חילוקי הדעות בין הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה לבין משרד האוצר ביחס לאמיתות המידע על עסקאות נדל"ן עוררו מחדש את הצורך בחשיבה מחודשת ואולי עדכון המתודולוגיה בה משתמשת הלמ"ס. להלן נתונים שונים, בעלי השפעה על היערכות היזמים והקבלנים להיקפי וסוג הביקושים, הלוקים באי דיוקים.
1. מספר הדירות הנרכשות לצרכי השקעה הוא נתון שאין לו אחיזה במציאות - במחקרי המעקב של גיאוקרטוגרפיה עולה ששיעור הרכישה של דירות להשקעה נע סביב 10% לכל היותר, ואילו הלמ"ס מדווחת על יותר מ-30%. הכיצד? לפי הלמ"ס, כל מי שיש לו כבר דירה ורוכש דירה נוספת, כנראה, עבור אחד מילדיו, נרשם כדירה להשקעה. האם הציבור בישראל כל כך עשיר ששליש ממנו מחזיק בדירה נוספת? זו טעות זועקת שמחייבת תיקון מהיר. שוק המשקיעים הרבה יותר קטן וחשוב מאוד לדייק בו בימים אלה של אי יציבות.
2. דיווח בלתי מדויק של אחוז הדירות החדשות הנמכרות בשוק - לפי הלמ"ס (דו"ח מידע חודשי של משרד השיכון), ב-2008 אחוז הדירות החדשות בשוק היה כ-20% מסה"כ העסקאות, שהסתכמו בכ-95 אלף. מספר הדירות החדשות שנמכרו היה כ-30 אלף, המהווים לפי כל חישוב כ-30% מכלל העסקאות, ולא כ-20% לפי הדיווח, טעות של כ-50%!!!!!.
3. הדיווח על שיעור יחידות "בנה ביתך" ו"עמותות" - לפי פרסומי הלמ"ס, 47% מכלל הבנייה החדשה היא בנייה עצמית, בנה ביתך ועמותות, שהם כ-14 אלף יחידות מכלל היח"ד הנבנות בישראל. לפי אומדני גיאוקרטוגרפיה, שיעור צמודי הקרקע נע סביב ה-16%. אם אכן המספר של הלמ"ס נכון, אזי ממה מתפרנסים הקבלנים וחברות הבנייה? למי הם בונים? כמחציתם לצמודי קרקע ולעמותות? היקף הבנייה של צמודי הקרקע חשוב מאוד למשווקים, ליצרני המלט וליצרני חומרי הבנייה השונים, המותאמים לסוג הבית, לכן חשוב מאוד לא לטעות בנתון כזה.
4. מחירי הדירות - הנתונים שמפרסמת הלמ"ס נמוכים מהמחירים בפועל. לאורך השנים בהן עוקבת החטיבה הכלכלית של גיאוקרטוגרפיה אחר שוק הנדל"ן נמצא פער יחסית קבוע בין המחיר המבוקש לדירה לבין מחירי הסגירה. ב-2008 ו-2009 גדל מאוד פער זה, וכנראה שהפער נובע מהמחירים המופחתים עליהם מדווח הלמ"ס, בטעות.
יצויין, כי כבר ב-2005 הצביעה גיאוקרטוגרפיה על הצורך בתיקון נתונים שגויים של סך העסקאות במשק, שאכן תוקנו. לדוגמה: בשנת 2002 דיווח הלמ"ס על כ-85 אלף עסקאות במשק, נתון שנמצא שגוי והופחת ל-69 אלף בלבד! הפער בין הנתונים נבע מרישומים כפולים של עסקאות, דווח על עסקאות שלא בוצעו בפועל, כגון ירושות (שני יורשים נרשמו כשתי עסקאות, כשבפועל לא התבצעה בעצם אף עסקה) ועוד.
גם היום, כאשר נכללות בספירה דירות שבעצם אינן עסקאות בשוק. מי שרכש את דירתו מגופים ציבוריים כמו עמידר נרשם כעסקה, כאשר בפועל לא בוצעה כל עסקה (מדובר בכ-3,000 - 2,500 מכירות לדיירים בשנה).
לסיכום, מן הראוי שמקבלי ההחלטות יתנו את הדעת על אופן הפקת הנתונים ברמות בקרה משוכללות יותר, ובמלוא השקיפות לציבור, כנהוג במדינות נאורות.
הכותבת היא ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, המתמחה בניתוח כלכלי של שוק הנדל"ן
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
