נקודת האור של אפריקה

מדובר בזרוע המגורים המקומית של אפריקה, אפריקה מגורים , המנוהלת על-ידי גילי דקל ונסחרת בבורסה בת"א בשווי של 700 מיליון שקל לאחר שקפצה פי שלושה מתחילת השנה. הקפיצה הזו מוסברת בעיקר במחירי השפל ששררו בבורסה בסוף 2008 על רקע המפולת בחודשי השנה האחרונים, אבל גם לתוצאות של החברה יש משקל משמעותי, ובעיקר לצבר הדירות שנמכרו אך עדיין לא נרשמו בדו"חות הכספיים כמכירות.

פתרון הביניים של התקינה המקומית

אין זה חדש שהתקינה החשבונאית הבינלאומית - IFRS - חוללה מהפכה בדו"חות הכספיים בכלל ובדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן בפרט. עד יישום התקינה הבינלאומית, הקבלניות היזמיות, אלו שיוזמות פרויקט מגורים, בונות, משווקות ומוכרות אותו, היו כפופות לתקן חשבונאות מספר 2 של המוסד לתקינה המקומי, שלפיו היו שני תנאים עיקריים להכרה בהכנסה. התנאי הראשון היה שהפרויקט הושלם בשיעור של 25%, והתנאי השני היה שהפרויקט נמכר בשיעור של לפחות 50%.

תחת שני התנאים האלו ניתן היה להכיר בהכנסות ורווח מהפרויקט. אחרת, העסקאות עדיין לא נחשבו למכירה. ההיגיון שעמד מאחורי התקן המקומי הוא הצורך להימנע מרישום הכנסות בשלב מוקדם של הפרויקט. אחרי הכול הפרויקט עדיין לא הושלם ויש מחויבות בגינו, כשמנגד התקן לא רצה לדחות את ההכרה בהכנסה וברווח לסוף הפרויקט ולשלב המסירה, כי אז אמנם אין כבר מחויבות גדולה לקבלן, אבל יש בעיה גדולה של התאמת ההוצאות להכנסות.

פתרון הביניים היה הצבת שני התנאים האלו. כדי להדגים נניח שחברה בונה פרויקט של 10 דירות. אם ההכרה בהכנסה תהיה ברגע מכירת כל דירה (כלומר מתייחסים לכל דירה כמוצר נפרד), ההכרה בהכנסה תהיה כבר מהמכירה הראשונה למרות ששיעור ההשלמה (ביצוע הפרויקט) הוא נמוך מאוד, ולקבלן יש מחויבות גדולה (השלמת הפרויקט) שבשלב מקדמי קשה להעריכה ברמה הכספית.

ומנגד, אם מתייחסים לכל הפרויקט כמוצר אחד אזי ההכרה בהכנסה תהיה רק לאחר השלמת הפרויקט באופן מלא, ורק לאחר מכירה ומסירת כל הדירות ללקוחות. במצב זה הדו"חות יהיו מעוותים בצורה קיצונית - במשך תקופה של רבעונים ואפילו שנים יירשמו בגין הפרויקט רק הוצאות, ואז ברבעון מסירת הדירות ללקוחות תירשם כל ההכנסה מ-10 הדירות וכל הרווח מדירות אלו. במצב כזה הפגיעה בכלל ההקבלה (הקבלה בין ההוצאות להכנסות) תהיה אנושה. לכן בחרו כאמור בסוג של פשרה - שיעור השלמה של 25% ושיעור מכירה של 50% - כדי להכיר בהכנסות.

התקינה הבינלאומית לא לוקחת שבויים

אבל החשבונאות הבינלאומית החליטה במקרה הזה להיות זהירה יותר, והיא מאפשרת הכרה בהכנסות וברווחים רק בעת מסירת הדירות לרוכשים. ומתי הדירות נמסרות? רק אחרי שהושלמו ורק אחרי שהן נמכרו. במילים אחרות, התקינה הבינלאומית לא מאמינה (במקרה זה) בפשרות, והמשמעות היא הכרה מאוחרת יותר ברווח ובהכנסה מאשר בתקינה המקומית.

על רקע זה, המעבר בשנה שעברה מהתקינה המקומית לתקינה הבינלאומית יצר בור (עיכוב) בהכנסות וברווחים של החברות היזמיות במשך מספר רבעונים. אך הן התגברו על כך במהרה, כשבטווח הן נהנות מהחסינות - הזמנית לפחות - של שוק הדירות למגורים המקומי למיתון העולמי והמקומי.

המעבר לתקינה הבינלאומית אמנם דחה את ההכרה בהכנסות, אך מנגד הוא יצר אצל החברות צבר של מכירות שלא הוכר בדו"חות ויוכר ברבעונים ובשנים הבאות. החברות בתחום נוטות לפרסם במסגרת דו"ח הדירקטוריון הרבעוני את סטטוס הפרויקטים בביצוע. מדובר למעשה בסוג של צבר הזמנות. הכנסות נדחות שמרמזות על המשך.

