מהפכת התכנון: גם במגזר הפרטי קשה למצוא מרוצים

"אם צריך איזושהי הוכחה שהרפורמה הזו מסוכנת, אז קבלנים חיכו לי בחוץ עם פתק שבו כתבו שהם תומכים בה", אמר לאחרונה ח"כ מאיר שטרית, לשעבר שר הפנים. ואכן, ההנחה המקובלת היא שיזמים וקבלנים יהיו הראשונים להלל את הרפורמה, שאמורה לקצר את הליכי התכנון שאורכים כיום שנים.

אבל התגובות לרפורמה בקרב המגזר העסקי הן מגוונות, ונעות בין אופטימיות זהירה לבין התנגדות חריפה. מצד אחד, התאחדות הקבלנים ולשכת שמאי המקרקעין תוקפות את הרפורמה. מאידך, בשיחות עם קבלנים ויזמים נשמע לא פעם הייאוש מהמצב הנוכחי בוועדות התכנון, ונשמעות קריאות ליישם את רפורמה - ובהקדם.

לדברי גילי דקל, מנכ"ל אפריקה מגורים, "כל שינוי בתהליך מבורך בהשוואה למצב הקיים. מנגנון התכנון בעייתי בצורה בלתי רגילה, ומהווה את אחד החסמים המשמעותיים בתחום הנדל"ן ואחד הגורמים למחירי הדיור המאמירים".

גם הניסיון למקצע את ועדות התכנון מבורך, אומר דקל. "אנחנו מגיעים לוועדות התכנון, וחברים בוועדות יושבים וקוראים עיתון", קובל דקל. "כיזמים שרכשו קרקעות במיליוני שקלים ומקימים פרויקטי דיור גדולים, אנחנו מקבלים יחס לא משביע רצון, בלשון המעטה".

עו"ד יעקב אטרקצ'י, מנכ"ל אאורה ישראל, סבור שקיצור תהליכי הבנייה "מהווה מנוף להפשרת קרקעות וייעודן לבנייה, ועונה על הביקושים בייחוד באזור המרכז". לדבריו, "החוק יפתח את צוואר הבקבוק בוועדות המחוזיות ויחייב רשויות לעמוד בלוחות זמנים מקוצרים. קיצור התהליך אין משמעותו פגיעה באיכות הבנייה".

דקל מעריך שהתהליך עדיין יהיה בירוקראטי והרפורמה לא תגרום לשיפור "כפי שהיית מצפה". לדבריו, "יש אמנם יותר סמכויות לוועדה מקומית, אך עדיין מגישים ערר למחוזית. אנחנו הרי נגיע למחוזית בין אם נרצה ובין אם לאו. לנו היו תקוות גדולות יותר, וכרגע זה נראה רק כמו חצי צעד קדימה - לא הלכו את כל הדרך. צריך מהפכה".

גרוע מהמצב הקיים

האדריכל אבנר ישר סבור שחשוב שתישאר סמכות מחוזית מתאמת. "הרעיון היסודי הוא להעביר סמכויות מהממשלה לציבור באמצעות נבחריו. עם זאת, בגוש דן יש מספר גדול של רשויות מקומיות, ולכן בנושאי תחבורה, תשתיות, אזורי תעסוקה ומסחר דרוש תיאום וסנכרון", אומר ישר.

לטענת אדריכלית רותי הרשקוביץ, מנכ"ל בר הרשקוביץ אדריכלים, עדיף היה ליצור גוף תכנון ארצי אחד, שיאשר את כל התוכניות. כעת, טמון סיכון בריכוז הסמכויות בידי הוועדות המקומיות - אינטרסים פוליטיים עלולים לבוא במקום שיקולים תכנוניים.

בניגוד ליזמים שמקבלים בברכה את המהלך, שזכה לכינוי "רפורמת המרפסות של נתניהו", גוברים הקולות במגזר העסקי המתנגדים לרפורמה. כלומר, אותם יזמים וקבלנים שאמורים להרוויח מהרפורמה - ויש האומרים שעל גבו של האזרח הקטן ועל חשבון הסביבה - ממש לא מרוצים.

עמדתה הרשמית של התאחדות הקבלנים היא כי "הרפורמה המוצעת גרועה מהמצב הקיים, ולא תאפשר האצת הליכי תכנון ובנייה". לדברי המנכ"ל, יוסי גורדון, המוקש העיקרי הוא שהוועדה המחוזית לא בוטלה, ושכל ערעור על תוכנית בוועדה המקומית מגיע לוועדת משנה של הוועדה המחוזית, "כך שלמעשה עדיין נותרו שני דרגים של ועדות".

בנוסף, אומר גורדון, ההליכים בתוך הוועדה המקומית סורבלו. "ליועץ המשפטי של הוועדה ניתן כוח בלתי מוגבל, ולצוות המקצועי שכלל בעבר מהנדס ויועץ משפטי נוספו עכשיו איש תשתיות, גזבר ואיש איכות הסביבה, שאמורים להביע דעתם על כל תוכנית - הליך שיכביד ויעכב הליכים".

איציק אמסלם, סגן נשיא התאחדות הקבלנים ומבעלי חברת הבנייה אלמוג כ.ד.א.י, אומר כי "קיים חשש ממשי שמנגנון חיזוק הדרג המקצועי ייצור ועדות מקומיות 'לעומתיות', שיש בהן הרבה 'מסמרים בלי ראש', דבר שעלול להוביל לשיתוקן".

בעיה נוספת ברפורמה שמעלה גורדון היא תהליך הטמעתה: "על פי הצעת החוק, הרפורמה דורשת הטמעה שכרוכה בהסמכה של הגופים השונים, ולכן מדובר ברפורמה שתימשך מספר רב של שנים".

"זכות הקניין בסכנה"

בלשכת שמאי המקרקעין מטילים ספק רב באשר לישימות הרפורמה. "בכתיבת החוק לא הייתה התייחסות למצב הקיים, אלא ניסיון ליצור מהפך חד שקשה לראות איך הוא יתבצע הלכה למעשה", אומר ארז כהן, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין. "אמנם החוק יכול לקצר משמעותית את תהליכי התכנון והרישוי והוא יזכה הציבור בשקיפות תהליכים אלו, אבל הדרכים למימושו מורכבות, פתלתלות ומעל הכל, מעמידות בסכנה את זכות הקניין של האזרח.

"דרישות הסף כתנאי להגשת תביעה לפיצוי במקרה של שינוי בתוכניות (סע' 197) הוחמרו", אומר כהן, "למעשה, התוכנית מאפשרת לרשות גם לדחות את תשלום הפיצוי לתקופה בלתי מוגדרת".

בלשכת השמאים מודאגים גם מהחיזוק הדרמטי במעמד הוועדות המקומיות. "אם רדיפת טוהר המידות היא כוונת החוק, קשה לראות כיצד זה מתבצע שעה שכוח בלתי מרוסן ניתן בידי הוועדות המקומיות, ללא ראיה כוללת של צרכי המחוז", אומר כהן. "העומס שיוטל על הוועדות המקומיות רק יחמיר הימשכות ההליכים, יעכב מתן היתרים וביצוע פרויקטים יזמיים, דווקא בימים בהם רכישת דירה הפכה לשאיפה בלתי מושגת".