ההרעה במצב הכלכלי לא פסחה על הבנקים, ותוצאות ענף הנדל"ן משקפות את המשבר. הדו"חות הכספיים של הבנקים לשנת 2008 מספרים את הסיפור: הרווח מפעילות הנדל"ן צנח, ההכנסות קפאו וההפרשה לחובות מסופקים זינקה.
נראה שמדובר רק בתחילת המגמה. במערכת הבנקאית מעריכים כי 2009 לא צפויה להיות טובה יותר, וכי הצורך של הבנקים להגדיל את הלימות ההון עד סוף השנה ל-12% ולעמוד במגבלות רגולטוריות, יפגע ביכולתם לתת אשראי נוסף לנדל"ן.
נדל"ן הוא ענף זולל אשראי, יותר מכל ענף אחר. לכן, כאשר הבנקים מתקשים להגדיל את האשראי מסיבות רגולטוריות, מדובר בחדשות רעות מאוד לאנשי ענף הנדל"ן. בשנת 2009 הבנקים יתנו פחות אשראי חדש וידרשו יותר הון עצמי. כאן משחקת המתמטיקה. אם הבנק מימן בעבר 70% מהפרויקט וכעת הוא מוכן לממן רק 60%, הרי ירידה של 10% במימון בנקאי מהווה עבור היזם עלייה של 33% בהון שעליו להביא מהבית. כאשר שוק ההון סגור כמעט לגמרי בפני חברות נדל"ן, מדובר בבעיה של ממש שתחנוק מיזמים רבים.
מגבלה נוספת היא מגבלת האשראי הענפי: על פי הוראות בנק ישראל, מוגבלת החשיפה הענפית ל-20% מתיק האשראי. חריגה מהמגבלה מחייבת תשלום "קנס" באמצעות הפרשה כללית גדולה לחובות מסופקים. לאומי כבר חרג ב-2.27% מהמגבלה, בדיסקונט משקל הנדל"ן בתיק האשראי הוא 19.5% ובבנק הפועלים הוא 19.3%. כך שגם אם ירצו הבנקים, הם יתקשו להגדיל את האשראי לנדל"ן.
הנה המספרים של ענף הנדל"ן לשנת 2008:
אשראי:
היקף האשראי המאזני לנדל"ן עמד בתום 2008 על 118 מיליארד שקל, 16.2% מהאשראי הבנקאי הכולל. הבנק המוביל בנדל"ן הוא לאומי עם נכסי סיכון בהיקף של 35.7 מיליארד שקל. בראש מערך הנדל"ן בבנק עומד יואל מינץ. אחריו בנק הפועלים עם נכסי סיכון בסך 34 מיליארד שקל. ראש חטיבת הנדל"ן בהפועלים היא קלרה צברגל. במקום השלישי דיסקונט עם נכסי סיכון בסך 24.3 מיליארד שקל. שלושת הבנקים הגדולים מרכזים 80% מהאשראי הנדל"ני.
הכנסות:
הכנסות הבנקים מסקטור הנדל"ן עמדו בשנת 2008 על 3.17 מיליארד שקל, עלייה זניחה של 0.7% בהשוואה לשנה קודמת. בנק לאומי מוביל עם הכנסות בסך 1.2 מיליארד שקל, עלייה של 1.2%. בנק הפועלים במקום השני עם הכנסות בסך 872 מיליון שקל, עלייה של 3.6%. בבנק דיסקונט עמדו ההכנסות מנדל"ן על 555 מיליון שקל, ירידה של 12%. במקום הרביעי הבינלאומי עם הכנסות בסך 197 מיליון שקל, ואחריו מזרחי טפחות (195 מיליון שקל) ואגוד (113 מיליון שקל, עלייה של 23% בהשוואה לשנה קודמת).
חובות מסופקים:
הפקטור המרכזי שהשפיע על התוצאות של 2008 הוא ההפרשה לחובות מסופקים, סכום המבטא את הערכת הבנקים לגבי החזר האשראי שניתן. הבנקים ממש לא אופטימיים: ההפרשה לחובות מסופקים עמדה על 1.13 מיליארד שקל, פי שלושה מאשר בשנת 2007, בה עמדה ההפרשה על 366 מיליון שקל.
כך למשל, בדיסקונט עמד שיעור ההפרשה לחובות נדל"ן על 0.8%, בהשוואה ל-0.64% בממוצע הבנק, ואילו ההפרשות של דיסקונט בגין נדל"ן היו 23.6% מההפרשה הכוללת, גבוה מחלקו של הענף בתיק האשראי. ההפרשה הגדולה ביותר היתה בלאומי (442 מיליון שקל) והפועלים (415 מיליון שקל), ואחריהם דיסקונט (180 מיליון שקל).
רווח:
הגדלת ההפרשות גרמה לירידה של 34.6% ברווח המצרפי, שעמד בשנת 2008 על 782 מיליון שקל. ללאומי הרווח הגדול ביותר, 320 מיליון שקל, ובמקום השני בנק הפועלים עם 195 מיליון שקל - שני הבנקים עם ירידה של 41% בהשוואה לאשתקד. בדיסקונט רשם מערך הנדל"ן רווח של 140 מיליון שקל, ירידה של 37%. בבנקים הקטנים התמונה שונה: הרווח של מזרחי טפחות עלה ב-26% ל-73 מיליון שקל, באגוד ירד הרווח ב-3.5% ל-28 מיליון שקל, ובבינלאומי עלייה של 50% ל-15 מיליון שקל.
תחזית שחורה ל-2009
דו"חות הבנקים חושפים את הערכתם לגבי הצפוי בשנת 2009. הבנקים מניחים שתהיה האטה בפעילות, בעיקר כתוצאה מירידה בביקושים לכל סוגי הנדל"ן: מגורים ומניב.
בנייה למגורים - ההערכות הן כי תהיה ירידה ברמת הביקושים מצד משפרי דיור, שתלווה בירידת מחירים מתונה כתוצאה ממגמה מתמשכת של ירידת מלאי הדירות החדשות. בבנק הפועלים סבורים כי ההאטה ברכישת דירות נובעת מציפיות הרוכשים לירידות במחיר. בבנקים מציינים כי מלאי הדירות החדשות היה נמוך ב-10% בסוף 2008 בהשוואה לסוף 2007, ועמד על 9,868 דירות, היקף שיספיק, בקצב המכירות הנוכחי, ל-9.2 חודשי מכירות. לאומי מדווח כי במדיניות המימון שינקוט בשנת 2009 תינתן העדפה למימון פרויקטים למגורים באזורי ביקוש מובהקים.
דירות היוקרה - הצפי הוא לירידת מחירים שתנבע מירידה בביקושים מצד תושבי חוץ ותושבים מקומיים. בלאומי מציינים, כי ההאטה במכירת דירות יוקרה הפכה בחודשים האחרונים של 2008 לקיפאון של ממש.
נדל"ן מניב משרדים - במערכת הבנקאית סבורים כי תהיה ירידה בביקושים מצד משקיעים מוסדיים למשרדים באזורי ביקוש במרכז הארץ, שתלווה בירידת מחירים מסוימת. יתכן גם המשך תנועה של שוכרים למשרדים מחוץ למעגל היקר של תל אביב רבתי.
נדל"ן מניב מסחרי - צפויה ירידה בביקוש לנכסי מסחר ובמחיריהם, כתוצאה מרוויה בשוק ורגישות גבוהה של המגזר להאטה מסתמנת בצריכה הפרטית. לכן תהיה עלייה בשיעור התשואה הנדרשת בעסקאות רכישה של נדל"ן מסחרי.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
