מהם יעדי ההשקעה המומלצים כעת ברחבי אירופה?

נהירה לאירופה בקרב יזמי הנדל"ן הישראלים ובכלל אינה תופעה חדשה. יחד עם זאת, בכל דור ודור היא לובשת פנים חדשות וטרנדים שונים שמכתיבים את הטון. רק לפני מספר שנים התוודענו לנהירה למזרח אירופה - כשחברה אחר חברה גייסה הון בתל-אביב במטרה לשים את יהבה על קרקע בתולית ברומניה, ברוסיה או בפולין. בשנה האחרונה אנחנו עדים לעליית קרנן של מדינות מערב ומרכז אירופה כיעד קורץ להשקעה - תופעה שבולטת, למשל, בקרב גופים מוסדיים, המעוניינים בהשקעה בנכסים מניבים עבור כספי החסכונות ארוכי-הטווח המנוהלים דרכם.

ודווקא כעת השאלה היכן להשקיע מסובכת במיוחד. כשמתרבים הסימנים לסופה של הסערה הגדולה, קשה לדעת לאן, אם בכלל, לנווט את הספינה.

האם שיעור האבטלה, נתון המשפיע על פדיונות נכסים מסחריים למשל, חזר לממוצע שלו, או האם ברזי האשראי למימון עסקאות נדל"ן נפתחו מחדש; וגם אם התשובה שלילית או חיובית, עדיין נשאלת שאלה האם מדובר בשווקים המציעים הזדמנויות במחירי מציאה.

"זחילה במעלה הגבעה"

מחקר חדש של פירמת ראיית החשבון PwC (אותה מייצגת בארץ קסלמן את קסלמן), בשיתוף עם מכון Urban Land, עוסק במגמות המתעוררות בשוקי הנדל"ן האירופאים בשנת 2010, בהתבסס על סקר הנערך זו השנה השביעית בקרב 600 שחקנים בענף.

הערים מינכן, המבורג, פריז ולונדון מסומנות בו כיעדים מבטיחים, אך בד-בבד עוד ארוכה הדרך להתאוששות מלאה.

"ההתאוששות הכלכלית של אירופה יצאה לדרכה, אך היא תהיה איטית ולא אחידה", טוען אלכסנדר אוטו, יו"ר מכון המחקרUrban Land באירופה, הממשיל את המצב הנוכחי ל"זחילה במעלה הגבעה". שלא במקרה, אוטו, העומד גם בראש חברה המנהלת פרויקטים בגרמניה (ECE), רואה בגרמניה כמדינה נוחה להשקעה ופיתוח נכסים.

זה די הגיוני, אם לוקחים בחשבון שגרמניה היא הכלכלה הגדולה באירופה במונחי תוצר מקומי גולמי, ושמה מועלה תדיר כמדינה שלא רק שהצליחה לסייע לעצמה במשבר הכלכלי האחרון, אלא אף כמי שבכוחה לסייע ליוון, חברתה לאיחוד האירופי. בקרב הנשאלים ניכרה תמימות דעים: כשם שהכלכלה הגרמנית לא העלתה קצף עודף בימים הטובים, כך היא לא נדרשה לנפילה חריגה ב-2009.

מהסקר של PwC ו- Urban Land עולה כאמור שמן של המבורג ומינכן כערים בעלות פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן הגדול ביותר ביבשת, בדומה לדירוג אשתקד ובשל הבסיס הכלכלי המגוון שהן מציעות, לצד איזון בין היצע לביקוש. מינכן גם נכללה בדירוג עשר הערים הטובות בעולם לחיות בהן של "ביזנסוויק" אשתקד, כשלגרמניה בכלל 3 נציגויות בעשירייה הפותחת. אנחנו ספרנו לפחות 17 חברות נדל"ן ישראליות הפעילות בגרמניה - ביניהן נכסים ובנין, מבני תעשיה, שיכון ובינוי, אלקטרה, ADO, קבוצת אספן ועוד.

מנגד, לא באופן בלתי מפתיע, היעדים הכי פחות אטרקטיביים נמצאים באירלנד (דבלין) ובספרד (מדריד וברצלונה), שחוו באופן קשה במיוחד את המשבר האחרון.

גרמניה, אם כן, משמשת כאי של יציבות, אבל גם שווקים אחרים באירופה - ואפילו כאלו שאולי היה קשה לחשוב אליהם במונחים של יציבות בשנים האחרונות - נתפסים בעיני המשקיעים כיציבים ולפיכך כאטרקטיביים. למעשה, הקו המשותף לכל הערים המועדפות בקרב הנסקרים הוא העובדה שהן מהוות שוק נדל"ן מוכר ונזיל. כך למשל נתפסת לונדון, חרף משבר הנדל"ן החמור שפקד אותה בשנותיו האחרונות של העשור שזה לא מכבר הסתיים.

"שקיפות ונזילות משפיעות על משקיעים שלא שוקלים השקעה בשווקים אחרים, והדבר נכון הן לגבי לונדון והן לגבי פריז", מציין ויליאם קיסלר, נשיא Urban Land באירופה, המזה"ת, הודו ואפריקה.

על לונדון מובילה קלות פריז כיעד משתלם יותר בנכסים הקיימים. הבירה הצרפתית העפילה למקום השלישי בפער קל על פני שכנתה מהגדה האחרת של הלמאנש. זאת, הודות לתפיסה לפיה היא נתמכת על בסיס כלכלי מוצק יותר מזו של לונדון, בעיקר היות והאחרונה תלויה רבות במגזר השירותים הפיננסים השוכן ב"סיטי" שלה. גם שיעורי התפוסה הגבוהים יותר בפריז תומכים בבחירה שלה כעיר מועדפת אף היא. בין החברות הישראליות המשקיעות בצרפת ניתן למצוא את אלרוב ישראל, כלכלית ירושלים ונצבא.

