דירות נופש הינן יציר המציאות והקומבינה הישראלית. ככאלה מעמדן איננו תמיד ברור, והן מהוות יציר כלאיים הן בתחומי התכנון והבנייה והן בתחומי המיסוי השונים, מס הכנסה, מע"מ ומיסוי מקרקעין. לא תמיד רואות הרשויות עצמן עין בעין האחת עם ראותה את הסטאטוס של אותן דירות.
בימים אלה נדון בע"ש 3071/04 את ישר בע"מ, מעמדה של דירת נופש כזו שבבעלות חברה במרינה בהרצליה. בתיק זה שהתנהל בבית המשפט המחוזי בי-ם ייצגו בהצלחה עוה"ד הירושלמיים מיכאל שניידר וזיוה בראשי.
יצוין מראש כי פסק הדין מתאים ורלבנטי לנסיבות המיוחדות שלו, ויכול היה להיות שבנסיבות אחרת בהן ההתנהלות הייתה אחרת הייתה תוצאה שונה. בכל מקרה, התובנות העיקריות מפסק הדין עשויות לחרוג מד' האמות העובדתיות שלו.
המערערת רכשה בשנת 2003 דירה במרינה בהרצליה, וייעדה אותה להשכרה במסגרת מאגר דירות מלונאי שעתיד היה לקום, וביקשה לנכות את מס התשומות ברכישת הדירה בטענה שהשימוש הינו להשכרה מלונאית ולא השכרה למגורים (הפטורה ממס ושתשומות בגינה אינן מותרות).
המערערת טענה שמסמכי ההתאגדות, הסכם הרכישה ופסקי הדין של החברה להגנת הטבע והרישום כרכוש קבוע בספריה, מעידים כולם על השימוש הנ"ל ועל התכנון לשימוש הנ"ל מלכתחילה. לא זו בלבד: במקרה זה ומראש דיווחה החברה על רכישת הדירה למנהל מיסוי מקרקעין כדירת נופש והתחייבה במס רכישה מלא ולא כדירת מגורים, הזכאית לשיעור מס רכישה מופחת.
עמדה לצנינים בעיני מנהל מע"מ העובדה שלתקופת ביניים בה לא היה קיים המאגר המלונאי (שלא בשליטת המערערת), הושכרה הדירה בינתיים לקרוב משפחה של בעל השליטה. כמו כן הפריעה התקופה הארוכה של 5 שנים בה עדיין לא הועברה הדירה למאגר הנ"ל שטרם הוקם. הפריע למנהל גם שהרישום לצרכי מע"מ היה בענף השכרה ולאו דווקא השכרה מלונאית. בנוסף, עצם העובדה שהמדובר בדירה אחת גרמה למנהל מע"מ לחשוב כי לא תיתכן השכרה מלונאית ביחס לדירה אחת, ומשזו תתבצע היא תתבצע ככזו על-ידי חברת המאגר, ולא על-ידי המערערת.
בית המשפט דחה את טענות המשיב, קיבל את הערעור וקבע כי העיקר הינו מבחן המטרה, גם אם לוקח זמן רב לממשה מסיבות אובייקטיביות. בשל כך נקבע כי יש להתעלם מהשכרת הביניים והטענות כלפיה, משברור שכוונות ההשכרה המקוריות למאגר המלונאי הינן אמיתיות והיו מלכתחילה.
לאמירה זו של בית המשפט יש השלכות כלליות רחבות במספר מישורים. פסק דין זה עשוי לאיין את פס"ד פם בין, בו נקבע מבחן של בדיקת שנות ההשכרה החייבות והפטורות וחלוקת הניכוי לפיו.
לא זו בלבד, אלא שהליכה בתלם הלכה חדשנית זו עשויה להסיר סכנה מוחשית בדמות תקנה 1(2) לתקנות מע"מ על קבלנים המייעדים למכירה דירות שבנו ונתקעו איתן, ולתקופת ביניים משכירים אותן.
כך הוא הדבר גם ביחס למי שקנה נדל"ן מסחרי להשכרה אך העדיף להמתין לעליית מחירי השכירות ובינתיים לא לאכלס את הנכס, בתקווה שפעולה תוך חשיבה ארוכת טווח שכזו תניב בסופו של יום תשואה כוללת גבוהה יותר על הנכס. *
הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
