רישום הערת אזהרה: זמני הלכת גנז מצטמצמים

רכישת נכס מקרקעין תחילתה בהסכם מכר וסופה ברישום זכויות על שם הקונה בלשכת רישום מקרקעין (אם וזכויות המוכר רשומות) או במינהל מקרקעי ישראל וחברה משכנת (אם וזכויות המוכר טרם רשומות בפנקסי מקרקעין).

בין שני אירועים אלו, על הרוכש לעגן את רכישתו וזכויותיו על-פי החוזה באופן כלשהו הגלוי לעיני כל, כדי שצד ג' שמתעניין באותו נכס, ידע כי לגביו נעשתה עסקה והזכויות אינן נקיות מזכויות אחרים.

דא עקא, יש והקונה מזניח עניין זה ויוצר לעצמו ולאחרים בעיה חמורה של עסקאות נוגדות. כידוע בעסקאות נוגדות אין משפט שלמה, כלומר הנכס כולו שייך לקונה הראשון או לקונה השני.

בעבר לקונה הראשון הייתה הגנה טוטאלית, כל עוד הקונה השני לא רשם את העסקה לטובתו בלשכת רישום מקרקעין. אך מאז הלכת גנז הידועה, המציאות השתנתה. לאור הלכה זו, הקונה הראשון, אם לא יזדרז וירשום הערת אזהרה תוך זמן סביר, כלל לא בטוח שהפריבילגיה הניתנת לו לפי חוק תשמר לו. יודגש כי בעניין זכויות שלא רשומות בלשכת רישום מקרקעין, הבקשה להעברת זכויות מהווה תחליף לרישום הערת אזהרה.

לאחרונה, בית המשפט המחוזי מרכז נדרש לסוגיה בעניין ת.א 08-11-11526 סעדי ואח' נ' נווה איתנים ואח'. בעניין דנן, סעדי טענו כי רכשו מספר חנויות מהחברה המוכרת בשנת 2004. לימים החברה מכרה את אחת החנויות לנתבעים אחרים. השופטת אסתר שטמר נתנה את הבכורה לידי הקונה השני, קרי חלק מהנתבעים אשר רכשו את אחת החנויות.

השופטת שטמר קבעה, כי מהנסיבות עלה כי העותרים התרשלו באי רישום הערת אזהרה במשך כארבע שנים, דבר שהביא לתאונה המשפטית בין הצדדים. כמו כן נקבע כי העותר הינו איש נדל"ן והיה מקורב לחברה וידע את מצבה, ועצם אי רשום כל הערה ביחס לרכישה שביצע מהחברה מעידה על רשלנותו.

השופטת שטמר מבחינה בין מקרה זה לבין מקרה אחר שנידון לפני כשנתיים בבית המשפט העליון (ע.א 4836/06 עיזבון חמוד), אשר שם הקונה השני רכש מקרקעין כשנתיים וחצי לאחר הקנייה הראשונה, כשהקונה הראשון לא רשם הערת אזהרה. במקרה עיזבון חמוד הקונה השני "הוענש" על כך שהמשיך בביצוע העסקה שלו ורשם הערת אזהרה לאחר שידע על קיום העסקה הראשונה. במקרה דנן, השופטת שטמר מגיעה למסקנה כי מאחר והקונה השני שילם חלק גדול מהסכום ובתום לב - אין להעדיף עליו את הקונה הראשון.

תשומת לב הקוראים מופנית לעובדה כי הלכת גנז דנה בשתי עסקאות שהפער הזמני ביניהן היה 17 שנים; בפסק דין חמוד הנ"ל דובר על שנתיים וחצי; ובפסק דין דנן מדובר ב-4 שנים. מכאן, כי זמן סביר ופעם הזמנים שבין שתי עסקאות בהלכת גנז הולכים ומצטמצמים.