השקעה במניות נדל"ן: הציונות משתלמת

ובעוד אותם נגידים מתלבטים בסוגיות הרות-גורל אלו, בבורסה בתל אביב שלנו, ואף יותר מכך, בקרב מניות הנדל"ן - עולם כמנהגו נוהג. שבוע לאחר שהסתיימה אחת השנים הטובות יותר שנשקפו ממסכי הבורסה, התשואות כבר מוכרות, וגם הגיבורות הקבועות: אחרי הכל, אלרוב ישראל, בלטה מהר מאוד השנה כמניית הנדל"ן שתיקנה בשיעור החד ביותר את הצניחה שלה ב-2008 (89%, למקרה ששכחתם) בתשואה תלת-ספרתית העולה של 730%. מה שבכל זאת מפתיע, הוא ההישג המכובד והתשואה העודפת שהציג מדד נדל"ן כחול לבן, האופציה הסולידית בדרך כלל להשקיע בנדל"ן בבורסה המקומית מבית "גלובס נדל"ן" ו"גלובס מחקרים".

המדד, אותו אנחנו סוקרים במוסף מידי שבוע, מוטה מניות של חברות שעיקר הכנסותיהן נובעות מפעילות נדל"ן בישראל, ובכך הוא מגלם מעין "מטריה" מפני הקשיים שגילו יזמים מקומיים מעבר לים - קשיי מימון, הערכות שווי מנופחות לקרקעות עלומות, היעדר שוכרים ושיעורי היוון גדלים. וכן, דווקא המדד הדפנסיבי והתנודתי פחות הניב 145.9% ב-2009 - תשואה שהיא רחוקה מלהיחשב סולידית.

13% מהשיא

בסיום השנה נמצא המדד המקומי במרחק 13.2% בלבד מרמת השיא ההיסטורית שלו, בשעה שהכלכלה הריאלית טרם סיימה להתאושש. הדבר אינו מפתיע בהתחשב בעובדה ששליש ממניותיו חצו בשלב זה או אחר השנה את שער השיא, והמשיכו להפליג הלאה. אמות שבשליטת נתן חץ אף הצליחה לסיים את השנה ברמתה הגבוהה מאז ומעולם. לעומתה, למדד נדל"ן 15 הבורסאי עוד כברת דרך ארוכה עד השיא - 65.2%.

לראשונה מזה שנה וחצי חלו שינויים בהרכב המדד למחצית הראשונה של שנת 2010; הדבר משקף לא רק שינויים בשווי השוק של החברות השונות בבורסה, אלא גם תמהיל שונה של פעילויות בחברות השונות.

ההפתעה הבולטת ביותר היא יציאה של שיכון ובינוי, בשליטתה של שרי אריסון, מן המדד - מאחר ופעילות התשתית של הקבוצה, בעיקר בחו"ל, ממשיכה לדחוק בהדרגה את תרומת ההכנסות של פעילות המגורים המקומית ויתר ההכנסות בישראל, שפחתו לראשונה מרף ה-50% שמהווה תנאי להישארותה במדד. בהיעדרה, חוזרת מבני תעשיה שבשליטת אליעזר פישמן לתפוס את הבכורה ממנה הודחה בעדכון הקודם. ועדיין, ההכנסות הנובעות מישראל מהוות רק מעט יותר ממחצית כלל ההכנסות של מבני תעשיה - כך שיתכן שגם מקומה עומד בסכנה.

השנה המצוינת של מניות הנדל"ן הביאה לגידול עצום בשווי השוק; שווי השוק המצרפי של 15 מניות המדד שילש עצמו ויותר ובתחילת 2010 עמד על 18.9 מיליארד שקל. השווי הגדל חיזק את "הנפח" של מניות המדד, למעט מקרי קצה, כמו זה של ישרס - שהתחזקה, רק לא במידה מספקת ביחס לשאר, ולכן מיקומה החדש בתחתית הטבלה מציב אותה כמועמדת להדחה בעדכון המדד הבא. בהתאמה, סף הכניסה למדד גדל ל-430.5 מיליון שקל מ-405.8 מיליון שקל תוך חצי שנה בלבד.

אפריקה בחו"ל

המשבר הכלכלי אליו נקלעה אפריקה ישראל מצא את ביטויו באפריקה נכסים, זרוע הנדל"ן המניב של לב לבייב. היא נפלטת מהמדד לאחר סדרת מימושים, כשהיום פחות מרבע מהכנסותיה נובעות מהארץ.

