קונים זמן: כיצד נקבעת תקופת החוזה במרכזים המסחריים

התשובות משתנות בהתאם לסוג הקניון, לבעלים, לסוג השוכר ולפעמים גם בהתאם לתקופה שעוברת על הענף. כולם בשוק הכירו ודיברו על שיטת השכירויות הקצרות שהנהיגה צביה לבייב בקניון רמת אביב, במטרה לגוון את הקניון ולהכניס אליו את הרשתות החדישות ביותר, פלטפורמה שיכולה גם לשמש מקפצה להעלאת דמי השכירות בתום החוזים. מנגד, ישנם בעלי קניונים שדוגלים בשכירויות הארוכות - להבטחת יציבות ולשימור מומנטום של דמי שכירות גבוהים.

הרחוב ספוראדי

לדברי רונן אשכנזי, מנכ"ל גזית גלוב ישראל, "במרכזים הפתוחים, היסטורית וגם היום, אורך השכירות הוא ארוך יותר מאשר בקניונים ונע בין חמש לעשר שנים כולל אופציות. בקניונים התקופה הממוצעת היא בין שלוש לשש שנים כולל אופציות. יש שוכרים שנכנסים לקניונים ואתה כבעל הנכס לא בטוח לגבי הקונספט החדש של עסק השוכר אז אתה מכניס אותו לשנה פלוס שנה ורוצה לראות איך עובד הקונספט. מספר החנויות בקניון הוא הרבה יותר גדול מאשר במרכז הפתוח ויש בו יותר דינאמיקה. לכן, בקניון אתה צריך לשמור לעצמך גמישות במעבר בין קונספטים, גדלי חנויות ודיירים חדשים שנכנסים לתחום כל הזמן. במרכזים הפתוחים העסק הוא יותר סולידי ופחות נתון לשינויים ולאופנות. בכל הקשור לאורך השכירות במסחר ברחוב אין רגולציה ואין סדר, הכל ספוראדי שם לחלוטין, אלה אנשים פרטיים וכל הסכם נראה אחרת".

"בהסתכלות רוחבית", אומר אשכנזי, "תקופות השכירות מתחלקות לשלושה סוגים עיקריים. ישנם העוגנים הגדולים המאפיינים פאואר סנטרים ומרכזים פתוחים, על אף שחלקם יושבים גם בקניונים. אלה בדרך כלל עוגני המזון שתקופות השכירות שלהם הן תקופות אופציה מצטברות של עד 20 שנה, בפורמט של ארבע כפול חמש או שלוש כפול שמונה. לוקח להם הרבה זמן לבנות את קהל היעד ואת אזור הנאמנות והם באים לתקופות ארוכות. הסוג השני הוא העוגנים הגדולים מתחום האופנה שההסכמים שלהם, כולל האופציות, נעים בטווח של עשר שנים, בדרך כלל חמש פלוס חמש. הסוג השלישי הוא רוב החנויות שחותמות לשלוש פלוס שלוש".

גזית גלוב ישראל מחזיקה ב-14 מרכזים מסחריים, חלקם פתוחים וחלקם סגורים. "אצלנו", אומר אשכנזי, "חלק לא מבוטל מהתיק ומהשכירויות מורכבים מעוגנים. באופן טבעי, מאחר שמדובר בהרבה סופרמרקטים, רשתות פארם ורשתות "עשה זאת בעצמך", אורך החיים הממוצע של השכירויות הוא ארוך יותר בהשוואה למקובל בענף".

