הסכמה בע"פ להרחבת דירה

כמעט תמיד ימצא דייר בבית המשותף שיטיל את מלוא יהבו כדי להתנגד לבקשת דייר אחר המבקש להרחיב את דירתו. מניעי ההתנגדות נעים על פני ספקטרום רחב, החל מהתנגדות לגיטימית הנובעת מחשש הדייר המתנגד שההרחבה תפגע באופן כלשהו בדירתו, ועד התנגדות בלתי לגיטימית בעליל הנובעת מצרות עין לשמה.

אחת משאלות המפתח בכל הנוגע להרחבת דירת מגורים הינה מהו הרוב הדרוש לצורך אישור ההרחבה, ובאיזה אופן יש להשיגו. שאלה זו נדונה לאחרונה על-ידי בית המשפט המחוזי בת"א (ע"א 2360/07 הורוביץ נ' נחמני ואח').

המערערים הינם הבעלים של אחת משלוש הדירות המצויות בקומה העליונה בבניין ברחוב פנקס בתל אביב, שבו 11 דירות. המשיבים הינם בעלי 4 דירות בבניין. בהתאם לתב"ע החלה על הבניין, רשאים בעלי הדירות העליונות בבניין לבנות תוספת בנייה על הגג.

המערערים חפצו לבנות תוספת בנייה על הגג, ופעלו לקבל את הרוב הדרוש בהתאם לסעיף 71ב' לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, הקובע כך: "רשאים מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסוימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בנייה שמטרתה הרחבת אותה דירה".

במסגרת אסיפה כללית שהתקיימה, הועלתה בקשת המערערים לדיון והצבעה, ושמונה מבעלי הדירות בבניין (73%) נתנו את הסכמתם להרחבה (רוב שאינו ממלא אחר מצוות סעיף 71 ב').

לטענת המערערים, מאוחר יותר התקיימה אסיפה נוספת במהלכה הסכימו להרחבה כל המשתתפים, כולל מי שלא השתתפו באסיפה הראשונה, והסכמה זו נרשמה בפרוטוקול האסיפה. לאחר שהושג הרוב הנדרש, ולאחר שפעלו לקבלת היתר בנייה כדין, החלו המערערים בביצוע עבודות הבנייה על הגג.

זמן מה לאחר תחילת העבודות, הגישו המשיבים תביעה כנגד המערערים, שנדונה בפני המפקחת על המקרקעין. המשיבים טענו כי המערערים לא השיגו את הרוב הדרוש לצורך ביצוע ההרחבה, ולו מן הטעם שהסכמות הדיירים לא ניתנו בכתב (אלא "רק" נרשמו בפרוטוקול האסיפה). תביעת המשיבים התקבלה, ובמסגרת פסק דינה אסרה המפקחת על המערערים לבצע את בניית ההרחבה בדירתם, ואף הורתה להרוס את אשר בנו.

על כך הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי, שדן בשאלה מהו האופן שבו ניתן לקבל את הסכמת בעלי הדירות לשינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבנייה. בית המשפט הסיק מתוך פסיקה הנוגעת לסוגיית חלוקת השימוש ברכוש המשותף, וקבע כי הסכמת בעלי דירות בבית המשותף להרחבת דירה אינה עיסקה במקרקעין, ולכן לא טעונה מסמך בכתב וניתן לקבלה גם בעל פה.

עוד נקבע, כי בנסיבות העניין היה על המפקחת לבחון אם אכן היתה הסכמה ואף שלא בכתב, מצד מי שנטען כי הסכים להרחבה, ולדון בטענות הצדדים לעניין הסכמות בעל פה שניתנו במסגרת האסיפות הכלליות שהתקיימו.

לאור הקביעה כי הסכמת בעלי הדירות יכולה להינתן בעל פה, הורה בית המשפט על ביטול פסק דינה של המפקחת והחזרת התיק אליה, על מנת שתיבחן את תוקפן של ההסכמות שניתנו בעל פה על-ידי הדיירים.

פסק הדין הנ"ל הינו חשוב עבור דיירים החפצים להרחיב את דירתם, אולם יש לזכור כי הגם שהסכמות דיירים בעל פה מספקות - קיום מסמך בכתב המעגן הסכמות אלה יקנה לדייר המרחיב שקט ויתרון ראייתי על פני מתנגדיו.

* הכותב הוא שותף במשרד עורכי דין מרום-הלפרט מרמת גן, המתמחה במקרקעין.