חישוב תשלומי איזון בין שכנים: זה שנהנה וזה שחסר

בעניין זה, המחוקק ניסה את כוחו והסדיר את מערכת היחסים, כך שלפי חוק המקרקעין מי שמעוניין בהרחבת דירתו יכול להצמיד לדירתו חלק מהרכוש המשותף, ובלבד שיהיה לו רוב של "מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף הצמוד לדירותיהם".

המחוקק אמנם קובע כי אין צורך בהסכמה של כל הדיירים לצורך הרחבה, אך קובע כי על המרחיב לשלם תשלומי איזון ליתר הדיירים.

נשאלת השאלה, איך מחשבים את תשלומי האיזון ולפי איזה קריטריון? בשאלה מעניינת זו דנה לאחרונה השופטת רחל ערקובי, בפסק הדין בעניין ת.א 59692/07, אסתר מזרחי נ' דוד חג'בי ואח'.

בעניין דנן, התובעת והנתבעים הינם שכנים, כשהתובעת גרה בדירה בקומת קרקע והנתבעים גרים בקומה ראשונה, כשמעליהם גג משותף. הנתבעים הגישו בקשה להיתר בנייה להגדיל את שטח דירתם ולבנות בקומה ראשונה, וכן לבנות חדר על הגג ומרפסת עם זכות לקירוי.

השמאי שמונה מטעם בית המשפט נתן חוות דעת וקבע את הבסיס לשומה לפי שווי של רכוש משותף שנגרע מהתובעת. כמו כן המומחה קבע כי לצורך השומה אין לקחת בחשבון זכויות בנייה הצמודות לבנייה על הגג, באשר אלו לא שייכות לתובעת המתגוררת בדירת קרקע.

השופטת רחל ערקובי קבעה כי לעניין הבסיס לשומה יש לקבל את עמדת המומחה הנתמכת בפסיקה, ו"יש לקחת בחשבון את החיסרון שייגרם לתובעת, ולא את היתרון שצמח לנתבעים".

אך בעניין זכויות הבנייה השופטת ערקובי לא מקבלת את עמדת השמאי מטעם בית המשפט, וקובעת כי זכויות הבנייה הן לכל החלקה ואין לאף דייר זכות בלעדית עליהן אלא אם נקבע הדבר בתקנון (ראו גם ע.א. 5043/96 נחמיה גלמן נ' עזרא הררי, שם נקבע כי אחוזי בנייה הם נכס יקר מידי שדייר יוותר עליהם, אלא אם כן נקבע הדבר באופן שאינו משתמע לשתי פנים בתקנון).

כמו כן, בית המשפט הורה למומחה לקבוע את תשלומי האיזון לפי התחשבנות של יכולת התובעת לעשות הרחבה בחצר, וקבע כי "על השמאי להמציא לבית המשפט פירוט באשר לתשלומי האיזון, בהינתן שתי המסקנות הנ"ל, היינו כי יש לקחת בחשבון במסגרת תשלומי האיזון את השווי הכלכלי של אחוזי הבנייה הנוספים, שהוצמדו לנתבעים בשל הוצאת הרכוש המשותף והעברתו לטובת הגדלת שטח דירתם, ולעומת זאת, את החיסרון שיגרם לנתבעים כתוצאה מהקטנת החצר בדרך של בניית תוספת הדירה העתידית, בדירת התובעת בשטח החצר שלהם".

אין ספק כי פסק דין זה יכול לשמש כמורה דרך לחישובי תשלומי איזון שידריך גם את השמאים וגם את בעלי הזכויות בבחינת דרכי תשלומי איזון ביניהם במקרה של סכסוך. *

הכותב הינו מומחה לדיני מקרקעין ומחבר הספר "דיני מקרקעין -עקרונות והלכות".