לאומי: "תופעת הגידול בביקושים לדירות בעת מיתון ואבטלה - מעוררת תהיות"

נתוני הלמ"ס שפורסמו שלשום (ג') אודות מכירות הדירות החדשות גרמו בוודאי לתהיות בקרב רבים, שהאמינו כי המיתון במשק והאבטלה הגואה יביאו להתקררות שוק הנדל"ן בישראל. הנתונים הראו כי ההיפך הוא הנכון: בחודשים ינואר-מאי נרשמה עלייה של 3% במכירות הדירות החדשות (בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד), ומלאי הדירות שנותרו למכירה בסוף מאי היה נמוך בכ-13% בהשוואה למאי 2008, ועומד על 8,340 דירות בלבד.

הנתונים גרמו לתהיות גם בבנק לאומי. הכלכלן אייל רז מלאומי פירסם היום סקירה המתייחסת למגמה המפתיעה בשוק הדיור הישראלי, מגמה של עלייה בביקושים לצד ירידה במלאי הדירות (בין היתר על רקע המיעוט בהתחלות הבנייה במשק) - מה שגורר עליות מחירים. יש לציין כי מכירות הדירות החדשות נמצאות ברמות שיא שלא נראו מאז 2003, וחודשי ההיצע (כלומר היחס בין מספר הדירות שנותרו למכירה בסוף החודש למספר הדירות שנמכרו במהלך החודש) עומד על 8 חודשי היצע - הנמוך ביותר מאז 2003.

"תופעת הגידול בביקושים לדיור בעת של מיתון (צמיחה שלילית) ואבטלה המצויה במגמת עלייה מעוררת תהיות", אומרים בלאומי. "אמנם שוק הדיור בישראל לא סבל מהתופעות ה'בועתיות' של שווקים דומים בארה"ב ובמדינות אירופאיות שונות, אך ניתן היה לצפות כי השפעת הפעילות הכלכלית המצטמצמת תהיה חריפה יותר".

רמה נמוכה במיוחד של "חודשי היצע" באזור המרכז

לאומי בוחן את התפתחות הבנייה הפרטית לפי המחוזות השונים ומראה כי מתחילת השנה נרשמה בכל המחוזות ירידה במלאי הדירות שנותר למכירה. הנתונים על "חודשי ההיצע" לפי מחוזות אלו, מצביעים על כך שבאזור המרכז (ללא ת"א), אשר משקלו במלאי הדירות הוא הגדול ביותר (35%), הסתכמו חודשי ההיצע בכ-4 בחודשי היצע במאי; נתון נמוך לעומת הרמה של 7 עד 9 חודשים שהייתה בשנה האחרונה.

רמות נמוכות של חודשי היצע נרשמו גם באזורי חיפה והצפון. לשם השוואה, בארה"ב, בה כידוע ישנו משבר חריף בשוק הדיור הכולל ירידות חדות במחירי הבתים, הגיע מספר חודשי ההיצע בשנה האחרונה לכ-10-11 חודשים, כאשר בשנים של עליות מחירים הגיע יחס זה לכ-4.5 חודשים.

"משמעות הנתונים היא שישנם עודפי ביקוש באזורי המרכז והצפון הבאים, לידי ביטוי בשינויים מתאימים במחירים", אומרים בלאומי.

מחירה של דירה ממוצעת בישראל עמד על 802.9 אלף שקל בסוף הרבעון הראשון של השנה, עלייה של 4.77% לעומת הרבעון הרביעי של 2008. כך לפי סקר מחירי הדירות של משרד השיכון. דירה ממוצעת בגוש דן עלתה בסוף הרבעון הראשון 924.6 אלף שקל, עלייה של 2.5% בהשוואה לרבעון הקודם. תל אביב היא העיר היקרה ביותר, שם עולה דירה ממוצעת כ-1.28 מיליון שקל. במחוז הצפון ניתן למצוא את הדירות הזולות ביותר, שכן מחיר דירה ממוצעת שם הינו כ-406 אלף שקל.

לפי "סקר מחירי הדירות" של הלמ"ס, מחירי הדירות בישראל עלו במאי ב-1.5%, ובשנה האחרונה זינקו המחירים ב-11.4%.

"ההאטה במשק תבוא לידי ביטוי"

בלאומי מתקשים להסביר את תופעת עליית המחירים בתקופה זו של מיתון. ההסבר ההגיוני שרז מוצא הינו הריבית האפסית במשק שדוחפת את הישראלים לרכוש דירות בשל היעדר אלטרנטיבות השקעה אחרות.

"ההיגיון הכלכלי אומר שיהיו ירידות במחירי הדירות, אך המציאות הפוכה", אומר רז ל"גלובס". "המכירות נמצאות ברמות שיא. התופעה הזו נראית לנו משונה ולא מתיישבת עם מצב המשק".

אך האם מגמת העלייה במחירי הדירות תימשך? לא בטוח. לדברי רז, תקופה זו מאופיינת באי ודאות ולכן יש להמתין לפרסום נתונים נוספים. הוא מזכיר גם שנתוני הלמ"ס הם בעייתיים כיוון שלא מדובר בנתוני המקור אלא בשינויים סטטיסטיים לנתונים המקוריים. אולם מי שמצפה לירידות חדות כמו בשוקי נדל"ן רבים ברחבי העולם, עלול להתאכזב, שכן לדברי רז אין בועה בשוק הנדל"ן הישראלי ולכן לא צפויות ירידות חדות.

"אין פה בועה והמניעים לעליות המחירים בשוק הנדל"ן הישראלי לא דומים לאלו שבחו"ל; זה אפילו לא קרוב", אומר רז. "לא צריכים להיות תיקונים משמעותיים. יש כאן מגבלת היצע בשל מיעוט התחלות בנייה ובנוסף ישנה עלייה בביקושים, כלומר הלחץ לעליות המחירים מגיע משני כיוונים".

ובאשר לשאלת השאלות - לאן מועדות פניהם של מחירי הדירות בהמשך - אומר רז: "אנו מעריכים שההאטה במשק תבוא מתישהו לידי ביטוי. הנתונים הנוכחיים מפתיעים, אך יכול להיות שתוך חודש-חודשיים הדברים ישתנו".