חשש חדש נולד לקבלני נדל"ן בארץ

לא הצפת הקרקעות מפחידה כל כך את יזמי הנדל"ן. המציאות מלמדת שקרקע תמיד תהיה חסרה במדינת ישראל. אף אחד - גם לא המינהל - מתכוון למכור ליזמים קרקע בחינם.

שר השיכון מבטיח לשווק קרקע אטרקטיבית ל-53 אלף יח"ד במרכז המדינה? בפועל, או שמדובר בקרקעות זמינות שיזכו להסתערות (ולתמחור בהתאם) קבוצות הרכישה, או בקרקעות שעדיין מסובכות בפלונטר עם אגודות חקלאיות, או שלמינהל ולמשרד השיכון יש עדיין מחלוקת משמעותית על תכנון האזור עם הרשויות המקומיות.

אפשרות נוספת היא שמדובר בקרקעות הנמצאות בחדרה והסביבה, אזורים שעדיין לא מציעים אלטרנטיבה אמיתית למרבית תושבי המרכז.

אז מה בכל זאת מפחיד את היזמים, שלא ממהרים לעשות עסקאות בעת האחרונה? הצפת דירות למכירה. במסדרונות חברות הנדל"ן מדברים בחשש על התרחיש שבו יזרקו פתאום לשוק עוד עשרות אלפי דירות למכירה מ"יד שנייה". דירות אמיתיות, רובן בעצם חדשות מקבלן, ולא "קרקע לעשרות אלפי יחידות דיור" שמציע לנו השר אטיאס.

מזירת התשואה לזירות "הסיבוב"

שימו לב למשקיעים - שלאמיתו של דבר שיעורם בשוק לא באמת גדל כל כך משמעותית בשנה האחרונה. במינהל הכנסות המדינה העריכו לאחרונה את שיעורם ב-31.2% מרוכשי הדירות במחצית 2009, לעומת 30.4% אשתקד ו-29.5% בשנת 2007.

אבל, וזה אבל מאוד משמעותי, מה כן השתנה? אופי ההשקעה שלהם בנדל"ן. דברו עם המשקיעים שמהלכים בינינו על ימין ועל שמאל ונוהרים היום בעיקר לקבוצות הרכישה - בתל אביב, בראש העין או בבאר שבע (בהתאם להון העצמי העומד לרשותם). מהר מאוד תגלו כי רובם של המשקיעים לא מדברים יותר במונחים של תשואה.

לפני שנתיים המשקיעים דיברו בעיקר על הביטחון שתתן להם תשואה של 4% או 5% מהשכרת הדירה בבעלותם. היום הם חולמים על ה"סיבוב", על רווח ההון המהיר שיעשו כשהדירה תימכר בעוד שנתיים, בעשרות אחוזים יותר מעלות רכישתה. לכן, אגב, כל כך קל להם לחתום על הלוואות עתק בריבית פריים - שמבחינתם צפויה לזנק רק אחרי שייפטרו מהדירה.

זה המשפט הכי מעניין בסקירה שהוציא היום אגף כלכלה ומחקר במשרד האוצר לבחינת מצב המשק בחודש האחרון. בנובמבר נרשם גידול בהיקף רכישת הדירות, כותבים שם, בניגוד למגמת הירידה בשיעור של 30% בחודשיים האחרונים, אולם גם מדגישים כי משקל הדירות הנרכשות למטרות השקעה, מסך הדירות, רשם ירידה נוספת - "ובמקביל נמשכת ההאצה במימוש נכסי נדל"ן על ידי משקיעים".

היזמים דוממו מנוע

ההתנהגות שלנו בשוק הדירות (ואולי בכלל) הפכה להתנהגות של עדר. בבת אחת כולם קונים דירות להשקעה. בשנה האחרונה נדמה שכולם הצטרפו או לפחות בחנו השתתפות בקבוצת רכישה. לכן, בבת אחת, כולם יכולים להחליט שהדירה שלהם למכירה.

רוצים דוגמא - לכו תראו כמה דירות עומדות למכירה בשכונת פארק צמרת בתל אביב. מה שפעם היה בלתי אפשרי לחלוטין - פשוט בגלל שאנשים גרו בדירה שלהם, היום זה אפשרי בהחלט, כשהדירה עומדת להשכרה (בדרך כלל עם סעיף בחוזה שמאפשר להוציא את הדייר בהתראה קצרה).

חשוב לעקוב בדריכות אחרי התנהגות היזמים - הכסף החכם - שכאמור מדוממים מנועים לאחרונה. שימו לב גם לסימנים הראשונים שמגיעים ממשרד האוצר. המשקיעים, כך נראה כרגע, הגיעו למסקנה שהגיע השעה לשנות כיוון והחלו בסיבוב הפרסה.