בחזרה לממלכה המאוחדת, תחושות המשקיעים השתפרו משמעותית ב-2009 בעקבות השקעות גדולות שביצעו קרנות ריבוניות מהמזרח התיכון ואסיה. למעשה, אם בוחנים את טעם הנשאלים ביחס להשקעה בנכסים חדשים (ולא קיימים), לונדון זוכה במקום הראשון - כשהאטרקציה הבולטת מבחינת המשקיעים הם באופן לא מפתיע בנייני משרדים. נזכיר שבלונדון יתקיימו המשחקים האולימפיים ב-2012, מה שעשוי להסביר את כוונת ההשקעה של הנשאלים, לכל המאוחר בשנה הבאה.

גם בבריטניה ניתן למצוא נוכחות דומיננטית של ישראלים, הכוללת את DGRE (חברה נכדה של דלק נדל"ן), רבד, ארזים, פארק פלאזה ואלוני חץ.

תיאבון נמוך

בשולי הדברים, נציין כי ב"פינה לשיפוטכם" נמצאות הערים איסטנבול וורשה, לפי הסדר הזה, על רקע התחזית לצמיחה כלכלית מואצת בטורקיה ובפולין ולתנופת פיתוח בהתאם. בעוד שפולין רחוקה מלהיות זרה לישראלים בכלל ולמשקיעי הנדל"ן בפרט, המצב בטורקיה שונה. ועדיין - במדינה פועלות קרדן NV ואדמה הולדינג.

אז איפה להשקיע יש, אבל נותרת השאלה כמה תיאבון יש למשקיעים. התשובה אינה בנויה ממקשה אחת, אבל המגמה המשתקפת היא אופטימיות זהירה: "2010 תתאפיין בכוונות המשקיעים לשחק בטוח ולהימנע מסיכונים", מעריך קיסלר. ג'ון פורבס, מומחה נדל"ן של PwC באירופה, המזה"ת ואפריקה, מצטרף לדעתו: "התחושה לגבי הסיכויים לבצע השקעות מתייצבת; אותה תחושה לגבי פיתוח קרקעות עודנה במגמת היחלשות, אך זו הרבה פחות דרמטית מהמגמה בשנה שעברה".

הסקר של PwC ו-Urban Land מחזק טענה זו, לפיה לפחות בעתיד הקרוב לא צפויה תנופת ייזום, אולם באופן כללי ניכרת העדפה בולטת לנכסים חדשים על פני תשואות צנועות (במקרה הטוב) לנכסים קיימים. המגזרים המועדפים להשקעה הם אלו של נדל"ן מסחרי - מלונאות, מרכזים לוגיסטיים, מבני תעשייה ומשרדים בעיקר. המשקיעים מבכרים נכסים מרכזיים וניכרת גם העדפה לבנייה ירוקה על רקע חקיקה תומכת וההתחממות העולמית.

שני החששות המרכזיים נוגעים לזירות המאקרו ולאפשרויות המימון. בחזית המאקרו, ניצבת היבשת האירופית בפני גמילה מתוכניות סיוע ממשלתיות שנשפכו בנדיבות בימי המשבר, והחשש הוא מייסורי גמילה שיעיבו על ההתאוששות הכלכלית השברירית, ועל הצמיחה המתונה החזויה השנה - שבתורה משפיעה על האבטלה, על הצריכה הפרטית ועל שווי הנכסים.

במאזני הבנקים עדיין ניתן למצוא היקף גדול של חובות בעייתיים שמקורו בנדל"ן, לצד המשך הירידה מרמות המינוף הגבוהות שאפיינו את הבנקים טרום המשבר. ההנחה היא כי הבנקים יעדיפו לפרוס התחייבויות ללווים בקשיים לתקופת פירעון ארוכה יותר על פני מחיקה חלקית של החוב. עסקאות גדולות ידרשו מימון באמצעות סינדיקט בנקים, למרות ההקלה במחנק האשראי.

במקביל, אג"ח מגובות משכנתאות מסחריות (CMBS) בהיקף גדול יגיעו לפדיון בעתיד הקרוב. הנחת העבודה היא שמחזור חובות יתקל בקשיים, עקב הקשחה בנהלי החיתום - שיכללו יחס נמוך יותר מבעבר בין גובה הלוואה לשווי הנכס (LTV - Loan To Value) והתניות פיננסיות לרוב.

גם אלו המבקשים להנפיק מניות לא צפויים לרוות נחת, למרות שחברות הנדל"ן הציבוריות - בארץ כמו באירופה - הצליחו במידה רבה להשתקם, במה ש"ממצב אותן היטב לקראת ניצול הזדמנויות רכישה ב-2010", כך על-פי המחקר. ועדיין, ההערכה היא שקרנות השקעה פרטיות יושבות על 35 מיליארד דולר המיועדים להשקעה בנדל"ן אירופאי, אם כי הן צפויות לבחור בפינצטה את יעדי ההשקעה ולהתמקד בנכסי 'פריים' בלבד.

פתחנו במוסדיים ובהם גם נסיים. מלבד קרנות פרטיות וריבוניות, גופים כמו חברות ביטוח וקרנות פנסיה אמורים למלא את הריק, ככל שייווצר, בין צרכי המימון בפועל לבין האפשרות לגייס כסף מהבנקים או מהשוק. התרחיש קורם עור וגידים לנגד עינינו כבר כיום וגם בישראל - כשהגופים האלו מעורבים במידה הולכת וגדלה הן במימון רכישת נכסים, פעילות שוטפת של חברות נדל"ן, או רכישת מניות בחברות ואת הנכסים עצמם.

 11