הדירה שלך היא פרת מזומנים

ליאור איילון הוא מנכ"ל חברת מת"ן שהתמחותה בייעוץ למשכתנאות וליווי לווים

בשבועות האחרונים עסקנו בהרחבה בבעיות שעליית מחירי הנדל"ן יוצרת - הפערים החברתיים ושנות העבודה הרבות שמשפחה ישראלית ממוצעת נדרשת להשקיע על מנת להגיע לדירה משלה. עם זאת, יש גם מי שנהנה מעליית המחירים - בעלי הדירות. במאמר זה נתמקד באלו שרכשו דירה בשנתיים האחרונות, ונציג שיטה שתאפשר להם לנצל את עליית המחירים, ולייצר כסף, דהיינו תזרים מזומנים קבוע.

במבט ראשון, לעליית שווי הנכסים אין משמעות מעשית, כל עוד הנכס לא נמכר, מחיר הדירה עלה רק על הנייר. מי שנטל משכנתא כדי לרכוש דירה, עדיין צריך לעמוד באותם תשלומים, ועבורו אין שום תועלת בעליית שווי הקירות. בפועל, גם מי שלא מתכוון למכור את דירתו יכול ליהנות מעליית המחירים. זאת כיוון שעלות המשכנתא ביחס לשווי הבית קטנה, ואת ההפרש שנוצר ניתן לנצל לצורך הגדלת השעבוד ונטילת משכנתא נוספת, שתשמש אותנו להגדלת ההון.

לכאורה, כל אדם יכול לרכוש דירה לצורך השקעה, ולממן את המשכנתא באמצעות השכרתה. בפועל, הבנקים למשכנתאות אינם נותנים הלוואה בסכום העולה על 75% משווי הנכס המשועבד. כיוון שכך, לא ניתן לרכוש דירה ללא תוספת הון עצמי. אולם, עם עליית מחירי הדירות, שיעור המימון הבנקאי ביחס לשווי הדירה יורד, וניתן לנצל זאת על מנת ליטול משכנתא נוספת על אותו נכס.

בדרך זו ניתן למנף את עליית מחירי הנכסים ולרכוש נכס נוסף ללא תוספת של הון עצמי, ומבלי להגדיל את החזר משכנתא החודשי. רכישת הנכס הנוסף תיעשה באמצעות הגדלת השעבוד על הדירה הישנה, ותוספת שעבוד על הדירה החדשה. רכישת הדירה הנוספת לא תגדיל את החזרי המשכנתא, אשר ימומנו מהשכרת הדירה.

הנה דוגמא שתסייע להבהיר את העניין.

משפחת ראובני רכשה לפני שנתיים דירה בשווי 900 אלף שקל, ולצורך כך נטלה משכנתא בסך 630 אלף שקל. בעקבות עליית המחירים, הדירה שווה כיום מיליון ומאתיים אלף שקל. דהיינו, אם בעת רכישת הדירה, היקף המשכנתא היה קרוב לסכום המירבי, הרי שכיום ניתן ליטול משכנתא נוספת, ולממן באמצעותה רכישה של דירה נוספת, ללא תוספת הון.

במקרה שלפנינו, משפחת ראובני יכולה לקנות נכס נוסף בשווי 600 אלף שקל. כיוון, ששווי נכסי המשפחה יעמוד על מיליון ושמונה מאות אלף שקל, באפשרותה של משפחת ראובני לממן את מלוא עלות רכישת הדירה הנוספת באמצעות נטילת משכנתא נוספת. השכרת הדירה הנרכשת בסכום של 2,800 שקל בחודש תממן את ההחזרים החודשיים של המשכנתא הנוספת, ולאחר 22 שנים, עם סיום התשלומים, היא תחזיק בבעלותה דירה שניה מבלי שהוציאה עליה ולו שקל נוסף.

תסריט זה ניתן למימוש רק כיוון שעליית מחירי הדירות איפשרה למשפחת ראובני להגדיל את סכום השעבוד. לו מחיר הדירה הראשונה היה נשאר בעינו, 900 אלף שקל, לא היתה כל אפשרות לקחת משכנתא נוספת ולרכוש את הדירה השניה ללא תוספת הון עצמי.

מינוף זה הוא השיטה הטובה ביותר הקיימת כיום לייצר הכנסה עתידית בלי תוספת של הון עצמי, וללא צורך לחסוך. בסיס הרעיון הוא ההבנה כי אמנם לא נהנה כיום משכר הדירה שיתקבל, אך בעוד 15 או 20 שנה, לאחר גמר תשלום המשכנתא, נחזיק ברשותנו דירה נוספת ללא שעבוד.