תלוי בתכנון: דעתם הקובעת של בעלי המאה

כשהבעלים של מבנה למרפאות בדרך יבנה ברחובות הציגו תוכנית לשינוי ייעוד למסחר ולמשרדים בפני הוועדה המחוזית, הם הסבירו כי בעבר ביקשו להקים במקום בית רופאים - בהתאם לייעוד המקורי - אולם התברר כי הקונספט לא צלח. היום מושכרת קומת הקרקע לחנות מחשבים ולמעבדה בהיתר לשימוש חורג. לאחר ששמעה את הסברי היזמים בחודש שעבר, השתכנעה הוועדה לשנות את הייעוד.

אין ספק, כי השיקולים הכלכליים של יזמי התוכנית בדרך יבנה, שמביאים אותם להפעיל בבניין מסחר שיהיה לדעתם רווחי יותר ממרפאות, השפיעו על החלטת הוועדה המחוזית בדבר הפקדתה או דחייתה של התוכנית. כיצד ייבחנו השיקולים הכלכליים של היזמים בוועדות התכנון לאחר שתיושם רפורמת התכנון שמקדם בנימין נתניהו? האם הוועדות המקומיות, שסמכויותיהן יוגדלו במסגרת הרפורמה לצורך יישום הכלל "תוכנית אחת בוועדה אחת", יהיו נתונות למערכת לחצים גדולה יותר ויתפתו להיכנע לשיקוליהם הכלכליים של מבקשי הבקשות ולכן להעדיפם על פני טובת היישוב?

"פוליטיקה? לא מילה גסה"

בדיון הוועדה המחוזית על תוכנית שינוי הייעוד של בית המרפאות ברחובות, ציינה נציגת הוועדה המקומית רחובות, כי המבנה נבנה בהיתר למרפאות ובית מרקחת וכיום פועל בבניין עסק למכירה ולתיקון מחשבים בשימוש חורג. בהתייחסם לכישלון קונספט בית המרפאות אמרו בעלי הנכס לוועדה המחוזית כי למרות פרסום נרחב לא הגיעו רופאים שהיו מעוניינים לשכור את המרפאות. בעלי הנכס גם פנו לקופות החולים להשכרת שטח בית המרקחת, אבל גם במישור זה לא היתה התעניינות.

"אי אפשר להתעלם מכך שתכנון זה גם כלכלה", אומר עו"ד עפר טויסטר, המתמחה בדיני תכנון ובנייה, "ליזם יש תמיד שיקול כלכלי, אחרת הוא לא היה יזם. הוא לא מחפש את המונומנט וטוב שכך. כשהיזם מתכנן פרויקט הוא בודק את התחשיבים, אבל לפעמים בפועל החיים מוכיחים אחרת. היזם לא רוצה להפסיד כסף ויש גם אינטרס שהיזם לא יפסיד כסף כי ברגע שהפרויקט איננו רווחי זה מוביל לפילים לבנים, פירוקים וכינוסים, פשיטות רגל וכל מיני חפציבות למיניהן. יוזמה ורווח אינן מילות גנאי, כל השוק מתנהל ביוזמות ורווחים. השאלה היא מהי מערכת הבקרה והאם השלטון המקומי מספיק חזק לעמוד מול מערכת הלחצים.

"כלכלה מפעילה לחץ ואין ספק שמערכת התכנון היא אופק של לחצים - לחצים של ביקוש, לחצים של היצע ושיקולים 'ירוקים'. היום יש עלייה במחירי הדירות ומערכת התכנון מנסה לווסת את זה באמצעות הגדלת מצאי הקרקעות שמתאימות לדיור, והנה דוגמא קלאסית של שילוב השיקולים הכלכליים במערכת התכנון. להבדיל מהוועדות המחוזיות שבהן יש דיסטנס, בוועדות המקומיות יושבים נבחרי ציבור. בהנחה שלוועדות המקומיות יהיו יותר סמכויות, צריך לזכור שככל שהיזם יותר קרוב לרגולטור וכלל שהרגולטור הוא יותר פוליטיקאי ופחות איש מקצוע, כמובן שמערכת הלחצים תהיה הרבה יותר גדולה. זה יעבוד לשני הכיוונים. מצד אחד יהיה לחץ מכיוון היזם ומהצד השני יהיה לחץ מכיוון הציבור. לדוגמא, גם אם נבחר הציבור יחשוב שהמגדל שמבקשים לבנות נכון תכנונית, הוא עלול שלא לתמוך בתוכנית כי השכונה מתנגדת והרי תוך זמן מסויים יהיו שוב בחירות".

