שרבים השליכו את יהבם עליהם (גם בשל שיעור דוברי הרוסית בעיר, העומד על כרבע) אומר קרן כי "הם עוד לא בפנים, אני בונה יותר על פעילות מקומית, בגלל המצב העולמי".

עוד שתי סוגי אוכלוסיות שמנצלות את המחירים הנמוכים הן האוכלוסיה החרדית שמשתלטת למשל על אזור רחובות חרמון, שילוח וגאולה באזור הדר עליון, והאוכלוסיה הערבית בחליסה, ברחובות הגפן ועבאס ובשכונת הדר הוותיקה. קרן מציין שהאוכלוסיה הערבית האמידה רוכשת דירות במחירים גבוהים באזור שיפולי הכרמל הצרפתי ואפילו במרכז הכרמל, בשדרות הנשיא ורחוב יפה נוף היוקרתיים, וכן דירות יוקרה על הים באזור הטיילת ובת גלים.

עלייה בבקשות להיתרים

בעיריית חיפה אומרים כי מאז המלחמה, העיר עוברת מהפכה בתחום הנדל"ן והתשתיות בהיקף של 1.2 מיליארד שקל במספר פרויקטים. "חפירת מנהרות הכרמל העומדת בלוחות הזמנים; נמשך תהליך החלפת התשתיות בשכונות הוותיקות הכולל גם קוסמטיקה - תאורה, גננות והסדרי חניה; נסללו קטעי דרך מרכזיים עבור המטרונית (רכבת קלה); הונחה אבן הפינה לפארק הביוטק הראשון בישראל; חברות חדשות כמו יאהו וגוגל החלו לפעול בפארק מת"מ הוותיק, וביוזמת ראש העיר יונה יהב הוקם פארק הכט, הפאק העירוני הגדול בחיפה".

אולם, גולת הכותרת מבחינת העירייה הוא פרויקט קמפוס הנמל בעיר התחתית - הכולל קמפוסים אקדמיים (שכרגע לא הצליחו למשוך מוסדות רבים), מגורי סטודנטים, מסעדות, גלריות ובתי קפה שכבר פועלים במקום. מהנדס העיר, אריאל וטרמן, מסר ל"גלובס" כי "בשנה האחרונה היתה עלייה של 15% בכמות הבקשות לבניית יחידות דיור פרטיות בעיר, מצד היזמים. מגמה זו צפויה להישמר גם ב-2009". *

ariel-r@globes.co.il