מע"מ בעסקאות קומבינציה

ביום 9.8.09 ניתן ע"י ביהמ"ש המחוזי בת"א פסק דין בעניין מ.מ. דן חברה לבניין בע"מ. המדובר בחברה שחתמה על הסכמי קומבינציה עם בעלי קרקע לבניית בניין מגורים ברמת גן. ההסכמים נחתמו בין השנים 2003 ו-2004, ונקבע בהם שהמקרקעין יעברו לרשות המערערת או לצדדי ג' מטעמה, על-ידי רישום הערות אזהרה, באופן מדורג ובשלבים על פי קצב התקדמות הבנייה.

בשנת 2006 ניתן היתר בנייה (ע"ש הבעלים). רשויות מע"מ הוציאו שומת מע"מ לחברה בגין מתן שירותי בנייה, כאשר המחלוקת עם רשויות מע"מ היו שתיים: האחת - מהו שווי העסקה לצרכי מע"מ. השנייה - מהו מועד החיוב במס.

בכל הנוגע לשאלת השווי, פנו רשויות מע"מ לשווי שנקבע ע"י רשויות מיסוי מקרקעין בשומת מס הרכישה. זהו הנוהג הרווח של רשויות מע"מ, אף כי אין לו עיגון בחוק מע"מ. שווי זה עמד על 950 דולר למ"ר. לטענת המערערת, לעומת זאת, השווי הנכון הינו 714 דולר למ"ר, והיא הציגה בהקשר זה חישוב לגבי שווי שירותי הבנייה, וכן הסכם אחר שחתמה לבניית קוטג' ברעננה, בו שולם לה סכום זה.

בית המשפט, מפי השופטת דניה קרת מאיר, דחה את טענת החברה. בהתאם להוראות חוק מע"מ בעסקה שתמורתה אינה במזומן, קובע סעיף 10 שתי חלופות לחישוב מחירה: האחת, המחיר שהיה משתלם עבור העסקה בתנאים רגילים (מחיר שוק). השנייה, העלות בתוספת רווח מקובל.

ביהמ"ש מדגיש כי המדובר בשתי חלופות לפי סדר עדיפויות, כלומר יש לפנות לחלופה הראשונה ולבדוק מהו המחיר שהיה משתלם לחברה במצב הדברים הרגיל בגין שירותי הבנייה. במקרה זה, ההנחה הינה שהתמורה היא שווי הקרקע שהועבר לבעלות החברה (לאור פס"ד ניכן), ומאחר ששווי זה נקבע ע"י רשויות מיסוי מקרקעין מבלי שהמערערת חלקה עליו, הרי ששווי זה יחול גם ביחס לשומת המע"מ.

נקודת המחלוקת השנייה הייתה מועד החיוב במס. לטענת המערערת מועד זה הינו המועד בו הייתה זכאית לרשום הערת אזהרה, שכן רק במועד זה לפי ההסכם קמה לה הזכות לנהוג בקרקע מנהג בעלים. בית המשפט דחה גם טענה זו, אשר היה לה ביסוס מסוים בהלכת הוכצייט, לאור הלכת ניכן המאוחרת יותר. נקבע שהמועד הקובע הוא המועד בו הועמדו המקרקעין לרשות הקבלן לשם התחלת הבנייה - שהוא בגדר מתן התמורה לפי הלכת ניכן. מועד זה הוא בד"כ המוקדם מבין העברת הבעלות ומתן שירותי הבנייה, ולכן הוא שחל בדר"כ לפי סעיף 28 לחוק מע"מ. מועד זה היה בסמוך לקבלת היתר הבניה (בשנת 2006).

תשומת הלב הינה שבעוד השווי נלקח לפי שומת מס השבח (לגביה מועד העסקה הוא 2003), הרי שמועד העסקה נקבע ל-2006. הלכה דומה נפסקה גם בפס"ד מרומי אחוזה. שוני זה בזמנים אף הוא כשלעצמו עשוי להוביל לשינוי מהשווי לצרכי מס שבח בנסיבות המתאימות. מעבר לכך, העובדה שנישום החליט שלא להיאבק בשומת מס השבח מסיבותיו, אינה מונעת את יכולת ההוכחה שלו בעת הדיון בשומות מע"מ, אם כי יש להניח שיצטרך להרים נטל גבוה יותר, כגון הערכות שמאיות מבוססות למועד העסקה.

הכותבים הם ממשרד אלתר עורכי דין.