עסקאות פינוי-בינוי: גם דמי הפינוי חייבים במס

יזם רוכש זכויות חכירה בקרקע ממינהל מקרקעי ישראל לצורך פרויקט פינוי-בינוי, ובתמורה משלם למינהל דמי חכירה. בנוסף, מתחייב היזם לשלם "דמי פינוי" לתושבים שהתגוררו במקרקעין, כפיצוי בגין פינויים. נשאלת השאלה, האם "שווי המכירה" של הקרקע לצורך תשלום מס רכישה על ידי היזם הינו שווי דמי החכירה בלבד, או שווי דמי החכירה בתוספת הפיצוי לדיירים?

שאלה זו נדונה לאחרונה בפס"ד של ביהמ"ש העליון (ע"א 3534/07 פרידמן חכשורי). במקרה הנדון, פרסם מינהל מקרקעי ישראל מכרז לביצוע פרויקט "פינוי ובינוי" בשכונת הארגזים בת"א. העוררת הציעה תשלום של 1.25 מיליון שקל כדמי חכירה בגין הקרקע. בנוסף, על פי תנאי מכרז תוכנית המתאר, הוטל על העוררת לשאת בעלות פיצוי התושבים המפונים.

העוררת טענה, כי "שווי המכירה" הינו דמי החכירה בגין המקרקעין בלבד, לפי שוויים כמקרקעין תפוסים (1.25 מיליון שקל). העוררת סמכה יתדותיה בפסיקת ביהמ"ש העליון בעניין שרביט (ע"א 2960/95) שם נקבע, כי כאשר לא בוצעו עבודות פיתוח בקרקע במועד הרכישה, אין לכלול את התשלום בגין "דמי פיתוח" כחלק מ"שווי המכירה". העוררת טענה, כי את התשלום לפיצוי התושבים יש לראות בדומה ל"דמי הפיתוח" שנדונו בעניין שרביט.

לעומתה טען המשיב, מנהל מיסוי מקרקעין, כי "שווי המכירה" הינו דמי החכירה בתוספת דמי הפינוי שישולמו לתושבים (מה שהעמיד את שווי העסקה על למעלה מ-100 מיליון שקל).

ביהמ"ש קיבל את עמדת המשיב. נקבע כי על פי הפסיקה יש להבחין בין שני מקרים: המקרה הראשון הוא כאשר רוכש מקרקעין משלם סכום עבור מקרקעין, ולאחר מכן מבצע בה השבחה עבור עצמו. במקרה זה, שווי המכירה הוא הסכום ששולם עבור המקרקעין, ללא הסכום ששולם עבור השבחה. המקרה השני הוא מקרה בו מתחייב הרוכש כלפי מוכר המקרקעין לשלם לו סכום עבור המקרקעין, ובנוסף מתחייב לשלם סכום מסוים לצד ג', אשר המוכר חייב לשאת בו. במקרה זה, שווי המכירה יכלול את צירוף שני הסכומים - המהווים את התמורה האמיתית ששולמה עבור הממכר. כך, כאשר בעל מקרקעין חייב לשלם דמי פינוי למחזיקים באותם מקרקעין, אולם אלו משולמים על ידי הרוכש, יראו את דמי הפינוי כחלק מ"שווי המכירה".

נקבע, כי אין מקום להקיש מן הפסיקה בעניין דמי פינוי בפס"ד שרביט, שכן במקרה שנדון שם הייתה אפשרות להפריד בין ההתחייבות להענקת זכויות במקרקעין לבין ההתחייבות לפתח את המקרקעין, בעוד שבמקרה דנא התחייבות העוררת להביא לפינוי התושבים אינה ניתנת להפרדה מהתחייבות המינהל להעביר לעוררת את זכויות החכירה במקרקעין. לאור האמור, על שווי המכירה לכלול את כלל התמורות המשולמות, לרבות התשלום לפיצוי התושבים.