במכירה אין היטל לתמ"א 38

תמ"א 38, שזוכה ללא מעט כותרות בחודשים האחרונים (ראו מימין), עוסקת בחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה תמורת זכויות בנייה נוספות. במסגרת התמריצים, אף תוקנה התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ונקבע כי במקרה שבו ניתן היתר עקב מימוש תמ"א 38, יהיה שיעור היטל ההשבחה עשירית מהקבוע בחוק. דהיינו 5% במקום 50%.

פרשנותן של הרשויות המקומיות ובראשן עירית ת"א גרסה כי במקרה של מימוש בדרך מכירה לא תינתן ההנחה ויגבה היטל בשיעור 50%. אין ספק שמדובר בפרשנות המובילה לתוצאה בלתי סבירה, לפיה כאשר בונים בפועל נהנים מהנחה בשיעור 90%, בה בעת כאשר מוכרים את הנכס בלא שמומשו הזכויות ואולי אף לעולם לא ימומשו, ישולם היטל מלא.

נושא תמ"א 38 עלה לדיון בפני שמאים מכריעים לפי תיקון 84 ואולם עד כה הדיונים התייחסו למימוש בדרך הוצאת היתר, כשבעניין מימוש בדרך של מכירה טרם פורסמה החלטה. בימים האחרונים ניתן פסק דין ראשון ועקרוני בנושא בבית משפט שלום בת"א, על ידי השופט דן מור. השופט קבע, כי "חובת ההגינות המוגברת המוטלת על כל רשויות המדינה, כולל הוועדה המקומית, מחייבת שהרשות לא תנסה לגבות היטל, שאינו אלא מס, כאשר בפועל נכס הבעלים כלל לא הושבח".

לדעת השופט מור, תמ"א 38 הינה תכנית מיוחדת, אשר מתגבשת רק במקום שהוצא בפועל היתר בנייה. לפיכך, כל עוד לא ניתן היתר, לא קמה לוועדה זכות לדרוש היטל השבחה וגם אז ההיטל יהיה בשיעור 5% בלבד. עוד הוסיף וקבע השופט כי הוועדה אינה יכולה לדרוש כתב התחייבות של הקונה לתשלום ההיטל בעתיד (עש"א 217690-09 - הועדה המקומית ת"א ע"י עו"ד פזית ברץ נגד מבטחים ע"י עו"ד חיים וינטרוב).

ראוי לציין כי על פי חוק, לא תחול חובת תשלום היטל בגין השבחה הנגזרת מהוראות תכנית מתאר ארצית. אמנם, במקרה של תכנית ארצית העוסקת בתחנות תדלוק חייב בימ"ש בנסיבות מסוימות לשלם היטל גם מכוח תכנית זו, אולם כפי שעולה מפסק הדין האחרון, הוא כלל לא נזקק לדיון בטענה זו.

לסיום, יש לשאול מה יהיה התאריך הקובע לצורך קביעת ההיטל לפי תמ"א 38. שהרי, לפי פסק דינו של השופט מור, אישור התמ"א לא השביח את הנכס וזאת להבדיל מאישור ההיתר. האם יהיה זה מועד הוצאת ההיתר? או מועד אישור הוועדה? מן הסתם המשך עוד יבוא בעניין זה.