קבלנים או קבוצות רכישה

לא פעם נשאלתי לדעתי על שוק הנדל"ן. לאחרונה לא יורד הנושא מהכותרות: בועה או לא בועה? כסף שחור או לבן? האם יצליחו ראש הממשלה, שר הבינוי והשיכון וחברי כנסת המעלים הצעות חוק בנושא לעצור את גל העליות ולהביא לתפנית במחירי הדיור? וכמובן המאבק המתוקשר היטב בין קבוצות הרכישה שהולכות ומתרבות לבין הקבלנים.

אנצל את הרגיעה הזמנית בשוק המט"ח כדי להתייחס לשאלות אלה.

לפני כשנה הערכתי כי תהיה ירידה במחירי הדיור. הימים ימי משבר פיננסי שמעטים כמותו נרשמו בתולדות הכלכלה המודרנית: עליית מחירי הדיור נעצרה לחלוטין, באזורים מסוימים החלו המחירים לרדת, בשוק מגורי היוקרה לצנוח ואפילו ב"מדינת לב תל אביב" הורגש קיפאון מוחלט. הקבלנים הבינו שעליהם לנהל מלחמת קיום ויחד עם המתווכים, יצאו בקמפיין שלדעתי הוא הקמפיין השיווקי המוצלח ביותר לשנת 2009.

מטרת הקמפיין הייתה להוריד את הקונים מהגדר כמה שיותר מהר. כותרות העיתונים התמלאו בהערכות והצהרות והיטיב להגדיר זאת השר אטיאס באומרו שכל דירה שנמכרת זוכה לכותרות ענק בעיתון. גורם נוסף ש"נרתם" למאמץ המלחמתי היה כמובן נגיד בנק ישראל שהפחית את הריבית לשפל היסטורי.

התשובה לשאלה אם מצב הענף כיום משקף בועה או לא, תלויה במשיב. אם נשאל זוג צעיר בתחילת דרכו המשותפת, שהבין כי עליו להשתעבד למשך 20-30 השנים הבאות לתשלומי המשכנתא, נקבל תשובה חד משמעית שמדובר בבועה. כמו כן אין ספק כי בתל-אביב המחירים קרובים הרבה יותר להגדרת בועה מיתר חלקי הארץ.

התשובה לשאלה לגבי כמות הכסף השחור המתגלגלת בענף זה, מזכירה את הסוד הגלוי שישראל היא גן עדן לכסף שחור ואין ספק כי שוק הדיור הוא יעד פופולארי מאד לכסף זה. את התופעה לא נמגר, אולם חשוב לדאוג שדווקא בתקופה בה מתהדקת בעולם החגורה כנגד מלביני הון, לא תצטייר ישראל כתחליף לשוויץ והאיים למיניהם.

רבים הגיבו בהרמת גבה להכרזתו המפתיעה של שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס שאמר כי בשנת 2010 תהיה ירידת מחירים. להכרזה כזו דרוש אומץ רב. יש שכינו אותה סתם פופוליזם זול ויש שביטלו אותה במחי יד.

כשנכנס השר אטיאס לתפקידו, הבעתי חשש כי יפעל להוזלת מחיר דירות באזורים המאופיינים באוכלוסיה חרדית. לשמחתי, חששותי התבדו והשר פועל במרץ למימוש שאיפתו בכל אזורי הארץ, בלי תלות בזהות האמונה של אוכלוסיית המתגוררים בהם.

אם גם נתניהו יתפנה בסופו של דבר לטפל ברפורמות בהליכי תכנון ובמינהל וחלק מחברי הכנסת המציעים הצעות חוק טובות כגון הכרה בתשלומי המשכנתא (לדירה ראשונה בלבד כמובן) והעלאת מס רכישה על דירה שנייה ושלישית יזכו לתמיכה, הרי שיש סיכוי לא מבוטל ששאיפתו של השר אטיאס תתגשם.

יש לזכור כי מרבית ההנחות תומכות בהעלאת הריבית וגם זה יסייע.

הביקורת המוזרה ביותר ששמעתי לתוכניתו של אטיאס הייתה כי לא תצליח לעצור את עליית המחירים בתל אביב. אכן בשיעור ראשון בכלכלה לומדים על עקומת ביקוש וקשיחות ביקוש והביקוש בתל אביב קשיח יחסית, אולם בשיעור שני לומדים על מוצרים תחליפים שיש להם השפעה על עקומת הביקוש.

