מכירת מניות חברה כמכירת דירה

באותו מקרה דובר בחברה שהחזיקה בניין ובו 23 דירות. הבניין הוכר כנכס מאושר לפי פרק שביעי 1 לחוק עידוד השקעות הון. הואיל והבניין היה הנכס היחיד של החברה, היא סווגה כאיגוד מקרקעין לצורכי חוק מיסוי מקרקעין.

בעלי המניות של החברה (העוררים) מכרו את מניותיה, והתעוררה שאלת חבותם במס מכירה, שכן המכירה בוצעה לפני ביטול מס המכירה (ואף לפני יום 7.11.2001).

העוררים טענו, כי לפי סעיף 72ד(ב) לחוק חל עליהם מס מכירה בשיעור 0%, שכן מדובר במכירה של דירת מגורים בידי מי שהיה זכאי בשלה להטבות לפי פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון. מנגד, טען מנהל מיסוי מקרקעין כי הסעיף הנ"ל חל במקרה של מכירת דירה על-ידי בעליה (החברה), ולא במקרה הנדון בו נמכרות מניות החברה. טיעונו של המנהל נסמך על לשונו המפורשת של הסעיף החל "על מכירת דירת מגורים..."; מאחר ובעלי המניות אינם זכאים להטבות לפי חוק עידוד השקעות הון בשל מניותיהם בחברה, מכירת המניות על ידם חייבת במס מכירה, בדומה לכל פעולה באיגוד מקרקעין.

ועדת הערר, בראשות השופט מלכיאל סלוצקי, קבעה כי למרות הלשון הברורה של הסעיף הנ"ל יש לפרשו על-פי תכליתו. כידוע, הטלת מס על פעולה באיגוד מקרקעין הייתה אחת הסיבות לחקיקת חוק מס שבח מקרקעין בשנת 1963. בטרם חוקק החוק, ניתן היה לעשות עסקה במקרקעין ע"י העברת המקרקעין לחברה בפטור ממס ומכירת מניות החברה לקונה החדש ע"י ביצוע פעולה של הקצאה והדחה. תכנון זה עמד בסתירה לתכלית החוק, שכן מבחינה מהותית מכירת המניות בדרך של הקצאה והדחה כמוה כמכירת המקרקעין, ולכן נקבע בחוק כי מכירת מניות של איגוד מקרקעין מהווה פעולה באיגוד החייבת במס.

לאור ההיסטוריה החקיקתית ותכלית מיסוי פעולה באיגוד מקרקעין, הגיעה ועדת הערר בעניין פייביש למסקנה כי יש להעניק את ההטבה במס מכירה גם במקרה של מכירת המניות.

לשם שלימות התמונה נציין, כי סוגיה זו, הנוגעת לשיקוף איגוד מקרקעין, התעוררה פעמים רבות בהקשרים שונים. כך, למשל, נדונה בפסיקה השאלה אם העברה ללא תמורה של מניות באיגוד מקרקעין מיחיד לקרובו זכאית להקלה במס רכישה (שליש), למרות העדרה של הוראת חוק מפורשת (ו"ע 1298/01 רוגובין אידה). ועדת הערר קבעה, כי אין זכאות להקלה במס במכירת המניות אלא רק בהעברת הנכס עצמו, אולם במסגרת ערעור שהוגש לעליון הושגה פשרה בין הצדדים. כמו כן נדונה השאלה, אם מכירת מניות בחברת גוש חלקה, המחזיקה בדירת מגורים, תהא פטורה ממס שבח בדומה למכירת הדירה עצמה על-ידי בעל המניות היחיד.

עוד נוסיף, כי למסקנה דומה הגיע בית המשפט העליון בע"א 5773/99 צבי סובול, שם התעוררה השאלה אם דירה שנתקבלה אגב פירוק איגוד מקרקעין נחשבת כדירה שנתקבלה ללא תמורה, ומשכך אינה זכאית לפטור ממס שבח במכירתה (לפי הוראת השעה דאז). בית המשפט העליון קבע, כי קבלה שכזו לא תיחשב כקבלה ללא תמורה. *