במקרה הזה, בין אפריקה נכסים לבין מליסרון מתקיים "משחק סכום אפס". בעוד זו הראשונה נפלטה מהמדד, האחרונה רכשה ממנה נכסי מפתח השנה, בצעד שמיקם אותה לא פחות מאשר במקום השני והמכובד - עם שווי-שוק העולה על 2 מיליארד שקל ופער זעיר במשקולת שלה ביחס לזו של מבני תעשיה המובילה. ועדיין, חובת ההוכחה מוטלת בשנה הקרובה על מליסרון, שתצטרך להוכיח שביכולתה להשביח את הפעילות הענקית (והיקרה) שנרכשה ביחס לגודלה.

הייצוג של אפריקה ישראל במדד עדיין יישמר בשל אפריקה מגורים, שהצליחה להתברג לשלישיה הפותחת בדירוג התשואות השנתי, בעקבות הרתיחה של שוק הדיור בישראל. ועדיין, מבט על הרכב המדד החדש חושפת מגמה שלא משתמעת לשני פנים, לפיה מניות המגורים ממוקמות בתחתית - עם שווי ומשקולת נמוכים בהרבה מהנדל"ן המניב.

מאוהבים במניבות

במילים אחרות, אנחנו יכולים להמשיך וללהג על התשואה האסטרונומית של המדד הסולידי, אבל בפועל נראה כי המשקיעים הצביעו ברגליים וחיזקו בעיקר את מניות הנדל"ן המניב, שנהנו מתזרים מזומנים יציב, שמאפשר חלוקת דיבידנד בוודאות גבוהה. אם זה מזכיר לכם אג"ח, זה לא מקרי.

את מקום שיכון ובינוי ואפריקה נכסים יתפסו נציגות חדשות: חברת הנדל"ן המניב והיזמי מנופים פיננסים, שעברה לשליטת מרקוס וובר. למרבה ההפתעה, מלוא הכנסות מנופים נובעים מישראל, למרות שהחברה ידועה בקרקעותיה בקזחסטן והפעילות בארה"ב, בעיקר אחזקתה בבניין הליפסטיק במנהטן, שנרכש רגע לפני פרוץ המשבר. אחזקות מהבניין אין, וכיוון שהכנסות המיעוט מהפרויקט בדאלאס נזקפות לשורת ההכנסות מרווחי חברות כלולות, הן לא משפיעות על השורה העליונה.

השנייה היא חברת הבנייה י.ח דמרי שבשליטת יגאל דמרי. גם במקרה הזה ברשותה קרקעות לפני פיתוח במזרח אירופה - ברומניה ובצ'כיה, אולם כמובן ששוויה נגזר מפעילותה בארץ.

לקראת סיום, לא מן הנמנע כי העדכון הבא בעוד חצי שנה יכלול מניות שכרגע עדיין לא בתמונה, כמו קרדן נדל"ן (שהנפקתה מתוכננת למחצית הקרובה) או פעילות הנדל"ן של לוינשטיין. כמו כן, כדאי לעקוב אחר הפזילה לחו"ל של חברות מסורתיות שריכזו פעילות אך ורק בארץ, כמו רבוע כחול נדל"ן - שרק השבוע הודיעה כי היא בוחנת עסקת בעלי עניין עם אלון USA לרכישת קרקע בסיאטל. *

אליעזר פישמן הוא בעל השליטה ב"גלובס"

נשארו בחוץ

במהלך הבדיקה שלנו, חלפו על פנינו מספר מניות שיכלו בקלות להתברג למקום של כבוד במדד, אילולא סווגו על-ידי הבורסה כחברות מענף ההחזקות, כמו יואל. אצל מבטח שמיר, באופן משעשע למדי מפעל החלבה מהרצלייה ששימש כשלד לפעילות חברת ההחזקות הניב ב-2009 כ-90% מהכנסותיה. אלביט הדמיה כבר אינה חייבת את מרבית הכנסותיה לנדל"ן (לא כל שכן לנדל"ן בארץ) ולכן נפלטה גם ממדד הנדל"ן הבורסאי; ולגבי אפריקה ישראל - הפעילות ברוסיה, במזרח אירופה ובארה"ב עדיין מאפילה על ההכנסות מישראל.

מניות נוספות נותרו בעבר וממשיכות להיוותר בהווה מחוץ למדד בשל היעדר הבדל מהותי בין פעילות החברה האם לחברה הבת, או להיפך.

מדובר בנצבא (החברה הנכדה של אירפורט סיטי, בשליטת קובי מימון), אלוני חץ (החברה האם של אמות, בשליטת נתן חץ) ואלרוב נדל"ן (החברה האם של אלרוב ישראל של אלפרד אקירוב).

מתחת לרשימת ה-15, נמצאות קרוב יחסית שלוש מניות שעשויות לקרוא תגר על הרכבו בעוד חצי שנה - חבס, אדגר וקרן ריט 1. נחיה ונראה. *