זו הפעם הרביעית ש"גלובס נדל"ן" מפרסם מדד מגורים חצי-שנתי, במהלך שנתיים שבהן הספקנו גם לנגוע בשמיים, עמוסים בתחזיות אופטימיות, ומאוחר יותר גם התרסקנו שבורים לבור עמוק.
פרסום אזימוט, מקבוצת באומן-בר, שמבצע עבורנו את הסקר באמצעות מכון המחקר מותגים, מצביע גם הפעם על מספר עובדות חדשות ומסקרנות בנוגע להעדפותיהם האמיתיות של הישראלים. חשוב מכך, מגלה הסקר את העדפות אלה שאכן עומדים בפני קניית דירה בזמן הקרוב.
התשובה לשאלה הבסיסית: "האם אתם מחפשים דירה כיום או שוקלים לחפש דירה בשלושת החודשים הבאים" הייתה חיובית בקרב 10.9% מהנשאלים, לעומת 12.8% מהנשאלים ביולי האחרון (ירידה של כמעט 15%, שאינה נחשבת מובהקת סטטיסטית). מתוך ה-10.9% שענו בחיוב, כ-7.2% מחפשים כעת דירה ועוד כ-3.7% שוקלים להתחיל לחפש בשלושת החודשים הקרובים.
המחיר בירידה
בני קרת, מנכ"ל אזימוט, המתמחה בנדל"ן למגורים אומר שהסקר מלמד כי המשבר הכלכלי כמעט ולא נותן אותותיו כרגע בשוק מבחינת הרצון של הציבור לחפש לעצמו דירה חדשה. הסקר נערך במהלך דצמבר 2008, והקיף 500 מרואיינים בוגרים במדגם ארצי מייצג של האוכלוסייה היהודית. הסקרים הקודמים נערכו ביולי 2008 (500 מרואיינים), בדצמבר 2007 (1,000 מרואיינים), ביוני 2007 (1,000 מרואיינים) ובדצמבר 2006 (500 מרואיינים).
עוד תשובה מסקרנת העולה מתוצאות הסקר היא כי הסכום (המקסימאלי) הממוצע אותו מוכנים הנסקרים לשלם על דירה כיום עומד על 810.2 אלף שקל, לעומת 878.5 אלף שקל ביולי האחרון - ירידה של 7.8% והסכום הנמוך ביותר מבין ארבעת הסקרים שנערכו. אבי פאר, מנכ"ל משותף במכון המחקר מותגים, רואה בכל זאת השפעה של המשבר. "המסקנות פשוטות. אחוז האנשים שמצהירים שהם הולכים לחפש דירה לא ירד משמעותית, אבל כן ניתן לראות את המשבר המתקרב בהצהרה על המחיר המקסימאלי. אנשים רואים ושומעים שסוגרים עסקאות ב-5%-15% פחות מהמחיר שנקבו המוכרים בהתחלה, וזה משפיע על כולם. המחיר המקסימאלי הוא אינדיקציה ראשונית וברורה להשפעה של המשבר", מציין פאר. הסכום המקסימאלי הממוצע ממשיך לרדת, לאחר שהגיע לשיא בדצמבר 2007 עם 947.2 אלף שקל (ירידה של 14.4% במשך שנה) ו-902.8 ביולי 2007.
מעבר לכך, אם בדצמבר 2007 אמרו 32.9% ממחפשי הדירות שהם מוכנים לשלם 1.062 מיליון שקל ומעלה, בחודש שעבר ירד שיעורם ל-11.4%, ירידה של מחצית גם ביחס ליולי 2008 (23.4%). לעומת זאת, בתחום המחירים הנמוך ביותר שנמסר (עד 637.5 אלף שקל), נקבו בחודש שעבר 52.4% מהנשאלים, לעומת נתח של 32.5% בלבד ביולי 2008 ושל 36.4% לפני כשנה.
