בנק ישראל מצנן את בהלת הישראלים לדירות: "העלייה במחירים תתמתן"

על רקע הדיון שנחשב אולי לחם ביותר בשוק, דיון הנוגע למחירי הדירות בישראל ולסוגיית הבועה שיש הטוענים כי מתנפחת בשוק, מפרסם היום בנק ישראל סקירה על שוק הדיור הישראלי, אשר סוקרת את המגמות בשוק משנות ה-60 ועד היום. בשורה התחתונה, הבנק מעריך כי העלייה החדה במחירי הדירות בישראל תתמתן בשנה הבאה.

"לאורך זמן מתקיים קשר בין מחירי הדירות, שכר הדירה והריבית הריאלית", נמסר מבנק ישראל. "בטווח הקצר מושפעים מחירי הדיור גם מהיצע הדירות, מרמת הפעילות במשק, וכן מהשינוי בשער החליפין של הדולר. עלייה זמנית של הריבית הריאלית לטווח הארוך מביאה לירידת המחיר הריאלי של הדירות. בהתבסס על הניתוח אנו מעריכים כי שיעור עלייתם של מחירי הדיור יתמתן במידה מסוימת בשנת 2010".

מחירי הדירות בישראל זינקו בכ-13% בשנה האחרונה ובכ-24% מאמצע 2007. למרות המיתון, מחירי הדירות המשיכו לעלות בשל בעיית ההיצע וריבית השפל שהנהיג בנק ישראל במשק, אשר הביאה לעלייה במספר רכישות הדירות להשקעה. שוק הנדל"ן מהווה את אחד מעמודי התווך של המשק: סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן מהווה 21% מהמדד והעפילות בענף הבנייה מהווה 7.3% מפעילות המגזר העסקי בשנתיים האחרונות. לפי נתוני הבנק, כל משק בית בישראל מוציא יותר מ-20% מההכנסה החודשית על שירותי דיור.

משנות ה-60 ניכרת עלייה ברורה במחירי הדירות הריאליים בישראל (כפי שניתן לראות בגרף הימני המצורף להלן). "בהסתכלות קרובה יותר על התקופה האחרונה (בגרף השמאלי) בולטת עלייה חדה במחצית השנייה של 2008, לאחר ירידה תלולה יחסית מהמחצית השנייה של 2007", נכתב בסקירת הבנק. "מעניין שעלייה חדה דומה הייתה במיתון הקודם, ב-2001 וב-2002, ורק בהמשך, בתחילת 2003, ירד המחיר הריאלי של הדיור. ייתכן אפוא ששוק הדיור מגיב על מצב המשק בפיגור, ורק בשלב מאוחר יותר של מחזור העסקים מחירי הדיור מותאמים, ומחירם היחסי מתוקן".

המחיר הריאלי של הדיור משנות ה-60:

החלק המעניין ביותר בניתוח של בנק ישראל מספק הערכה של הבנק באשר להתפתחויות בשוק הדיור בתקופה הקרובה. תחזית הבנק היא העלייה במחירי הדירות תתמתן בהשוואה לעלייה החדה בשנה שעברה, ובבנק אף מתחילים לדבר על ירידה במדד הדיור.

"אמנם הכוחות בשוק הדיור צפויים להמשיך ולפעול לעליית המדד, אולם בגלל השפל הנוכחי צפוי הגורם המחזורי לתרום לירידתו", נמסר מהבנק. "גם מניתוח הקשרים הסטטיסטיים בין מחירי הדיור למשתנים מרכזיים המשפיעים עליהם מתקבלת תחזית להתמתנות שיעור עלייתם של מחירי הדירות (הריאליים) בשנת 2010".