מכירת דירה, למה אתה מתכוון?

התמונה באפריקה מגורים היא המשך גידול בצבר הפרויקטים והמשך גידול במכירות מהפרויקטים האלו. מכירות שעדיין לא מתבטאות בדו"ח רווח והפסד, אך הן יחלחלו אליו תוך רבעון או מספר רבעונים ספורים. במחצית הראשונה של 2009 דיווחה אפריקה מגורים על מסירה של 117 דירות לרוכשים (בפרויקטים שבהם היא שותפה בשיעור של 50% ובאופן מלא של 100%).

הכנסותיה ממכירת דירות במחצית הראשונה הסתכמו ב-85.2 מיליון שקל. הרווח הגולמי מהמכירות האלו הסתכם ב-13.2 מיליון שקל, כשבשורה התחתונה כתוצאה ממכירת מקרקעין רשמה החברה רווח של 15.7 מיליון שקל (12.3 מיליון שקל מתוכו ברבעון השני). במחצית המקבילה - הראשונה של 2008 - דיווחה החברה על מסירת 124 דירות, הכנסות ממכירת דירות בסך של 89.1 מיליון שקל, רווח גולמי של 12.1 מיליון שקל, והפסד של 5.6 מיליון שקל בשורה התחתונה.

לצד הנתונים הפיננסיים של מחצית 2009 מסרה החברה כי "במחצית הראשונה היא מכרה (כולל חלק השותפים) 306 יחידות דיור בהיקף של 418 מיליון שקל (חלקה של החברה כ-243 מיליון שקל), לעומת 256 יחידות דיור בתקופה המקבילה אשתקד בהיקף של 314 מיליון שקל (חלקה של החברה כ-165 מיליון שקל) ו-406 יחידות דיור בשנת 2008 בהיקף של 704 מיליון שקל (חלקה של החברה כ-414 מיליון שקל)".

המספרים האלו לא מתיישבים עם הנתונים בדו"חות רווח והפסד פשוט בגלל שיש שתי הגדרות למכירת דירה. מכירת דירה במובן המקובל - כשהחברה חותמת מול הרוכש על מכירה; ומכירת דירה חשבונאית שמגדירה את עיתוי ההכרה בהכנסה, וזה מתרחש כאמור רק כאשר הדירה נמסרת לרוכש.

ההבדל בין המכירות במחצית הראשונה של 2009 - בהיקף של 243 מיליון שקל - ובין המכירות על פי הדו"ח החשבונאי - 85.2 מיליון שקל - הוא למעשה דירות שנחתם חוזה למכירתן, אבל הן עדיין לא נמסרו. מדובר בפער של כ-158 מיליון שקל שיתורגם בעתיד למכירות בדו"חות החשבונאיים. הפער הזה שמקורו במחצית הראשונה לצד הפרשי עיתוי כאלו גם מתקופות קודמות יוצרים את הצבר המרשים של אפריקה מגורים למכירות עתידיות.

בדו"ח הדירקטוריון מפרטת אפריקה מגורים - "נכון ליום 30 ביוני 2009 מצויות בביצוע 1,390 יחידות דיור, ובנוסף נמצאות בשיווק טרם ביצוע 175 יחידות דיור נוספות". הנהלת אפריקה מגורים מפרטת את רשימת הפרויקטים הרחבה שממנה עולה כי בסה"כ מכרה החברה (יחד עם שותפים) 802 דירות בביצוע וכן 12 דירות נוספות שעדיין לא החל ביצועם.

בסה"כ היא מכרה 814 דירות שעדיין אין להן רמז בדו"חות החשבונאיים. הערך הכספי (חלקה של החברה) במכירות האלו מסתכם בלמעלה מ-700 מיליון שקל. מתוך הסכום הזה כ-131 מיליון שקל הן דירות שנמכרו (חוזית) ונמצאות בפרויקטים שאמורים להסתיים עוד השנה.

המשמעות היא שהחברה תספיק ככל הנראה למסור את הדירות עוד השנה ולהכיר בכל ההכנסות האלו (לצד הכנסות ממסירות דירות נוספות). זה עשוי ללמד שקצב ההכרה בהכנסה במחצית השנייה צפוי להיות גבוה מאשר במחצית הראשונה.

מעבר לכך, כשמנתחים את הצבר מקבלים שערך הדירות שנמכרו (חוזית) בפרויקטים שאמורים להסתיים ב-2010 מגיע ל-330 מיליון שקל, כשצפוי שהחברה תמכור ותמסור דירות נוספות מפרויקטים אלו. הצבר הזה מעיד על עליית מדרגה בהכרה בהכנסות, אם כי זה כמובן יכול להשתבש אם יהיו עיכובים בסיום הביצוע ובמסירה.