לשאלה "האם תקנה דירה חדשה מקבלן או דירה יד שנייה", ניתנו תוצאות דומות לסקרים קודמים שנערכו (עם מגמת עלייה קלה). מבין אלה שציינו שהם מחפשים או בכוונתם לחפש דירות, 51.7% מחפשים דירה חדשה רק או גם מקבלן לעומת 50% ביולי האחרון ו-43.9% בדצמבר אשתקד. הפער בין אלה המחפשים דירה רק או גם מקבלן, לבין אלה המחפשים רק או גם דירת יד שנייה ממשיך להצטמצם ליחס של כשני שליש, לעומת מחצית ששקלו דירה מקבלן לעומת אלה ששקלו דירה יד שנייה בדצמבר 2006.
פחות חדרים
הדירה הפופולארית ביותר ממשיכה להיות בת ארבעה חדרים (38%) ויותר מרבע (26%) מעוניינים בדירת שלושה חדרים. היתר מתפלגים בין מחפשי דירות גדולות יותר עם חמישה חדרים (15%) או אף עם שישה חדרים (5%), לעומת מחפשי דירות שני חדרים (10%, לעומת 5% בלבד ביולי 2008). המעבר לדירות קטנות יותר מתבטא בירידה דרמטית בדירות הגדולות, כאשר בסקר הקודם חיפשו 30% דירות חמישה חדרים ומעלה ובסקר האחרון 20% בלבד.
קרת אומר, כי "דירות 2 חדרים הגיעו לשיא של כל הזמנים עם עשירית מהביקוש לדירות, בעוד דירות ה-6 חדרים המופיעות ביותר ויותר פרויקטים דווקא ירדו לשפל של 5%, מחצית משיעור הביקוש להן רק לפני כחצי שנה". קרת אומר כי הביקוש לדירות ה-3 חדרים אמנם נשאר יציב, אבל כמעט ולא בונים דירות כאלה, מכיוון שליזם עולה רק מעט יותר לבנות דירות 4 חדרים. לדבריו, 36% מהמחפשים המתעניינים בדירות 2-3 חדרים אינם משקיעים מחו"ל, אלא בעיקר לצורך דירה שנייה, שכן דירות אלה נתפסות כנותנות תשואה גבוהה יותר, אולם הביקוש לדירות 3 חדרים הוא גם של הזוגות הצעירים. לדבריו, "הסקר משקף את העובדה כי ישראל נכנסת לתקופה בה הכלכלה העולמית בשפל, כשהיא יציבה כלכלית והדבר ניכר ביציבות בכמות המתעניינים במעבר דירה או רכישת דירה חדשה. הביקוש הטבעי והגידול הדמוגראפי בישראל לצד היצע דירות נמוך יחסית גם הם בין הגורמים שמשפיעים על יציבות ברמות הביקושים. אני צופה כי ב-2009 תתחזק המגמה של מתן פתרונות מימון שונים ע"י היזמים והקבלנים שיציעו תנאים גמישים ברכישת פתרונות דיור מתאימים.
עוד מתברר, כי שוק הנדל"ן עבר לחלוטין ובאופן כמעט רשמי לשקלים. פאר מזכיר כי הסקר נערך בחודש בו הדולר השתנה מדי יום למעלה ולמטה, מה ששכנע את מעט האנשים שעדיין נקבו במחירים דולריים לעבור באופן גורף לשקלים. כאשר התבקשו הנשאלים לציין מחיר מקסימאלי מבוקש בשקלים, אף אחד לא ביקש למסור אותו דווקא בדולרים כפי שקרה בסקרים קודמים.
עוד נתונים בולטים ומעניינים העולים מן הסקר: למרות ששיעורם של בני 18-24 בקרב הנשאלים עמד על 15.8%, הנתח שלהם בקרב אלה שמחפשים היום דירה או שוקלים לחפש בעתיד הקרוב עמד על שיעור כפול של 30.9%. בני 65 ומעלה מהווים 16.9% מהנשאלים אך רק 6% מהמחפשים.
