סעודיה: עומק בארות הנפט כגובה הנדל"ן

לפעמים ההיסטוריה חוזרת כל-כך מהר, עד שלא נותר זמן להתגעגע. רק בקיץ הקודם כולנו התחלחלנו מכל ביקור בתחנת הדלק, כשמחיר הנפט נסק ליותר מ-145 דולר לחבית. החרפת המשבר הפילה את מחירה של חבית לפחות מ-40 דולר, אבל בשבועות האחרונים הנפט עושה "קאמבק" וכבר עקף את רמת ה-70 דולר לחבית.

אם מישהו בניו יורק משלם 70 דולר לכל חבית, ולפי הערכות עוד יותר מכך בחודשים הקרובים, מישהו בריאד חוכך ידיים בהנאה. עם זאת, הדברים אינם עד כדי כך פשוטים, שכן ערב הסעודית, הבכירה מבין שלוש עשרה המדינות החברות בקרטל הנפט אופ"ק (OPEC), ויתר החברות, נדרשות לצעדי תיאום כדי לשמור על רווחיות הקרטל.

ערב הסעודית, התופסת את רוב רובו של חצי האי ערב, היא בבחינת מילה נרדפת לנפט והעושר הטמון בו, ולא בכדי. לפי נתוני סוכנות האנרגיה הבינ"ל, הממלכה הסעודית והפדרציה הרוסית מתחרות ראש בראש על התואר מפיקת הנפט הגדולה בעולם. לעומת זאת, אין ויכוח על כך שערב הסעודית היא יצואנית הנפט הגדולה בעולם, וגם עתידה הקרוב די מובטח, בהתחשב בכך שאדמתה אוצרת מעל לחמישית מהרזרבות המוכחות של נפט בעולם.

התלות הסעודית בנפט ובמוצריו שרירה וקיימת, ולכן נפילת מחיר הנפט וקיצוץ התפוקה, עם קשר הדוק למיתון בעולם, צפויים לכווץ, לראשונה זה עשור, את התמ"ג ב-2009, שמחצית ממנו קשורה לנפט. לפני שמזילים דמעה, כדאי לזכור שב-2007 לבדה יצרו תקבולי הנפט עודף של כ-150 מיליארד דולר בחשבון השוטף של הממלכה, שווה ערך ליותר מרבע מהתוצר. עם נזילות כזו, שחלקה הקטן תועל לקרנות הון ריבוניות (ראו מסגרת), התמודדות עם מיתון עולמי תמיד קלה יותר.

בנקאות בחסות הקוראן

הנפט, שהעשיר כל-כך את הסעודים ואת ערביי המפרץ, הפך את Al Rajhi Bank לגדול מסוגו במזרח התיכון במונחי שווי שוק. הבנק, שפועל בהתאם לכללי האסלאם, היה במאי, לפי "פיננשל טיימס", גדול מסיטיגרופ, מברקליס ומ-RBC, וקטן רק במקצת ממורגן סטנלי. ואולם, התמונה לא לגמרי ורודה, הבנקים האסלאמיים אמנם לא נפגעו מהמשבר כמו המערביים, אך הם חשופים מאוד, ולא במקרה, לשוק הנדל"ן. זאת משום שהבנקאות האסלאמית מחייבת שמוצרים פיננסיים יגובו בנכסים ריאליים דוגמת נדל"ן או נפט, ולא בנכסים פיננסיים אחרים - דבר בעייתי מאוד בהתחשב בירידת ערכי הנדל"ן.

במחלקות המחקר של JLL ,CBRE ו-Colliers מסכימים שמקטע הנדל"ן הבעייתי ביותר בארץ הנפט והאסלאם הוא מקטע הדיור. למעשה, בשל קשיי מימון, רק אחד מכל חמישה סעודים יכול להרשות לעצמו לקנות בית או דירה. במדינה שבה האסלאם הוא חוק מדינה ממתינים לראות אם יופעל חוק המשכנתאות החדש, המעוכב זה שנים, ואם כך יקרה - צפוי להשתחרר ביקוש אדיר לבתים ודירות.

מצוקת הדיור בריאד הבירה (ובערים אחרות) רק מחריפה נוכח הקצב המהיר שבו גדלה האוכלוסייה. ב-CBRE מציינים, שאם זו תגדל ל-33 מיליון נפש בעשר השנים הקרובות, ואם גודל משק בית ממוצע יעמוד על 5.7 נפש, הרי שהדבר יגרור מחסור של 1.4 מיליון בתים ודירות. בשונה מיתר מדינות אזור ה-GCC (Gulf Cooperation Council), הדינמיקה בשוק הדיור הסעודי מוכתבת מביקושים מקומיים, ולא זרים.

להשקיף על ריאד מגבוה

בריאד רחבת הידיים מתגוררים כ-5 מיליון בני אדם והיא רק הולכת ומתעצמת כצומת שלטוני-מסחרי. חברות זרות ומקומיות הפועלות במדינה מעדיפות להתמקם משני צידי הכביש המהיר שחוצה את העיר מצפון לדרום, על שם המלך פאהד (אחיו המנוח של המלך הנוכחי, עבדאללה). באזור נבנים עשרות גורדי שחקים גם עתה. בעתיד אמור לקום בעיר "הרובע הפיננסי ע"ש המלך עבדאללה" ולהתחרות בזה שהקימה דובאי והוא אף צפוי להיות הגדול ביותר במזה"ת.

