המוסדיים בארץ עוד רחוקים מלהיות נדל"ניסטים

הגם שעדיין מדובר בחלק קטן (וגדל) מהפורטפוליו האדיר שחברות הביטוח מנהלות עבור עצמן ועבור המבוטחים שלהן, הרי שישנן הגבלות בנוגע ליכולת חברות הביטוח להשקיע בנדל"ן. זאת מבלי להיכנס לסוגיה של השקעות בחברות קשורות וכדומה (לגביהן יש הגבלות רבות נפרדות, שאינן מתייחסות לנדל"ן בנפרד).

ישנם שני מרכיבים מרכזיים לפיהם יש לבחון את ההשקעה בנדל"ן בגופים המוסדיים. הראשון הוא מרכיב תקנות ההשקעה שמוציא הממונה על שוק ההון ביטוח וחיסכון באוצר, והשני הוא תקנות המס על מקרקעין של רשות המסים, שבגללו בפועל קופות הגמל וקרנות הפנסיה לא משקיעות בנדל"ן.

בהקשר של תקנות ההשקעה ישנה מגבלת השקעה בנכס מסוים כחלק מסך הנכסים המנוהלים, בין אם מדובר בנדל"ן ובין אם לאו. המגבלה הינה שיעור של 3% מהנכסים (מתוכנן להעלות זאת ל-5%).

כמו כן, ישנה מגבלה הקובעת כי 75% מתיק הנדל"ן הישיר של הגופים המוסדיים צריך להיות בנכסים מניבים (ולא למשל בקרקעות), וזאת על מנת שיהיה ברור מהיכן מגיעות ההכנסות עבור העמיתים בתיק וכדי למנוע מצב של העדפת חוסכים עתידיים שייהנו מהתשואה העתידית כשהחוסכים כיום מממנים את העסקה אך לא רואים הכנסות. מעבר לכך אין מגבלה כמותית על השקעה וחשיפה לתחום הנדל"ן. עם זאת, בפועל אין הגבלות על חשיפה לתחום הנדל"ן ביחס לתיקים של חברות המוסדיים, זאת בהתחשב בכך שניתן ליצור חשיפה לנדל"ן באמצעות מניות, אג"ח, הלוואות, קרנות השקעה ועוד. נציין בהקשר זה, כי לגופים המוסדיים יש מגבלה של שמירה על נזילות מינימלית ביחס לכל התיק שלהם.

בהיבט המיסוי ישנה אפליה בין קופות הגמל וקרנות הפנסיה לבין ביטוחי המנהלים. כשמדובר בביטוח, הכנסות מנכסי נדל"ן פטורות ממס, בעוד שבגמל ובפנסיה אפשר והחברות המנהלות יהיו חייבות במס בהחזקה במקרקעין כעסק. זהו צוואר בקבוק ידוע, שעל רשות המסים לפותרו ועד אז עיקר ההשקעה בנדל"ן תהיה בחברות הביטוח. ברגע שזה יפתר (כבר מדברים על כך) קרנות הפנסיה וקופות הגמל יחלו לרכוש נדל"ן בכמויות. כיום מדובר באנומליה, כשקרן פנסיה שבשליטת חברת ביטוח לא משקיעה בנדל"ן בעוד שהחברה האם (עם אותם אנשי השקעות) משקיעה בתחום.

לסיום, אמנם, תקנות ההשקעה של הגופים המוסדיים קובעות כי משקיע מוסדי יעמוד, בכל עת, בשיעורי ההשקעה המותרים לו לפי התקנות בנכס מסוים, ואולם, לאחרונה התבטא בנושא המפקח על הביטוח ונתן להבין כי אם תהיה חריגה טכנית מהתקנות, בהקשר של החזקת אמצעי שליטה בתאגיד, בעקבות שינויים לא מכוונים במשקלים של האחזקות, הם יתקבלו בהבנה מסוימת.