לחזק הקשר בין שימוש למיסוי

לאור מצב זה, לפני שמדברים על תוכניות הצלה והבראה למשק הישראלי, במיוחד בתחום הנדל"ן, עומדים בפני מקבלי ההחלטות כלים בסיסיים לסיוע לעסקים. כך למשל, החוק קובע כי על אף העובדה ששטחי מסחר ונדל"ן עומדים ריקים, יחויבו בעלי העסקים לאחר פרק זמן של עד 6 חודשים בתשלומי ארנונה בגינם. לא ברור איזה היגיון עומד מאחורי חקיקה זאת, אך ברור כי נדרש שינוי בחקיקה.

עיוות נוסף בשיטת גביית הארנונה בישראל מתבטא בהיותה מנותקת מההכנסות שהנכס מניב, בניגוד למדינות כגון ארה"ב ובריטניה, בהן ה-tax מחושב לפי ערכו של הנכס ומוטל על בעל הנכס. בהתאם לשיטה במדינות אלה, בעל הנכס מחויב באחוז מסוים מערכו של הנכס שנקבע באמצעות מודל ההכנסות וההוצאות שלו, וכל ירידה בהכנסות ובשולי הרווח משפיעה באופן ישיר ומיידי על ה-property tax, כך שבמצב של מיתון כלכלי הגבייה נמוכה יותר, היות וערך הנכס נמוך יותר. לא רק שהשיטה הישראלית מתעלמת ואינה לוקחת בחשבון את הירידה בפעילות הריאלית במשק, אלא בדיוק ההיפך, נוסחת העדכון האוטומטי העלתה את תעריף הארנונה השנה ב-4.57% נוספים.

בהעדר התייחסות ממשלתית כיום בדרך של התקנת תקנות המתאימות לתקופת מיתון, ייתכן וקרן האור היחידה לבעלי העסקים תגיע מכיוון לא צפוי, מבתי המשפט. פסיקות בית המשפט בשנים האחרונות בעניין פטור נכס ריק מתשלום הארנונה או בהעדר פטור מלא וקביעת סיווג על פיו יחויב הנכס בתשלום הארנונה, מעידות על כך שבית המשפט התייחס לסוגיה זו תוך התחשבות במצב המשק בעת מתן הפסיקה.

על פי העיקרון הקיים כיום, נכס ריק זכאי ליהנות מפטור מארנונה למשך חצי שנה בלבד. זכאות זו ניתנת לנכס רק פעם אחת בתקופת בעלות, כך שאם הנכס נהנה כבר מהפטור בעבר לא יוכל לקבל פטור בגין נכס ריק פעם נוספת.

השאלה המתעוררת היא כיצד יחויב הנכס לאחר גמר הפטור? האם יחויב כנכס עסקי פעיל המפיק תשואה לבעליו, או שמא בתעריף מופחת?

ההלכה המשפטית שנקבעה בנושא זה ע"י ביהמ"ש העליון בעניין מלק סלומון בחדרה קבעה שהחיוב יהיה בהתאם לייעוד המקורי של המקום. במקרה הנידון, הייעוד היה שימוש חקלאי (אשר הינו התעריף הנמוך ביותר האפשרי). קביעת בית המשפט העליון הייתה, כי הנכס יחויב בהתאם לייעודו ובהתעלם מהשימוש האחרון שבוצע בו.

במהלך השנים 2004-2006, ככל הנראה בהשפעת המצב הכלכלי הקשה ששרר בשנים הקודמות, ניתנו מספר פסקי דין אשר אמנם חזרו על הלכת העליון, כי יש לסווג נכס ריק בהתאם לייעודו התכנוני, אך הוסיפו וקבעו כי התעריף יהיה התעריף הנמוך ביותר מבין השימושים האפשריים בנכס. בחלוף השנים, עם התקדמות תהליך יציאת המשק מהמצב הקשה בו היה מצוי, שונתה המגמה ובתי המשפט החלו לצמצם את פרשנותם באופן שקבע, כי התעריף הנמוך בהתאם לשימוש האפשרי תואם לתעריף של השימוש שנעשה בנכס בעבר, או שהיו רגילים לעשות בו. *

הכותב הוא מנכ"ל חברת "ערך מיסוי עירוני וניהול נדל"ן", המתמחה בבדיקת חיובי ארנונה והיטלי פיתוח.