מנכ"ל קבוצת קניוני עזריאלי, פאר נדיר, מפריד בעיקר בין מרכזי המסחר ובין המסחר ברחובות, "שם התקופות קצרות יותר, בין שלוש לחמש שנים, כולל האופציות", הוא מציין, "זאת משום שחוסר הוודאות הוא גדול יותר. בקניונים יש יותר ודאות וניסיון מצטבר של תוצאות. בקניונים באופן כללי מקובל שהחוזה, כולל האופציות, הוא בין שש לעשר שנים, בדומה לפאואר סנטרים. באופן עקרוני, ברגע שהמחירים נמצאים ברף העליון שלהם, אינטרס המשכיר הוא לחתום לתקופות ארוכות יותר. אני חושב שהיום הולכים על עסקאות ארוכות יותר מאשר מה שהיה נהוג לפני חמש שנים וזאת בגלל שכרגע מחירי השכירות גבוהים יותר. אני מניח ששוכרים שהם עסקים חדשים ילחצו ללכת לחוזים קצרים יותר, או לחוזים ארוכים עם אופציות יציאה, בכדי להקטין את הסיכון שלהם. מובן שבשטחים גדולים מאוד האינטרס של שני הצדדים הוא ללכת לתקופות ארוכות. מבחינת המשכיר זה מאפשר ביטחון ומבחינת השוכר זה מאפשר פריסה של ההשקעה לתקופה ארוכה יותר".

"אין קו אחיד"

משה רוזנבלום, המנכ"ל הטרי של חברת הקניונים מליסרון, בשליטת יולי עופר, ומי שכיהן עד לאחרונה כמנכ"ל קבוצת קניוני ישראל של בריטיש ישראל, מציין כי "אורך החוזה הוא נגזרת של משא ומתן בין בעל הנכס והשוכר - אין קו אחיד. יש שוכרים שרוצים חוזים קצרים כדי לבחון את העסק שלהם ויש בעלי נכסים שרוצים חוזים קצרים, כי הם לא יודעים מי השוכר ולא רוצים לקחת סיכון. לעומת זאת, יש שוכר שצריך להשקיע בבניית החנות מאות אלפי או מיליוני שקלים. הוא לא יכול להרשות לעצמו חוזה קצר כי הוא לא יוכל להחזיר את ההשקעה. יש חוזים שנגזרים מזכיינות בינלאומית, כמו זכיינות זארה, H&M, פול אנד בר וגאפ. הן חייבות להראות לרשת העולמית חוזים ארוכים. הרשת באה ואומרת להם שהיא מגיעה לפתוח בישראל. להקים עסק במדינה נוספת זה לוגיסטיקה. בסוף אם יש לזכיין חוזה לשנה יזרקו אותו. הגופים הבינלאומיים לא בנויים לטלטלות כאלה".

גלובס: האם תקופות השכירות שונות היום ממה שהיה נהוג לפני מספר שנים?

רוזנבלום חוזר אחורה ומציין כי "עד לפני שמונה שנים החוק אמר שמי שחותם חוזה ליותר מ-10 שנים צריך לשלם מס רכישה, כי זה היה כאילו אתה רוכש את הנכס. לפני שמונה שנים האריך המחוקק את תקופת הפטור ממס ל-25 שנה. לכן, עד לפני שמונה שנים תקופות השכירות המקסימאליות היו 10 שנים והיום יכולות תקופות השכירות להגיע ל-25 שנה, כולל האופציות. זה לא אומר שחותמים ל-25 שנה בכל מקום. החנויות הגדולות היום מקפידות לחתום חוזה אם מובטחת להן תקופת שכירות ארוכה. אני לא ממליץ לחתום על חוזים ל-25 שנה - זהו טווח זמן שאני לא יכול לדעת מה יקרה במהלכו. אבל נניח שמחר באה לארץ רשת אופנה זרה שכל ישראלי מת לייבא אותה, Abercrombie & Fitch, ואומרת לי במו"מ 'אתה רוצה אותי אצלך? אני באה רק אם החוזה הוא ל-25 שנה', אז אנשים יתגמשו ויתנו 25. אין חוקים בעניין הזה, וכמו שציינתי, זה הכל משא ומתן".

