בנייה שונה בשני חלקי מגרש דו משפחתי

מרבית חלקות אלו רשומות בצורה של בית משותף. כלומר, כל אחת מהיחידות הישנות רשומות כתת חלקה. והינה, על-פי תב"ע החלה על האזור, בכל תת חלקה ניתן לבנות בניין קומות צמוד לאותו בית ישן, שגם תכליתו להיהרס ולהיבנות תוך שימוש באחוזי בנייה. כלומר, בשלב כלשהו בחלקה יהיו שני בניינים אשר מטבע הדברים יירשמו כבית משותף אחד עם שני אגפים.

אם שני בעלי הזכויות בשתי היחידות הורסים ובונים יחדיו את הבניינים בחלקה, בדר"כ לא יתעוררו בעיות מיוחדות וסביר להניח כי יתאמו אי אלו היבטי תכנון אדריכל כללי. דא עקא, במציאות היומיומית קורים מקרים רבים בהם רק בעלים של מחצית מהחלקה מתכוון לממש זכויות בנייה שהתווספו על החלקה כולה, וכל מה שהוא מבקש הינו לנצל את מחצית זכויות הבנייה החדשות. בנייה מסוג זה, אשר אינה בצוותא, בהכרח תיצור שינויים של טעם ותכנון, ולו בגלל העובדה שעצם ניצול אחוזי בנייה ייצור שוני גדול מהבית הישן הצמוד.

מה מגבלות של הבונה החדש, ומה כוחו של השכן המתנגד לשינוי כזה בחלקה הרשומה כבית משותף, נידונו בפסק דין בעניין עת"מ 1475/07 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים נ' ועדת ערר ובני אליעזר בע"מ בפני השופט ד"ר עודד מודריק.

בעניין דנן, החברה ביקשה להקים על מחצית חלקה בניין של עד חמש קומות. הוועדה המקומית תמכה בהתנגדות של השכן הדו אשר ניסה לשמר את ביתו הישן, וקבעה כי מאחר ומדובר בבית משותף אזי יש לקבל הסכמה של שכן זה, בהיותו בעלים של מחצית מהחלקה.

השופט מודריק קובע בפסק דינו, כי במסגרת בית משותף הדין מחייב כי תינתן הזדמנות לבעל זכות להשמיע טענותיו במוסד התכנוני (ובמקרה זה בוועדה מקומית), ואם בידי המבקש זכות קניינית לכאורה, על הוועדה המקומית לתת היתר, ובעניין השאלות הקנייניות המוסד המתאים הינו בית המשפט ולא הוועדה התכנונית.

מודריק לא מקבל את טענות הוועדה המקומית לפיה אם השכן לא מעוניין במיצוי זכויות הבנייה באגף שלו, זה יצור מציאות של שענטז של בנייה רוויה ובנייה צמודת קרקע, ותכפה על השכן בעתיד "לשעבד" את אופי הבנייה באגף שלו לזה שנבנה כעת.

לעניין דרישת הזהות בין שני חלקי החלקה, מודריק גם דוחה את טענת השכן והוועדה המקומית בקובעו כי אכן השכן יאלץ להתאים את בניית החלק שלו בעתיד לאופי בנייה של החברה, אך זו "דרישת התאמה תכנונית כללית. אין דרישה לזהות תכנונית", ואין הכרח שהשכן ימצה את זכויותיו בהקשר להקלות שונות. גם אם השכן אכן צריך להתאים עצמו בעתיד לבנייה של החברה, אין בכך כדי להקנות לשכן זכות וטו על תכנון שהחברה מבקשת לבצע.

כמו כן, מודריק התרשם ממספר צילומי בניינים בשכונה אשר הוועדה המקומית עצמה אישרה כדוגמת מקרה שבנדון, ותהה "כיצד אפשר שימינן של מוסדות התכנון תהי מתירה, ושמאלך אוסרת?". *