השפעת השינוי בשיעור המע"מ על מכירת מקרקעין

ככלל, שיעור המס החדש (16.5%) יחול על עסקאות שמועד החיוב במס ערך מוסף בגינן יהיה מיום 1.7.2009 ואילך. מכאן, ששיעור המע"מ שיחול על עסקה במקרקעין תלוי בקביעת המועד שבו קמה החבות לשלם מס ערך מוסף על-ידי מוכר מקרקעין.

הוראות חוק מע"מ קובעות, כי החבות במע"מ קמה בידי מוכר מקרקעין במועד המוקדם מבין המועדים שלהלן: מועד מסירת המקרקעין לרשות הקונה או לשימושו; מועד רישום המקרקעין על שמו של הקונה בפנקס המקרקעין; מועד תשלום התמורה בעבור המקרקעין או חלק מן התמורה כאמור: במקרה זה החבות במס תחול על התמורה ששולמה.

כפועל יוצא, שיעור מס ערך מוסף שהיה נהוג במועד בו נמסרו המקרקעין לחזקת הקונה, או במועד בו נרשמו המקרקעין על שמו של הקונה, יהווה את שיעור המס שיחול על העסקה במקרקעין.

למרות האמור לעיל, במקרה בו שילם הקונה למוכר סכומים כלשהם על חשבון התמורה, הרי שעל הסכומים המשולמים כחלק מן התמורה יוטל מע"מ בשיעור שהיה נהוג במועד בו שולמו הסכומים כאמור.

מכאן, שלגבי מקרקעין שנמכרו וטרם הועברו לרשות הקונה או טרם נרשמו על שמו עד ליום 1.7.2009, יחול מע"מ בשיעור של 16.5%; עם זאת, אם שולמו סכומים כלשהם על חשבון התמורה עד ליום 1.7.2009, יחול מע"מ בשיעור של 15.5% על כל סכום ששולם לפני המועד האמור, אך על כל סכום שישלם הקונה החל מיום 1.7.2009 ואילך יחול מע"מ בשיעור של 16.5%.

נניח, לדוגמא, עסקה שבמסגרתה נמכרו מקרקעין ביום 1.1.2009 בתמורה למיליון דולר. בהתאם להסכם המכירה, התמורה עבור המקרקעין תשולם בארבעה תשלומים רבעוניים שווים החל מיום 1.1.2009; בנוסף, המקרקעין ימסרו לקונה ביום 1.10.2009.

במקרה זה, על התשלומים ששולמו עד ליום 30.6.2009 יחול מע"מ בשיעור של 15.5%, אך על התשלומים שישולמו החל מיום 1.7.2009 יחול מע"מ בשיעור של 16.5%.

חשוב להבהיר, כי אם סכומים מסוימים על חשבון התמורה מופקדים בידיו של נאמן, ולפי נסיבות העניין והוראות ההסכם לא ניתן לראותם כסכומים שנתקבלו על-ידי המוכר, הרי ששיעור המע"מ שיוטל על סכומים אלו יהיה זה שיחול בעת העברתם מהנאמן למוכר. כך, למשל, סכומים שנתקבלו בידיו של הנאמן עד ליום 30.6.2009 אך הועברו לידיו של המוכר רק ביום 1.7.2009, יחויבו במע"מ בשיעור החדש של 16.5%.

לפיכך, רוכשי דירות או בוני בתים פרטיים המקדימים תשלומים יימלטו מעליית שיעור המע"מ ביחס לכל אותם תשלומים שישולמו לפני 1.7.09 (ואם המסירה תהיה לפני מועד זה, ממילא כאמור לא תהיה השפעה כלל לעליית המע"מ). בשוק המשני (דירות יד שנייה), אין בד"כ חבות במע"מ כלל. *

תודות לעו"ד שלומי ואקנין ולעו"ד (רו"ח) שי ברגר, על תרומתם לכתיבת רשימה זו.