בקניון גן העיר שברחוב אבן גבירול בתל אביב הולכים על תקופות קצרות. "אם השוכר יסכים לשכור לתקופה של שנתיים אז זה מצוין", אומר דדי ריזל, מנכ"ל הקניון ויו"ר ועידת הקניונים שתתקיים השבוע באילת, "אנחנו מתפשרים בסוף על שלוש שנים כתקופת שכירות עיקרית. במקרים חריגים, למשל בפתיחת חנות 'עדן טבע מרקט' שכרוכים בה סכומי השקעה אדירים של אלפי דולר למ"ר, אנחנו מוכנים להתגמש לתקופה של חמש שנים כתקופת בסיס. אבל כ-90% מהחוזים הם לשלוש שנים. למיטב הבנתי ומהיכרותי את הבנקים ואת הפרויקטים בנדל"ן, ככל שאתה יותר ממונף הבנק ירצה להיות בראש שקט, כשהוא יודע שעכשיו יש לו תזרים מזומנים מהפרויקט 10 שנות שכירות קדימה. לפרויקטים כמו גן העיר, שכבר מזמן החזירו את ההשקעה והם לא ממונפים, יש גם יותר אפשרויות לשחק עם תקופת השכירות. בגן העיר אנחנו מעדיפים תקופות קצרות על פני ארוכות כי אנחנו יודעים שככל שהזמן יעבור השכירות תהיה גבוהה יותר.

שוכר כמו בעלים

"היתרון בחוזים קצרים הוא שבעצם אתה לא מאבד את השליטה על הנכס שלך. בחוזים ארוכים אתה מאבד שליטה על הנכס כי למעשה כמעט מכרת אותו. אם אתה מעריך שהקניון שלך הוא במגמת עלייה, עם כל הכבוד למשברים ולמצב המשק, ובעוד שנתיים תוכל לגבות שכירות גבוהה יותר, אז תרצה היום להשכיר לתקופה קצרה. רוב הקניונים משכירים לתקופות ארוכות יותר, כשהממוצע הוא חמש שנים לתקופה הראשונית. מהזווית של השוכר החוזה האידיאלי הוא לתקופה כמה שיותר ארוכה. ראשית משום שהוא רוצה להחזיר את השקעתו בחנות על פני כמה שיותר שנים, ושנית בדיוק מהסיבה ההפוכה לסיבה שלי - הוא לא רוצה שבעוד שנתיים אנחנו ניפגש ואעלה לו את השכירות. לפני ארבע-חמש שנים תקופות השכירות שלנו היו שנה-שנתיים בלבד כי דמי השכירות היו מאוד נמוכים והקניון היה בתקופת שפל. אסטרטגית אמרנו שנשכיר לתקופות קצרות כי עוד מעט, ברוך השם, יבוא השינוי ועובדה שהשינוי בא. ממוצע השכירויות בגן העיר לפני חמש שנים היה 35 דולר למ"ר בממוצע והיום 58 דולר למ"ר, שזה פער אדיר".

* למה יש חשיבות גדולה יותר - לגובה דמי השכירות או לאורך החוזים?

"שניהם חשובים מאוד", אומר ריזל, "אבל אם תהיה עסקה שתדרוש ממני חוזה ארוך מאוד, בלי הצדקה, למשל חנות אופנה של 100 מ"ר, אבל בדמי שכירות גבוהים מאוד ביחס למקובל בגן העיר, אני לא אסכים מהסיבה הפשוטה שאני לא מוכן שהם יהפכו להיות הבעלים של הכנס. אם עוד כמה שנים השוכר לא יהיה טוב לי וארצה להוציא אותו? עכשיו אנחנו מבצעים מהפכה בגן העיר. תארי לך שהחוזים פה היו רק לטווח ארוך, הייתי יכול לעשות משהו? הייתי מנוטרל. בחוזים ארוכים, בכל מקרה בעל הקניון יוצא נפסד. אם יהיה משבר והשוכר ייכנס לקשיים ויפשוט רגל, הסיכוי של בעל הקניון לממש את ההסכם או את הבטוחות שיש בו הוא לא גבוה".

