בסוף ינואר השנה, במסגרת "צעדי החירום" בענף הנדל"ן, הודיעו משרד האוצר ומשרד השיכון על דחיית תשלום מע"מ על השכרת דירות מגורים שהושלמו וטרם נמכרו, למשך שנתיים. הצעד אמור לעודד קבלנים המתקשים במכירת דירות להשכירן, כך שלא יאלצו לשלם 15.5% על מחיר הדירה מייד עם השכרתה והחיוב יידחה למשך שנתיים. לפי משרדי הממשלה, משמעות הצעד היא דחיית תשלומי מע"מ בהיקף של 30 מיליון שקל.
שר האוצר היוצא, רוני בר-און, שאישר את ההחלטה ביום האחרון לכהונתו (30 למארס 2009), ציין כי "ההוראה החדשה תסייע לקבלנים להתמודד עם מצוקת האשראי, תקל על שוכרי דירות המגורים באמצעות הגדלת מצאי הדירות להשכרה ותקדם ניצול יעיל יותר של תשתיות פיזיות במשק". התיקון חידש למעשה הוראות שעה מינואר 2002 וקבע אותן כהוראה של קבע. תוקפן של תקנות אלה הוארך פעמיים עד לסוף 2005. ב-2006-2007 נראה היה שאף אחד לא זקוק להקלה אך כאמור, בתחילת 2009 הן חודשו באופן רטרואקטיבי, החל מהמועד בו פסקה לחול הוראת השעה.
קבלנים במלכוד
כל הגורמים המעורבים בירכו על ההחלטה. כולם אמרו כי חידוש ההוראה יאפשר לקבלנים להשכיר לפחות חלק מהדירות שבאמתחתם באופן זמני. גם התאחדות הקבלנים הציגה את התקנה כהישג משמעותי שהיא קידמה. אך כאשר ניסינו בימים האחרונים לברר את השימוש בפועל והפוטנציאלי בהקלה זו, נתקלנו בחומה בצורה של שתיקה והתעלמות.
הקבלנים, שבירכו באופן רשמי על ההחלטה, נמצאים במלכוד. כמעט אף קבלן אינו רוצה להשכיר, ובטח לא "להיתפס" על כך או לדבר על זה. הבעיה היא כפולה ומכופלת. ברמת המאקרו הטענה המתמדת של הקבלנים (המשמשת להם גם כסיוע לטיעון מדוע מחירי הדירות לא צפויים לרדת), היא שמלאי הדירות הצטמצם לשפל היסטורי, כאשר הביקושים גבוהים בהרבה מהתחלות הבנייה. גם לפי נתוני הסקירה החודשית של התאחדות הקבלנים באמצעות כלכלני BDO-זיו האפט, למרות הירידה הקלה בביקושים לדירות חדשות בחודשים ינואר ופברואר, ניתן לראות שמלאי הדירות ממשיך ומצטמצם.
אולם, הצד השני של המטבע היא החשש מפני מצבן של חברות הנדל"ן ומחנק האשראי שמחייב אותן לנקוט בכל אמצעי זמין לשיפור התזרים. היזמים אינם אוהבים להשכיר דירות, בעיקר מבחינה תדמיתית, אך מה לעשות, למרות הנתונים המוצגים, לא כולם מצליחים למכור דירות. ההתאחדות שקידמה את דחיית תשלום המע"מ, בהחלט גאה בה, אבל צבא הקבלנים לא מסכים לעודד מאחורה, והם נעלמים ונאלמים כאשר הם נשאלים על ידי שוכרים פוטנציאלים ו/או עיתונאים האם אפשר לשכור דירה במקום לקנות.
בכיר באחת מחמש חברות הנדל"ן למגורים הגדולות במשק, טוען בתוקף שחברתו אינה משכירה דירות שהושלמו, למעט בודדות ממש, אבל הוא לא מתלהב מההישג. "זה פשוט מס שפתיים. דיברו על זה הרבה, אבל אין מאחורי זה דבר וקבלנים לא יעשו שימוש בסעיף. להיפך, חסר מה למכור, בשנים עברו היה לזה מקום לפחות בפריפריות וזה אולי היה מהלך חכם, אבל היום מוכרים הכל". אותו בכיר, מעריך שגם בפריפריה לא יעשה בתקנה שימוש.
אולם בהתאחדות לא מוכנים לוותר על חשיבות התיקון. "מדובר בתשלום של 15.5% ממחיר הדירה, כך שאם מדובר היה במספר דירות הרי שזו הוצאה כבדה שיכולה להגיע למאות אלפי שקלים" אומרים בהתאחדות.
התקשרו להודות
מנכ"ל התאחדות הקבלנים יוסי גורדון מסביר, כי מדובר בכלי משלים שיכול לסייע לענף להתמודד עם מחנק האשראי. "עם זאת, לא מדובר בכלי שמתאים לכל הקבלנים אלא בעיקר לקבלנים באזורים בהם הביקושים לדירות נמוכים וקיים מלאי של דירות. כמו כן הכלי מתאים בעיקר לקבלנים שבונים ללא ליווי פיננסי מהבנק ועל כן הם לא מחויבים למכור את הדירות בזמן קצוב".
ביחס לשאלה האם הקבלנים אכן יעשו שימוש בהקלה, עונה גורדון כי "לפחות 10 קבלנים שבונים כיום ביקשו את זה והם התקשרו להודות". השאלה המעניינת, אחרי כל הטענות הנגדיות, היא כמובן מהו היקף ההשכרות הצפוי. לדברי גורדון, במשבר הקודם ב-2004-2005 היה שימוש בהיקפים בינוניים של 600-700 דירות חדשות בשנה שהושכרו, יותר בירושלים ופחות בת"א, אבל אז המלאי היה גבוה משמעותית.
"בשנת 2009 להערכתי יהיו 400-500 דירות מושכרות (כ-3.75% מהדירות החדשות). אני יודע על חברות שמשכירות בכמויות די גדולות בעיקר בפריפריה, דרומה לגדרה וצפונה לחדרה ובאזור השומרון. אם כרגע אין לקבלן מספיק ביקוש וזו דירה שלכאורה ממשיכה להיות על המדף והיא מושכרת תהיה לה הכנסה בשנתיים הקרובות, או עד שהמחיר יגיע למה שהקבלן מבקש. אם זו דירה של מיליון שקל והוא היה צריך להשכיב בלי התקנה 155 אלף שקל, כעת יוכל להשכיר ב-2,500-3,000 שקל לחודש, מה שנותן הכנסה של כ-70 אלף שקל במשך שנתיים, ואז ישלם את המע"מ בין אם היא מושכרת ובין אם לא.
"יתרון נוסף הוא שלעתים לאחר שנתיים בשוק עולה מאוד מחיר דירת 'יד שנייה' בשכונה חדשה בה יש כבר תשתיות ומוסדות חינוך", מסכם גורדון.
ariel-r@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