עד שזה יקרה, מחסור במשרדים ברמת איכות בינ"ל גבוהה (Class A) הופך את מגדל הממלכה ואת מגדל פאיסלייה (Faisaliah) לתת-שוק בפני עצמו, המתאפיין ברמות תפוסה של 95%-100%, רשימות המתנה ופרמיה על מחיר השוק. למעשה, מגדל הממלכה, המתנשא לגובה של 311 מטר, הוא האייקון הבולט ביותר בעיר המדברית. הבעלים הגאים של הבניין הוא לא אחר מוואליד בין טלאל, אותו נסיך שממנו רכש יצחק תשובה את הפלאזה בניו יורק. כמו באיי הדקלים בדובאי, גם בריאד ביקשו המעצבים ליצור צורה שתיחרט בזיכרון, הדברים אמורים גם לגבי הבניין האייקוני השני של האיזור, מגדל פאיסלייה, השני בגובהו בממלכה.

באשר לזווית פוטנציאל הרווח, ב-CBRE מציינים שתשואות המקטע בעיר עלו בעקבות המשבר ב-2-3 נקודות אחוז לרמה לא נמוכה של 11%, כאשר שיעור התפוסה הממוצע לא מרקיע שחקים ועומד על 83%.

כשהכסף זורם כמו נפט

במערב המדינה שוכנות שתי הערים הקדושות - מכה ומדינה. מכה, מקום משכנה של הכעבה (האבן השחורה) היא המקום הקדוש ביותר על פני האדמה למאמינים מוסלמים. אם זוכרים שיש מעל מיליארד כאלו, וכולם מצווים במצוות העלייה לרגל (חאג'), מבינים את סדר הגודל של הפוטנציאל התיירותי-כלכלי, שלא לדבר על הכבוד הנופל בחלקה של המדינה המארחת.

המלך עבדאללה, "המופקד" על המקומות הקדושים, הבין זאת מצוין. הכסף בממלכה זורם כמעט כמו נפט, ונדל"ן וקדושה מתערבבים זה בזה - וכך, תחת ניצוח ארכיטקטים מקומיים וזרים, אמור מסגד אל-חראם להתרחב, כך שיוכל להכיל בו-זמנית 3 מיליון עולי רגל, יותר מפי שלושה מקיבולתו הנוכחית. לא קדוש בכלל, אך עדיין קרוב למסגד, קורם עור וגידים קומפלקס אדיר מימדים ובמרכזו מגדל שעון א-לה לונדון, שאמור להיות אחד המבנים הגבוהים והגדולים בעולם עם 1.5 מיליון מ"ר בנוי. עיר נוספת שזוכה לעדנה היא ג'דה, שבה מתכנן וואליד בין טלאל לבנות את המגדל הגבוה בעולם.

עם העושר בא גם התיאבון לצרוך, אך עד 2005 היה גידול מתון, גם אם רציף, בשטח לצרכים קמעונאיים בבירה הסעודית. שלושת הקניונים המובילים בעיר - הממלכה, הפאיסלייה וגלרי - ממוקמים במרכז עסקים ראשי ויוצרים פקקי תנועה ומצוקת חנייה. לפי הנתונים, כל השלושה גם יחד מסתפקים ב-6,000 מקומות חנייה, בעוד שבקניון עזריאלי לבדו כ-3,500 מקומות חניה. דמי השכירות הממוצעים בקניונים נעים סביב 45 דולר לחודש, ובקניונים איכותיים פחות סביב 37 דולר.

בארבע השנים האחרונות קצב הפיתוח דווקא הואץ, ובסוף השנה צפוי סך השטח הקמעונאי לעמוד על כ-2 מיליון מ"ר. ב-Colliers מציינים, שקניוני stand alone שכיחים פחות לעומת עמיתות ב-GCC. האנליסטים חוזים גידול של ממש בשטח הקמעונאי, כאשר תוספת של כ-640 אלף מ"ר באזורים שונים ברחבי העיר צפויה עד תום 2012. עם זאת, גידול האוכלוסין צפוי לגרום לכך שעל אף שהשטח עצמו יגדל, השטח לנפש יישאר על 0.5 מ"ר בלבד, נתון נמוך לעומת האמירויות דלילות האוכלוסין של אבו-דאבי ושל דובאי.

היום שבו הנפט יגמר

אזכור שמה של דובאי מקפיץ לזיכרון את המלונות הסופר-מפוארים לחופי המפרץ הערבי (או הפרסי). פרויקטים כבירי מימדים אלו מהווים חלק מניסיון השליטים לגוון את מקורות ההכנסה כדי להתכונן ליום, שחלוקות הדעות מתי יגיע, שבו האוצר הבלום באדמתן יחדל להטיל ביצי זהב.

לישראל, כידוע, אין יחסים דיפלומטים עם ערב הסעודית, אך אם הזדמנתם לשם - בין אם לצרכי השקעה במדינה הפועלת לפי חוקי הקוראן או סתם לנופש קיצי מלווה ב-40 מעלות צלזיוס, הרי שעבור לילה בסוויטה במלון פאר תיאלצו להיפרד מ-450 דולר.

gil-s@globes.co.il