"פוקס לא מצמצמת - היא מתייעלת"

רק בשבוע שעבר התברר כי רשת האופנה פוקס תוותר על כ-30% משטחי המסחר שהיא שוכרת ותאחד את כל מותגיה (FOX Women, FOX Men, FOX Kids ו-FOX Baby) בחנות אחת לאור ההאטה בענף האופנה. כיצד ישפיעו על המהלך חוזי השכירות שעליהם חתומה הרשת? עמיר בירם, מנכ"ל בריטיש ישראל המחזיקה בקבוצת קניוני ישראל, מציין כי לעומת הרושם שנוצר, פוקס לא תפלוט שטחים. "רשת פוקס לא סוגרת", הוא אומר, "היא משנה פוזיציה - מחנויות קטנות היא עוברת לשטח גדול שבו היא תכנס את כל ארבעת מותגיה. זה לא אומר בהכרח שהיא תפסיד שטחים או שהיא תקטין שטחים.

"הרעיון של פוקס הוא אחר לגמרי - לא לצמצם כי הענף נחלש, אלא להתייעל. במקום שלוש חנויות של אותה הרשת בפינות שונות בקניון, היא מחברת אותן לחנות אחת גדולה אבל משיגה בכך התייעלות - פחות מוכרים, פחות מנהלים. איך היא תעשה את המהלך? לא בהשכרת שטחיה לשוכרי משנה אלא בהסכמה ובדיבור עם הקניונים ואנחנו שמחים לעזור לה. אנחנו לא אומרים לבעלי פוקס 'אדוני, יש לך חוזה - שבור את הראש'. בעל הקניון יכול לבוא לקראת רצון הרשת ולחפש איך להזיז ולשנות מיקומים כדי לחבר לה את החנויות. בתזוזות האלה אתה מגלה שבסך הכל השוכרים האחרים שמתבקשים לזוז משתפים פעולה. זהו פאזל אבל ברוב המקרים הוא מצליח".

לא יותר מ-25 שנה

בקניון CINEMALL בחיפה תקופת השכירות הממוצעת היא שלוש שנים פלוס שלוש שנים, או שלוש פלוס ארבע. "אורך החוזים בקניונים הוא פועל יוצא של כמה פרמטרים", אומר מנכ"ל הקניון בני חליף, "הדבר הכי בסיסי והכי פשוט הוא כמה הקניון חזק וכמה היזמים מאמינים שהוא יישאר חזק בעוד איקס שנים. לכן, ככל שהם מאמינים שהקניון חזק וימשיך להתחזק, הנטייה היא לחתום חוזה קצר יחסית, מינימום שלוש שנים פלוס אופציות. ישנם בהחלט בעלי קניון שרוצים שכר דירה גבוה כאן ועכשיו ומרגישים מספיק חזקים להאמין שבבוא היום הם יחליפו את השוכרים שלא יעמדו בשכר הדירה הזה, כי לצורך העניין לקניון יש רשימת המתנה. גישה זו לא מוכיחה את עצמה לאורך זמן בעיניי. אם מנהל מנוסה מעורב עוד בשלב התכנון של הקניון ומראש מכין מודל כלכלי, ההסכמים בהכרח יהיו הסכמים נכונים ויציבים והקניון יהיה קניון בריא לאורך שנים".

המרכזים הפתוחים של ישפרו מקבוצת נכסים ובנין IDB הולכים על חוזים לשלוש שנים, כפול שלוש או ארבע. "מול שוכרים שפחות מוכרים אנחנו משתדלים לחתום לשנתיים פלוס שנתיים", אומר מנכ"ל ישפרו, עזרא צוק, "ומול עוגנים אנחנו חותמים לחמש פלוס חמש, לא יותר מ-25 שנה. לטעמי אין הבדל בחוזי השכירות בין קניונים ופאואר סנטרים - החשוב הוא מי השוכר, שהוא הרבה יותר רלוונטי מתקופת השכירות. אני יכול להעיד שאצלנו לא חל שינוי בתקופות השכירות מאז החל המיתון. חנויות שהן חנויות שמתחילות ולא מוכרות, לא חשוב מהי תקופת השכירות שהן רוצות, לא אחתום איתן חוזה ארוך אם אני לא יודע מי הן. אם בכל זאת אחתום חוזה עם שוכר לא מוכר ולא אמין זה יהיה חוזה קצר, כי אני לא יודע אם הוא יחזיק מעמד ואם הוא בכלל יתאים לי".