אם מחיר דירה בתל-אביב מיליון שקלים ודירה דומה בפתח תקווה עולה 800 אלף שקלים, רבים יהיו מוכנים לשלם את ההפרש. אולם אם בפתח תקווה יוזלו דירות דומות כתוצאה מתכניתו של אטיאס ל-700 אלף שקלים, ייפתח פער שישכנע חלק מהרוכשים להעדיף את המוצר התחליפי. כך זה עובד בכל ענפי הכלכלה ובסופו של דבר זה יביא לירידת מחירים גם במדינת תל אביב.

המאבק המתוקשר ביותר לאחרונה הוא המאבק בין קבוצות הרכישה והקבלנים. השתתפתי בצערם העמוק של הקבלנים שהצהירו שאין להם דרך להוזיל מחירים שכן מתח הרווחים שלהם נמוך מ-10%.

מצד שני, קבוצות הרכישה אינן הומוגניות. כמו שיש קבלנים טובים יותר וטובים פחות כך גם קבוצות הרכישה. מנסיוני האישי (קניתי דירה בקבוצת רכישה, ועקבתי אחרי קבוצות אחרות), למדתי שקבוצת רכישה טובה יכולה להוזיל את העסקה ב-20% ועד 25%.

ואולם, כמו בכל שוק שצומח ללא פיקוח ורגולציה, נכנסים לתחום זה גם הרבה חובבנים, שלא לומר שרלטנים וצודקים הקבלנים המזהירים מפניהם.

אם מחליטים לקנות דרך קבוצות רכישה, הדבר הראשון שיש לבחון לגביה הוא מי עומד בראשה. עם כל הכבוד לעו"ד מצליחים, מתווכים ואנשי יחסי ציבור חסרי ניסיון קבלני, רק אם בראש הקבוצה עומד יזם שהוא קבלן בעל ניסיון, יש סיכוי שהמחיר שהובטח מלכתחילה לעסקה, הוא זה שבה תושלם.

הסיבות לכך רבות. למשל, כשהקבלן המבצע דורש תוספות, יזם שהוא גם קבלן המבין בתחום, ינהל איתו משא ומתן טוב יותר מאשר עורך דין שאינו בקיא ברזי המחירים ונוהגי התשלומים בענף.

חמישה דברים שצריך לבדוק בבואכם להצטרף לקבוצת רכישה:

1. הרקורד של היזם: לכו לפרויקטים שביצע ובררו מה היה המחיר שהובטח ומה שולם בפועל. בקבוצות לא מקצועיות קרה לפעמים שעלויות הבניה היו גבוהות עד 40% מהתכנון.
   
2. בררו אם למארגן יש דירה בפרויקט. אם כן הדבר יבטיח רמת מחויבות גבוהה יותר.
   
3. מה מידת הגילוי והחשיפה של מהלכי הקבוצה: האם מדווחים באופן רציף לחברים מה נעשה ועל מה משלמים.
   
4. מי הוא הבנק המלווה את הפרויקט ומה תנאים. חייבים לברר מה קורה כשחברים בקבוצה לא עומדים בתשלומים, ולוודאי כי הדבר לא עוצר את בניית הפרוייקט.
   
5. דאגו שיש וועד לקבוצה. 20 דיירים משמעותם 40 דעות לגבי כל אריח בלובי. ועד פותר בעיות כאלו ומונע עיכובים מיותרים בהתקדמות הפרויקט.

אם מתקיימים חמשת התנאים יש סיכוי מצוין כי קבוצת הבניה תחסוך ממון רב בדרך אל הדירה, ואם היא גם דרככם לאושר - על אחת כמה וכמה.

1. יוסי פרנק - יועץ פיננסי ומנכ"ל אנרג'י פייננס
2. לקשר במייל Rika40@012.net.il
3. אשמח להמשיך את הדיון עמכם במשך כל השבוע. בטור דעות תחת הכותרת "המדוברות ביותר" תוכלו בדרך כלל להמשיך לתקשר עימי.

החומר הכלול בסקירה זו ואפשרויות הפעולה המתוארות בה מובאים לצורך מידע כללי בלבד ואין לראות בהם משום המלצה ו/או ייעוץ לגבי כדאיות ההשקעה במניות/מט"ח ו/או מכשירים פיננסיים נשוא סקירה זו בפרט או בתחום הנגזרים בכלל. סקירה זו אינה מהווה תחליף לייעוץ ספציפי המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם וכל העושה בה שימוש עושה זאת על דעתו ועל אחריותו בלבד.