ידיעת היזמים, שוב מתברר כי רווקים מחפשים מקום לגור בו. אוכלוסייה זו הייתה 22.3% מהנשאלים, אך 36.6% מהמחפשים. שוב כרגיל, חילוניים מחפשים פחות, ויתפשרו יותר על שכירות (49.6% מהנשאלים, 36.2% מהמחפשים) לעומת חרדים שמרגישים חובה לרכוש דירה, גם אם זולה (8.7% מהנשאלים, 19.8% מהמחפשים). מתברר שהביקוש הנמוך לדירות באזור חיוג 04 בצפון נובע גם מכך שתושבי האזור,שהיוו 19.1% מהנשאלים, היו רק 5.8% מהמחפשים. *
ב-2008 נמשכה החגיגה; ברבעון האחרון חל השינוי
אחד הנושאים המעיקים ביותר בשוק הנדל"ן המקומי הוא המחסור בנתונים מהימנים ובדוקים לבחינת המחירים. קבוצת גיאוקרטוגרפיה ערכה לראשונה, עבור "גלובס", בדיקה על בסיס מערכת נתונים מורכבת ומעודכנת, הנסמכת לדברי החברה על בדיקות אמינות בשטח והצלבת מקורות איכותיים.
על פי נתוני גיאוקרטוגרפיה, מחירי הדירות בסוף 2008 היו גבוהים בכ-10.6% בממוצע ארצי בהשוואה למחירי סוף 2007 (ללא דירות מיוחדות ודירות יוקרה, שיוצרים הטיה ברורה בנתונים). המחיר המבוקש לדירה ב-2008 היה כ-812 אלף שקל, לעומת כ-734 אלף שקל ב-2007, כך עולה מניתוח כלכלי של ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, המתמחה במחקרי היתכנות כלכלית. בישובים קטנים ובפריפריה עלה המחיר ב-9.7% ל-566 אלף שקל.
במקביל, שוק נכסי היוקרה בישראל, הכולל צמודי קרקע (מכל הסוגים), דירות גג וגן וכן דירות מעל מיליון דולר, עלה ב-2008 בכ-12.3% לעומת 2007, בדומה לעליית המחירים בדירות הרגילות. נכס ממוצע נמכר בכ-1.73 מיליון שקל ב-2008, לעומת כ-1.54 מיליון שקל בשנת 2007.
עליות המחיר הגבוהות ביותר ב-2008, מעל 17%, היו בעיקר ביישובים המצויים בחלק הדרומי של גוש דן. דגני מסבירה כי המחירים בפתח תקווה, במודיעין ובגדרה עלו בשל העובדה שהם מהווים תחליף לשוק בת"א. רחובות-ראשון לציון וירושלים מאופיינות בבנייה מאסיבית ובת ים נהנתה מהשיפור בתדמיתה. עליות מחירים בשיעורים נמוכים יחסית, פחות מ-8%, חלו בעיקר ביישובים בהם עלו המחירים כבר בשנה קודמת. מעניין לציין כי שני הישובים המבוקשים ביותר, ת"א וירושלים, לא עלו באופן דומה: המחירים בירושלים עלו בקרוב לממוצע, בעוד בת"א הם עלו ב-14%. ירידות מחירים ב-2008 היו רק בחיפה ובנשר.
כשמדברים על 2008, אסור לשכוח כי ברבעון האחרון השתנתה המגמה. מסוף ספטמבר ירדו המחירים ב-5.2%, כך שלמעשה מתחילת השנה ועד לסוף הרבעון השלישי הם עלו ביותר מ-16%. בישובים הקטנים ובפריפריה ירדו המחירים ברבעון האחרון בכ-8%, לאחר עלייה של כ-19% בשלושת הרבעונים הראשונים. "הירידה במחירי הדירות התחילה באוקטובר 2008 והמשיכה בנובמבר ובדצמבר", אומרת דגני, "ירידת המחירים לא התחילה בעקביות והשינוי במחירים לא היה בכל היישובים באותו חודש ולא באותו שיעור. אולם, בחודשים האחרונים של 2008 כל אחד מהיישובים כבר ספג ירידת מחירים. ירידה נוספת של מספר אחוזים תגרום ל'תיקון' של המחירים בשנה האחרונה, שעלו מעבר לרצוי", מציינת דגני. *
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