לדברי עו"ד תמר מגדל, ראש מחלקת תכנון ובנייה במשרד עורכי הדין גולדפרב, "אתה רוצה שיהיה לך יישוב משגשג ולהפיח חיים במסחר שבו ולכן שיקול כלכלי הוא לגיטימי, אך העדפת שיקול כלכלי של אחד על פני שיקולו הכלכלי של אחר איננה לגיטימית. הרפורמה תגביר את סמכויות הוועדות המקומיות וקיים חשש מהשפעתה של הפוליטיזציה על הליכי התכנון. הרפורמה תנסה לאזן זאת - הסמכויות המוגברות יינתנו לאחר הליך של הסמכת ועדות מקומיות שיעמדו בקריטריונים של משרד הפנים. בנוסף, מציעה הרפורמה הכנסת יועצים חיצוניים מקצועיים לוועדות המקומיות, כמו שמאים, יועצים משפטיים, יועצים סביבתיים ויועצים תחבורתיים. פוליטיקה היא לא מילה גסה. הסיבה שממילא התכנון הוא בסמכות הדרג הפוליטי היא שמי כמו הדרג הפוליטי, שנבחר על ידי הציבור, יודע מהם צרכיו ביישוב. לכן כשמדובר בשיקולים פוליטיים, אפשר להתייחס לזה גם כשיקוליהם של מי שרואים את טובת המקום. עדיין החשש הוא שיוכנסו יותר שיקולים שאינם עניינים ופחות שיקולים ענייניים".

רחוק ובעייתי

לא מעט ראשי רשויות כבר היום מוצאים עצמם תחת איומים, בעקבות העדפת טובת הציבור על פני אינטרס של יזם כזה או אחר. להערכת עו"ד אמיר חן, שותף בכיר במשרד עורכי הדין פישר-בכר-חן-וול-אוריון, "המצב ככל הנראה יחריף כי הלחצים יהיו בלתי נסבלים, אבל ניתן יהיה לאזן את זה. נאמר שהוועדות המקומיות יחוזקו על ידי גורמים מקצועיים חיצוניים. המבחן יהיה יישום הוראה זו ברפורמה. זה מזכיר דח"צים בחברות ציבוריות. יש דח"צים שבאמת מצליחים לגרום לחברות ציבוריות שלא להתנהג כמו חברה פרטית של מישהו. המבחן הגדול של אותם גורמים חיצוניים, שימונו על ידי משרד הפנים, יהיה איך מצד אחד ליצור מערכת יותר גמישה, מהירה ומגיבה ומצד שני ליצור מערכת שיש עליה בקרה ציבורית שפועלת על פי אמות מידה ציבוריות ומקצועיות ולא רק פוליטיות.

"ברור גם שככל שמדובר ברשויות יותר קטנות ויותר מרוחקות, הבעיה תהיה יותר גדולה. בתל אביב ובירושלים יש מערכות די מאוזנות ויש בהן ביקורת ציבורית יותר חזקה. ככל שאתה הולך לרשויות יותר מרוחקות ויותר קטנות, כך הן מנוהלות באופן משפחתי יותר. בכל מקרה, מתן סמכויות מרחיבות יותר לוועדות המקומיות זה הכרח, כי המצב היום הוא קטסטרופה".

דוברת משרד הפנים, אפרת אורבך, ציינה כי "ועדות התכנון והבנייה אמורות לשקול היבטים רבים, ביניהם ההשפעה הכלכלית של הפרויקט על הישוב, הסביבה, החברה והתעסוקה באזור. הרפורמה מתייחסת להליכים תכנוניים ולא לשיקולים כלכליים וחברתיים. עם זאת, מדיניות שר הפנים ומנכ"ל משרד המשפטים הינה לתת חשיבות נוספת לשיקולים כלכליים וחברתיים. משרד הפנים מקדם נושא זה באמצעות מינוי יועצים כלכליים למוסדות התכנון והבנייה, ביניהם הוועדות הארציות והמחוזיות".