שומת הוועדה המקומית קוצצה בחצי

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר.

ההחלטה עוסקת בשני מגרשים בשטח כולל של כ-7 דונם המיועדים לבניית 300 יח"ד למגורים, בהתאם לתוכנית שאושרה בשנת 2006. לפני אישור התוכנית שימש השטח לחניון ומוסך לאוטובוסים של חברת דן ברח' ז'בוטינסקי בפ"ת, וזאת מתוקף שימוש חורג שאושר בקרקע שייעודה היה חקלאי.

הסוגיה המרכזית עליה היו חלוקים שמאי הצדדים נסובה סביב המשמעות והמשקל שיש לייחס לאישור השימוש החורג. שמאי הוועדה טען כי יש להתעלם מאישור זה, שניתן אמנם ע"י הוועדה המחוזית אולם אין מעמדו כמעמד תוכנית, מה עוד שתוקפו פג.

שמאי הבעלים סבור היה שאישור השימוש החורג שקיבל בוועדה המחוזית את הסימון ש/36 מהווה תוכנית לכל דבר. אישור זה הקנה לשטח זכויות שבעטיין ניתנו רישיונות לניהול מוסך, חניון ומזנון ורישיונות אחרים, חלקם לצמיתות. השמאי ביקש לייחס לחלקה ערך המשקף את השימוש שנעשה כדין, ולהתייחס לשווי מבנים בהיקף נרחב ובהם תחנת דלק שנבנו לטענתו בהיתר.

השמאי המכריע, ניקי פרימו, קבע כי ש/36 מהווה אישור לשימוש חורג שתוקפו פג לפני התאריך הקובע. בהחלטתו ביטל השמאי המכריע את מרבית טיעוני שמאי הבעלים בעניין מצב קודם. פרימו לא הסתפק בכך והחמיר עם בעלי הקרקע, בכך שדחה גם את תחשיביו של שמאי הוועדה וקבע שווי לפי ערכים הנמוכים ממחצית מהערכת הוועדה. קביעה זו בלבד מעלה את ההשבחה בכ-12 מיליון שקל מעבר לזו שנדרשה על-ידי הוועדה במקור. עלייה זו קוזזה בהפחתה של כ-20 מיליון שקל מהשווי שהעריך שמאי הוועדה את השווי במצב המושבח.

יצוין, שפרימו התבסס בהחלטתו גם על שומות מכריעות שערך השמאי המכריע בצלאל קציר, לפני מינויו כשמאי מכריע, ואימץ את קביעותיו לעניין המחירים.

טענות בדבר הפחתת שווי בשל זיהום קרקע לא נתקבלו, וכן נדחתה טענה שיש להפחית מההשבחה בשל הפקעת יתר. במסגרת התוכנית הופרשו לצרכי ציבור 55% מהשטח וזאת למרות שהחוק מגביל הפקעה ללא תמורה ל-40% בלבד. פרימו הפנה את הבעלים לתבוע בגין הפקעת היתר פיצויי הפקעה בהליך אחר.