האם באמת לזוגות צעירים יהיה קל יותר לקנות דירה עקב הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל?

שמעתי שהממשלה אישרה רפורמה במינהל מקרקעי ישראל ושבזכות הרפורמה, לזוגות צעירים יהיה קל יותר לקנות דירה. זה נכון?

בתיאוריה זה נכון. במציאות, כרגיל, הדברים פחות פשוטים. הרפורמה מדברת כרגע רק על המגזר העירוני, שבו ממילא אין יותר מדי קרקעות פנויות להשבחה. במקרה שהמהלך הזה יצליח, הוא יתרחב גם לקרקעות החקלאיות, שם נמצא הפוטנציאל האמיתי לעתודות הקרקע של ישראל בשנים הקרובות.

* למה לא הרחיבו את הרפורמה גם למגזר החקלאי?

לפני 20 שנה אפשרו לחקלאים להפוך את הקרקעות שלהם לבנייני מגורים. אבל לפני 6 שנים החליט בית המשפט העליון שחקלאים לא אמורים להתעשר מנדל"ן (בבג"צ הקשת המזרחית) והפיצוי המקסימלי שהם יכולים לקבל הוא בהתאם לשווי קרקע חקלאית. בעקבות זאת, אין להם שום תמריץ לפנות את הלולים והחממות שהפכו כבר מזמן לגני אירועים. כל עוד המדינה לא תמצא מנגנון לפיצוי, העניין לא ייפתר, ולא יהיה היצע אמיתי של קרקעות, כך שהמחירים לא יירדו באמת.

* מהו בעצם התפקיד של המינהל?

בישראל אין כמעט אדמות פרטיות. כ-92% מהקרקעות בישראל שייכות למדינה והגוף האחראי על הטיפול בכמעט 20 מיליון הדונם הללו הוא המינהל. המחוקק התכוון שלא ראוי שגורמים פרטיים יחזיקו בעלות מלאה באדמת הארץ. ההשראה לכך באה מספר ויקרא, שבו נכתב "והארץ לא תימכר לצמיתות".

* אז למי שייכת הקרקע של הבניין שבו אני גר, למשל?

למדינה. כל מי שרוכש דירה בבניין משותף על קרקעות המדינה, חייב לחכור את חלקו בקרקע, כלומר לשכור את השטח לתקופה קצובה, בדרך-כלל של 49 שנה, אבל לרוב מאריכים את התקופה בכפולות של המספר הזה.

* ומה זו בעצם החכירה?

המשמעות היא שאתה משלם על זכות השימוש בקרקע, אבל אין לך בעלות עליה. כל מי שרוכש דירה, בית, חנות, או כל נכס אחר על אדמות המינהל חותם על חוזה חכירה מול המינהל (ואחר כך, הולך לאגף רישום והסדר במקרקעין, הידוע בשם טאבו, כדי לרשום שם את הדירה).

תמורת החכירה יש לשלם מראש "דמי היוון" למינהל על כל 49 השנים של החכירה, מה שמזכה את החוכר גם באפשרות למכור את הדירה לאדם אחר ללא אישור המינהל.

* ומה אמורה להשיג הרפורמה?

לסיים את עניין החכירה. חוכרים יוכלו להפוך לבעלי הקרקע, ברוב המקרים ללא תוספת תשלום מעבר לדמי ההיוון שכבר שולמו.

* ומה אז?

הטענה היא שהרפורמה תקצר הליכים ביורוקרטיים, כמו אלה שכרוכים בבקשות פשוטות של בעלי דירה "לסגור מרפסת". לפי החוק, שינויים שעושה חוכר בביתו מחייבים פנייה גם לוועדת התכנון המקומית של העירייה וגם למינהל. ברגע שהקרקע לא תהיה שייכת יותר למינהל, הסמכות המלאה תהיה בידי הרשות המקומית, מה שצפוי לקצר את ההמתנה לאישור בכמה חודשים.

אז אולי הזמן יתקצר, אבל ייתכן מאוד שהקלות הזאת תוביל לבנייה פרועה, חסרת תכנון, והכי גרוע: בלתי הפיכה. לא תמיד מדובר רק בשינוי כמו סגירת מרפסת. לפעמים הבקשות מוועדות התכנון מרחיקות לכת הרבה יותר. הגמשה של התהליך פותחת פתח לג'ונגל של בטון ולסכנה לסביבה שעדיין קשה לאמוד אותה. *