הפטור ממס לבית צמוד קרקע עם זכויות בנייה

מכירת דירת מגורים מזכה, כשהתמורה המשולמת מושפעת מזכויות לבנייה נוספת, קובע סעיף 49ז' לחוק מיסוי מקרקעין, כי המוכר יהא זכאי לפטור ממס שבח בשל סכום שווי המכירה ללא הזכויות לבנייה הנוספות. אולם, מוסיף המחוקק כי במקום בו שווי הדירה נמוך מ-1,702,000 שקל, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות הנוספות לבנייה בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין 1,702,000 שקל לבין סכום שווי הדירה (הנמוך מביניהם).

במקרה שנדון לאחרונה בוועדת הערר (6020-12/08 צופיה ברגמן) נדונה סוגיית שווי הבית לעניין גובה הפטור. במקרה שנדון בפסק הדין, העוררת דיווחה בהצהרתה על מכירת דירת מגורים מזכה בהר הכרמל המשתרעת על שני מפלסים ששיטחה העיקרי 300 מ"ר, בעוד שטח החלקה 968 מ"ר והשטח המותר לבנייה 580 מ"ר.

להצהרה צרפה העוררת חוות דעת שמאית המעריכה את שווי הדירה, ללא זכויות בנייה נוספות, לסך של 3,276,000 שקל (8,400 שקל למ"ר X 300 מ"ר, בצרוף 30% מקדם פרטיות וחצר) ואת שווי זכויות הבנייה הנוספות לסך של 1,544,000 שקל (סה"כ שווי הנכס כולו - 4,820,000 שקל).

גם המנהל קבע את שומתו לסך של 8,400 שקל למ"ר, אך את מרכיב הפרטיות והחצר העריך בשיעור של 20% בלבד. בכך למעשה, קבע המנהל את שווי זכויות הבנייה הנוספות לסך של 1,820,000 שקל.

הוועדה בהכרעתה ציינה, כי למרכיב הפרטיות והחצר ערך כלכלי משמעותי כאשר מדובר בבית צמוד קרקע, מרכיב החסר לבעל דירה בבניין דירות משותף. הוועדה קבעה, כי שיעור של 30% הינו סביר ביותר, בעודה מתייחסת לפסיקות קודמות בהן הוערך מרכיב הפרטיות והחצר בשיעור של 45% ואף בשיעור של 50% מן השווי של דירת מגורים דומה. עוד ציינה הוועדה, כי יש להעדיף הערכה של שמאי שנכח במקום הנכס, על פני הערכה שרירותית.

יצוין כי אין להסיק מפסק דין זה הכרעה ברורה גם למקרים אחרים, שכן למרכיב הפרטיות והחצר תהא יחסיות שונה בהתאם לנתוני הזכויות והשטח שבכל מקרה ומקרה. הנטייה תהיה להעריך את מקדם הפרטיות והחצר בשיעור גבוה יותר ככל ששטח החצר והמגרש יהיו גדולים יותר. זאת משום שככל ששטח החצר הצמודה לבית גדול יותר, כך מרכיב החצר משמעותי יותר וממילא הדבר משליך גם על שווי מרכיב הפרטיות.

נראה לנו שיהיה נכון להשאיר את מקדם הפרטיות והחצר כפרמטר הניתן להערכה מחודשת בכל מקרה ומקרה, בהתאם לנסיבותיו המיוחדות.

תודה לעו"ד יוני כהן על הסיוע בכתיבת המאמר.